AMC下场助力“保交楼”，意味着什么？
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正是因为房企依靠自身的力量已无法实现烂尾项目的复工复产以解决保交楼的问题，地方政府以国企联合AMC进驻接盘也就成了解决“保交楼”这一社会问题的可选项。

柏文喜

■正是因为房企依靠自身的力量已无法实现烂尾项目的复工复产以解决保交楼的问题，地方政府以国企联合AMC进驻接盘也就成了解决“保交楼”这一社会问题的可选项。同样，也只有问题严重到依靠自身无法复工复建和无力回天，而又面临着政治正确无法推卸的“保交楼”任务时，开发商才肯将项目主导权主动或者被动交出来，接受旨在实现“保交楼”的命运安排。其实，出险房企未来的出路也同样如此，只有当其完全失去自救能力而放弃主动重整与重组的努力时，市场出清和行业重整的机会才会真正到来。

一堆烂水果和一个美丽的果盘之间的价值差距，通常被用来讲述投行的价值所在。而资产管理公司（AMC），正是将一些问题资产通过甄别、剥离、重整和引入资源，进而让其重新体现市场价值和恢复活力的机构。为了化解烂尾楼危机，郑州近日以下属国企联合地方AMC直接下场，拟联合发起设立地产纾困基金来助力“保交楼”问题，可谓在全国领风气之先。

作为近年来经济发展、人口扩张和城市发展都非常快的中原第一大城市的郑州，高达三分之一左右的项目烂尾率，同样也让郑州成为全国范围内的烂尾楼标杆性城市。如果说村镇银行问题代表了以河南为代表的基层金融生态的真实状况，而以反复赋红码来限制村镇银行储户合法维权代表了河南社会治理与应对危机的地方政府能力水准的话，则如何化解大量的烂尾楼以及因此引发的烂尾楼业主“抱团停贷”问题，就成了郑州地方政府当下必须面对的课题。

这不但因为郑州市域内大面积的烂尾楼的出现，本身就是地方政府无法回避的责任，而“抱团停贷”风潮对于新房市场心理的影响与打击更是不言而喻。这无疑将危及本来已经去化压力极大的郑州楼市，更会让土地财政依赖度较高的郑州雪上加霜。也正是在此重压之下，郑州地方政府已无暇顾及下属的住建部门与监管银行在“烂尾楼”问题上依然相互推责的互怼行为，而是直接响应银保监会的号召亲自下场，以国企联合地方AMC设立地产纾困基金解决烂尾楼的问题了。

其实，自此轮调控导致行业流动性困境而引发不少民营百强房企排队暴雷的去年下半年起，行业主管部门和监管部门就一直在呼吁并给予各种行业政策与金融支持，来引导优秀房企以市场化形式进行项目并购来试图化解行业流动性问题，甚至动员四大AMC和地方AMC参与出险房企的资产盘整来推动行业重整与回暖，以努力促使行业尽快回到良性循环的轨道。

但是无论政策层面如何推动和如何给予金融支持，除了少数房企如招商蛇口、华侨城、华润置地借机发行了旨在置换和优化自身债务结构的并购债之外，此项工作在实质上并没有获得太大的推进。这一方面，是由于并购市场的“二手车”效应，使得愿意出让的项目普遍质地较差进而失去了并购价值，而尚未进入破产清算阶段的出险房企对于优质项目一般都存在还想借此翻盘的惜售心理无法实现使其进入并购市场；另一方面，在行业陷入整体性的流动性困境，项目估值在大大下降的同时往往还背负着大量的债务和被设定了各种优先权，自然让以项目并购来推动行业重组与实现行业流动性恢复的思路就成了镜花水月。

而AMC的长处，是对不良资产的处置与整理，但AMC发挥该长处的前提，是获得出险房企的资产管理权。在出险房企尚未进入破产清算程序，还试图努力自救和通过重整来恢复生机的状态下，AMC就只能成为这些出险房企自救的配角和资源提供者，而无法成为资产处置的主导者，自然也就致使AMC的隆重出场，至今也是一场雷声大雨点小的空欢喜。也正因为如此，在今年以来代表性房企销售去化近乎腰斩、新增暴雷房企不断而烂尾楼问题日益严重的当下，烂尾楼业主们的“抱团停贷”行为，将行业流动性困境之严重状况彻底揭出进而将“保交楼”推向了政治正确的高度，自然也就为无力复工复产的房企与项目公司被迫接受AMC的接管，将资产处置与管理权交给AMC创造了条件。

正是因为房企依靠自身的力量已无法实现烂尾项目的复工复产以解决保交楼的问题，地方政府以国企联合AMC进驻接盘也就成了解决“保交楼”这一社会问题的可选项。当项目主导权以被动或者主动的形式转移到AMC方面以后，AMC即可发挥自身的资产甄别、风险剥离和隔离、资产托管以及重新盘活的长处，以原项目公司的权益来抵偿与化解部分债务，再通过提供外部增信、AMC自身注资以及引入新的资金等方式恢复建设，也就成了顺理成章的事情。而郑州国企联合地方AMC发起设立地产纾困基金，正是旨在AMC下场助力“保交楼”提供必要的资金支持。

也只有当烂尾楼问题恶化到业主们的“抱团停贷”风潮蔓延到危及楼市运行和土地财政，危及到足够级别的官员乌纱帽安全时，作为高周转模式下快速发展的房地产红利的最大分享者，与开发商、监管银行联手制造了烂尾楼问题的地方政府，才不得不出手来加以处置。同样，也只有问题严重到依靠自身无法复工复建和无力回天，而又面临着政治正确无法推卸的“保交楼”任务时，开发商才肯将项目主导权主动或者被动交出来，接受旨在实现“保交楼”的命运安排。

其实，出险房企未来的出路也同样如此，只有当其完全失去自救能力而放弃主动重整与重组的努力时，市场出清和行业重整的机会才会真正到来。也只有到了这个时候，市场中从不缺乏的“食腐者”与虎视眈眈的“捡尸人”才会大量出现。因为愿意吃烂水果的人很少，但是却很少有人能够拒绝缤纷而美味的果盘的诱惑。■