孙宏斌和吴亚军，为何“同途殊归”？
+ 查看更多

“一定要在没看到冰山时，就有所应对”

刘兰香

■截至8月31日，2022年中报季正式落幕，融创和恒大这两家往日的《财富》世界500强房企也于当日先后发布延期披露2022年半年度报告的公告。实际上，两家公司2021年的财报都欠奉已久，因此均消失于2022年的世界500强榜单。

恒大的2万亿债务已人尽皆知，而融创由于尚未公布2021年财报，只能参考2021年中期数据，当时其总负债高达9971亿元，那也是近1万亿元。不过，尽管两者都曾因狂飙突进而深陷债务困境且目前都前景未明，多数人对融创和恒大可能还是怀着并不完全一样的情感。

显而易见，和许家印相比，孙宏斌更有担当，除了去年的自掏腰包29亿给公司做无息贷款外，今年4月初对“20融创01”债务展期时又给这笔债券提供无限连带责任担保，押上了自己的信誉，加之此前他在多次充当“白衣骑士”之时所显露的性情中人色彩，都让人难免对他今日之命运生出惋惜之情。

去年8月31日，在融创2021年中报业绩会上，孙宏斌直言，尽管大环境变差，但融创没有问题。“其他地产公司会暴雷，融创也不会暴雷。”他这一番豪言的背景是，2021上半年，融创中国累计实现合同销售金额约人民币3,207.6亿元，同比增长64%。

整整一年过后回头来看，孙宏斌当时对市场形势和政策走向恐怕出现了误判。在这场业绩会后不久，融创就开始“割肉”卖家产，包括相继转让上海虹桥商务区写字楼、杭州核心地段酒店及写字楼、昆明文旅城二期等多个项目，以及出售贝壳股份、变卖融创服务股权等。近半年时间，融创回血近400亿元，但与近万亿的负债总额相比，可以说是杯水车薪。

而在“前高后低”的2021年之后，房地产行业迎来了更艰难的2022年，融创的“紧”日子也是雪上加霜。3月28日，融创发布公告称不刊发2021年未经审核年度业绩，延期举行董事会会议，并表示融创中国股份将于4月1日起暂停买卖。

3月25日晚，孙宏斌还曾发朋友圈称，“2022年一季度，我们在28个城市交付43个项目，用最大诚意兑现成千上万户业主交托的幸福期许。”但一季度后形势仍再度恶化。今年前7月，融创中国销售额1238.5亿元，同比下降约66.54%，主要是今年4月份后大幅下滑。数据显示，今年前3个月，融创中国的单月销售额都在220亿元以上，而从4月开始，陡降至单月120~140亿元，7月份更是降至单月110.3亿元，创今年以来单月销售额最低记录。

自从融创中国在5月份官宣美元债“爆雷”后，我们就很少看到关于融创的重磅消息了。而结合近期一系列政策“救项目不救房企”的导向来看，融创的前景难言乐观。不过，近日关于龙湖的一则重磅消息引人关注，即龙湖集团拟发行15亿元中票，中债增提供全额担保。这么看来，说政策不救房企也不完全准确，同为民营房企的龙湖还是得到了官方的背书。

值得注意的是，融创和龙湖实际上可以说是中国最具可比性的两家房企。两家都是千亿规模的TOP10级别房企；都是在港交所上市的民营房企；都重点布局一二线城市；均以产品力著称，且主要定位于中高端市场；产品线均涵盖住宅、商办（文旅）、物业服务等板块。但为何同途殊归？

最根本的原因，或许还是两家公司掌舵人的性格差异。孙宏斌的“赌性”无需多言，当年的顺驰败局正源于此。尽管2016年12月中央经济会议就提出“房住不炒”，但之后几年间融创为做大规模拿了不少地王项目和算不过账的商办综合体项目，才导致路越走越窄。

当然，房地产行业的“赌徒”并不鲜见，因为反正赌赢了归自己，赌输了就让全社会承担后果，这个诱惑确实很难让人抗拒。但很显然吴亚军就抗拒住了，她在过去这些年所展现出的定力和耐性是民营房企中少有的，一方面对前些年“躺赚”的住宅开发业务没有盲目扩张，一方面把需要精打细算才能赚钱的商业地产和长租公寓也运营得当，一点点把路走得越来越宽。

龙湖被称为房地产民企“最后的堡垒”，并非虚言。近期被曝出违约的传闻后，在以55亿港元新股增发、35亿港元银团贷款等实质举措稳定市场信心的同时，吴亚军还对投资者表示：“龙湖依靠原则和纪律走到今天，现在依然不变，包括内外债的结构、长短的结构，龙湖都在提前安排，没有什么问题。”

另外，在8月26日龙湖集团2022年中期业绩推介会上，吴亚军透露，一位金融机构里管理风险的人跟她说过一句话，“他说其实泰坦尼克号撞上冰山那一刻，再去调整已经来不及了，一定要在没有看到冰山的时候，就有所应对。”过去十多年里，吴亚军也以此为诫，保持财务自律，提前转型。“我就总在想，有没有我们看不见的冰山？我们要撞上了怎么办？”

实际上，早在2008年，吴亚军就曾撞上过全球金融危机的“冰山”，也是这次危机给龙湖和吴亚军结结实实地上了一课。在此后四万亿政策刺激同行狂飙突进做大规模的时候，他们在开发业务扩张方面一直相对克制，甚至早在2011年就宣布把布局商业上升到公司发展战略的高度，决定每年都把销售回款的10%用来投资持有型物业。

11年后，龙湖最新发布的2022年中报显示，截至今年6月末，已在14个城市累计开业运营商场65座，半年间仅仅商业租金就达到46.5亿元，同比增长26%；商业加上租赁住房、物业管理等在内的经营性业务收入则达到110亿，同比也是增长26%。

而从2021年1月1日“三道红线”出台至今，这一轮房地产行业的深度调整已经一年多，这次调控对所有房企来说都是比2008年更大的“冰山”。瀚海阑干百丈冰，愁云惨淡万里凝。唯龙湖等少数几家民营房企韧性凸显，他们也得到了监管更多的融资支持，有望穿越“冰山”。

值得一提的是，上半年龙湖平均融资成本首次破“4”，降至3.99%，同时剔除预售监管资金和其他受限资金后的现金短债比达3.1倍，都是令业内人士艳羡不已的数字。

在近日的博鳌房地产论坛上，港企恒隆地产董事长陈启宗也直言，内地开发商中，他一向习惯以“得罪”的态度与同行交流，唯对吴亚军女士表达过敬佩。“过去房地产行业的很多参与者头脑发热，都变成了疯子，吴亚军则头脑清醒。”

虽然陈启宗并未言明谁是疯子，但孙宏斌在业内早有“地产狂人”之称，这源于2003年他曾带领顺驰疯狂向外扩张，在中国地产界掀起一股旋风，并扬言要打败当年的行业老大万科。然而，顺驰跑得太快了，2006年就因资金链断裂而被香港路劲接盘。

十多年后似乎要第二次跌倒在同一个坑里的“地产狂人”，听到陈启宗的这番话，是否会感觉如芒在背？

对于久未公开发声的孙宏斌，我们确实无从揣测他此刻的心境，但在2011-2015年的那轮房地产调控周期内，孙宏斌在2014年12月24日发的一条微博可以给我们提供一些线索。

“最近很多媒体新老朋友联系我，我没接电话没回信息，相信你们都能理解和原谅。我知道沉默是金有时候是对的；我理解知进退是一种成熟；我深信妥协和让步也是一种勇敢；我坚信人不应该纠缠过去的是非对错，应该向前看，往前走。”■