国内新能源汽车全年销量有望超1000万辆。
发布日期：2024-09-20 18:56
柏文喜
■济南式政府直接下场，由国资收购部分去化困难的存量物业并将之转为保障性租赁住房的作法，不失为激活市场和趁楼市低迷而低成本解决保租房来源的双赢之举。只不过需要特别注意的是，此类政策性操作从程序上需要符合国资管理规程，并要充分考虑施政的公平性问题。
今天，房地产救市主战场之一的郑州保交楼30天“大会战”已如火如荼展开了，而高度体现“一城一策”救市精神的“济南市国企拟收购3000套商品房”相关一文，不知为何已从济南市国资委官网撤下，妥妥地又来一次红头文件”几日游“。
其实，熟悉宏观政策的人士都知道，货币政策工具箱里最常用的“老三样“为存款准备金率、利率和公开市场业务。存款准备金率是数量型工具，央行通常以存款准备金率来调控进入市场的货币数量以调节金融市场的流动性状况；利率是价格型工具，以调节成本的方式来间接调整金融市场的流动性状况。而在数量型工具和价格型工具综合施力未达预期，或者需要加大调节力度的情况下，央行往往也会直接下场，以发行央票、回购与逆回购、购买国债或者卖出国债等形式向市场注入流动性或者收回流动性。
房地产行业的调控也同样如此。就市场端而言，通常可以通过调整购房者、拍地者的适格条件以及付款、融资、交割条件，乃至交易税费标准等来进行市场调控；就资金端而言，可以通过开发贷和按揭贷款、资本市场和私募市场融资条件，以及利率和项目资本满足率、首付款比例的调整等来进行市场调控。另外，在特殊情况下，政府还可通过直接入市，如以国央企、平台公司进入市场，以政府采购和国资机构提供融资、增信等方式来干预市场。一般而言，在尊崇市场机制的环境下，政府干预楼市与房地产行业，更多会采取具有间接色彩的市场端和资金端调控模式，而尽量避免采取直接入市的方式从而造成市场扭曲和与民争利的问题。
中国内地房地产行业的发展从最初的以市场化方式来解决国民住房短缺，进而推动了市场供应快速增长和行业快速发展、行业市场化程度快速提高的初级阶段，进入到以房地产为表而以土地财政为里的最大化汲取社会资源的高级阶段以后，强政府模式之下无限汲取社会资源以自肥的动机，自然也就造就了在紧握银根与地根的同时，中央政府还要以央企、地方政府还要以国企和平台公司的方式直接参与房地产市场的格局。这一格局之下无限推高地价，进而无限推高房价的结果，是严重挤压了行业可持续发展的市场空间和创新活力，再加上特定行业历史条件下高杠杆高负债所推动的高周转模式所累积的问题，造成当今市场停滞、烂尾楼丛生、行业流动性趋近枯竭和市场信心丧失的哀鸿一片，其代表性标志就是民营百强房企的排队暴雷现象与烂尾楼业主的“抱团停贷“事件。
在行业流动性几乎枯竭和市场信心丧失的基本面之下，各种边际宽松的救市政策缺乏楼市回暖来作为支点，实际上都沦为了无效的政策空转。而六月份以来爆发的烂尾楼业主“抱团停贷“事件，更是让稍有起色的楼市又陷入了掉头下行与徘徊调整之中。因此如何解决当前十分突出的保交楼问题，也就成了促进市场信心修复和行业回暖的前提。这也是当前房地产行业发展上升到最高层关注的问题、国家队出面为民营优秀房企提供融资增信与组建特定基金给房企直接注资，和地方政府加强政策创新以破解保交楼难题的根本原因所在。
其实目前的房地产行业危局，本来就是强政府模式下土地财政和行业发展的高周转模式共同造就的不可持续问题的总爆发，去年秋季以来旨在促进市场回暖和行业流动性恢复而持续加力的调控政策未能奏效，实际上也是和政府的过度干预造成的市场空间被严重挤压、市场活力丧失和市场机制的自我修复能力被破坏直接有关。因此，如果不改变当前的以土地财政为内里的行业实质，不改变对高负债推动经济发展模式的依赖以及过于强政府的社会治理模式，那么可以说所有的政策调控之下的市场回暖都是昙花一现，也就无法实现根本意义上的房地产行业的可持续发展。而以国央平（国企、央企、地方平台公司）为代表的有形之手在房地产市场的无论主动还是被动的进击，都将是加速土地财政式微和终结房地产市场机制与行业活力的“掘墓人”。
解铃还须系铃人。目前房地产行业的一地鸡毛，是房地产行业沦为土地财政外衣的必然产物，是有形之手过度干预市场和资本投机，以及两者相爱相杀的必然结果。但是这个结果绝不能让房地产游戏场中最弱势的购房者一方独自承担，而让从中获取了最大收益的地方政府、开发商和银行置身事外。在各项促使市场回暖的间接的市场端和资金端政策都长时间无法起效，而再拖延下去大部分市场主体将无法恢复而被迫退出，市场有可能变成国央平与政府自弹自唱之独唱团的情况下，政府直接下场收购去化困难的部分物业，也不失为一种更为有效的救市方式。
因此，济南式政府直接下场，由国资收购部分去化困难的存量物业并将之转为保障性租赁住房的作法，不失为激活市场和趁楼市低迷而低成本解决保租房来源的双赢之举，并不违背强政府模式下政策工具箱的惯常逻辑，而且还可以为促进内地楼市信心修复和行业回暖作出有益的探索。只不过需要特别注意的是，此类政策性操作从程序上需要符合国资管理规程，并要充分考虑施政的公平性问题。
谁家的孩子谁抱，谁的屁股谁擦。当前的楼市困局和行业危局本来很大程度上就是不当的产业政策和走形的监管所致，也确实到了有形之手直接下场收拾乱局的时候了。■
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2022-09-09 06:20
商业与经济
国企下场买存量房，不失为双赢之举
国企下场买存量房，不失为双赢之举
此类政策性操作从程序上需要符合国资管理规程，并要充分考虑施政的公平性问题。
柏文喜
■济南式政府直接下场，由国资收购部分去化困难的存量物业并将之转为保障性租赁住房的作法，不失为激活市场和趁楼市低迷而低成本解决保租房来源的双赢之举。只不过需要特别注意的是，此类政策性操作从程序上需要符合国资管理规程，并要充分考虑施政的公平性问题。
今天，房地产救市主战场之一的郑州保交楼30天“大会战”已如火如荼展开了，而高度体现“一城一策”救市精神的“济南市国企拟收购3000套商品房”相关一文，不知为何已从济南市国资委官网撤下，妥妥地又来一次红头文件”几日游“。
其实，熟悉宏观政策的人士都知道，货币政策工具箱里最常用的“老三样“为存款准备金率、利率和公开市场业务。存款准备金率是数量型工具，央行通常以存款准备金率来调控进入市场的货币数量以调节金融市场的流动性状况；利率是价格型工具，以调节成本的方式来间接调整金融市场的流动性状况。而在数量型工具和价格型工具综合施力未达预期，或者需要加大调节力度的情况下，央行往往也会直接下场，以发行央票、回购与逆回购、购买国债或者卖出国债等形式向市场注入流动性或者收回流动性。
房地产行业的调控也同样如此。就市场端而言，通常可以通过调整购房者、拍地者的适格条件以及付款、融资、交割条件，乃至交易税费标准等来进行市场调控；就资金端而言，可以通过开发贷和按揭贷款、资本市场和私募市场融资条件，以及利率和项目资本满足率、首付款比例的调整等来进行市场调控。另外，在特殊情况下，政府还可通过直接入市，如以国央企、平台公司进入市场，以政府采购和国资机构提供融资、增信等方式来干预市场。一般而言，在尊崇市场机制的环境下，政府干预楼市与房地产行业，更多会采取具有间接色彩的市场端和资金端调控模式，而尽量避免采取直接入市的方式从而造成市场扭曲和与民争利的问题。
中国内地房地产行业的发展从最初的以市场化方式来解决国民住房短缺，进而推动了市场供应快速增长和行业快速发展、行业市场化程度快速提高的初级阶段，进入到以房地产为表而以土地财政为里的最大化汲取社会资源的高级阶段以后，强政府模式之下无限汲取社会资源以自肥的动机，自然也就造就了在紧握银根与地根的同时，中央政府还要以央企、地方政府还要以国企和平台公司的方式直接参与房地产市场的格局。这一格局之下无限推高地价，进而无限推高房价的结果，是严重挤压了行业可持续发展的市场空间和创新活力，再加上特定行业历史条件下高杠杆高负债所推动的高周转模式所累积的问题，造成当今市场停滞、烂尾楼丛生、行业流动性趋近枯竭和市场信心丧失的哀鸿一片，其代表性标志就是民营百强房企的排队暴雷现象与烂尾楼业主的“抱团停贷“事件。
在行业流动性几乎枯竭和市场信心丧失的基本面之下，各种边际宽松的救市政策缺乏楼市回暖来作为支点，实际上都沦为了无效的政策空转。而六月份以来爆发的烂尾楼业主“抱团停贷“事件，更是让稍有起色的楼市又陷入了掉头下行与徘徊调整之中。因此如何解决当前十分突出的保交楼问题，也就成了促进市场信心修复和行业回暖的前提。这也是当前房地产行业发展上升到最高层关注的问题、国家队出面为民营优秀房企提供融资增信与组建特定基金给房企直接注资，和地方政府加强政策创新以破解保交楼难题的根本原因所在。
其实目前的房地产行业危局，本来就是强政府模式下土地财政和行业发展的高周转模式共同造就的不可持续问题的总爆发，去年秋季以来旨在促进市场回暖和行业流动性恢复而持续加力的调控政策未能奏效，实际上也是和政府的过度干预造成的市场空间被严重挤压、市场活力丧失和市场机制的自我修复能力被破坏直接有关。因此，如果不改变当前的以土地财政为内里的行业实质，不改变对高负债推动经济发展模式的依赖以及过于强政府的社会治理模式，那么可以说所有的政策调控之下的市场回暖都是昙花一现，也就无法实现根本意义上的房地产行业的可持续发展。而以国央平（国企、央企、地方平台公司）为代表的有形之手在房地产市场的无论主动还是被动的进击，都将是加速土地财政式微和终结房地产市场机制与行业活力的“掘墓人”。
解铃还须系铃人。目前房地产行业的一地鸡毛，是房地产行业沦为土地财政外衣的必然产物，是有形之手过度干预市场和资本投机，以及两者相爱相杀的必然结果。但是这个结果绝不能让房地产游戏场中最弱势的购房者一方独自承担，而让从中获取了最大收益的地方政府、开发商和银行置身事外。在各项促使市场回暖的间接的市场端和资金端政策都长时间无法起效，而再拖延下去大部分市场主体将无法恢复而被迫退出，市场有可能变成国央平与政府自弹自唱之独唱团的情况下，政府直接下场收购去化困难的部分物业，也不失为一种更为有效的救市方式。
因此，济南式政府直接下场，由国资收购部分去化困难的存量物业并将之转为保障性租赁住房的作法，不失为激活市场和趁楼市低迷而低成本解决保租房来源的双赢之举，并不违背强政府模式下政策工具箱的惯常逻辑，而且还可以为促进内地楼市信心修复和行业回暖作出有益的探索。只不过需要特别注意的是，此类政策性操作从程序上需要符合国资管理规程，并要充分考虑施政的公平性问题。
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