烂尾楼业主不应独吞苦果，这三方都有责
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层层迷雾被逐渐吹散。

柏文喜

■烂尾楼苦主们掀起的“抱团停贷”风暴，吹去了预售制下烂尾楼现象之上的层层迷雾，各方角色与责任正在各归其主。而银保监会近日针对互联网贷款业务发放的最新通知，如果是就烂尾楼业主“抱团停贷”风潮的追因、责任认定、后果承担层面而言，对银行在涉房贷款中的风控工作与责任问题，无疑也是一个侧面的警示与印证。同时，从房地产行业总的资金流向来说，老百姓买一套房子一大半的钱作为政府卖地收入和开发建设、交易环节税费进入了政府口袋，也就是通常所说的土地财政，而剩下的钱则作为工程建设资金流到了开发商、建筑施工各承包方，银行也在房地产开发与销售全过程中提供资金周转并收取利息，所以政府、开发商、银行都应该承担起自己的责任来保证烂尾楼的交付完工以促进行业信心的尽快恢复。

近日，银保监会发布《关于加强商业银行互联网贷款业务管理提升金融服务质效的通知》（下称《通知》），进一步细化商业银行贷款管理和自主风控管理要求。该《通知》明确要求商业银行要主动加强贷款资金管理，强调贷款资金发放、本息回收代扣、止付等关键环节决策应由银行作出，指令应由银行发起，以避免商业银行核心风控环节过度依赖合作机构。

虽然该《通知》是针对互联网贷款业务而言的，并有专门针对以河南村镇银行为代表的小微金融机构通过互联网揽储和互联网发放贷款所引发的风险问题，有对商业银行风控环节“打补丁”的意思，但就近日各地发生的烂尾楼业主“抱团停贷”风潮的追因、责任认定、后果承担层面而言，对银行在涉房贷款中的风控工作与责任问题，无疑也是一个侧面的警示与印证。

就预售制下开发商、银行、按揭买房人三方关系来讲，按揭贷款合同是服务于房屋买卖目的的，且开发商对按揭人的还款问题还以项目公司提供了必要担保，这是房屋买卖合同、按揭贷款合同关系双双得以成立的基本条件。作为善意按揭买房者，因为房地产项目烂尾而不能收房，导致房屋买卖合同关系无法继续履行时，按揭贷款合同自然也就失去了得以存续和履行的前提与必要性，而最高法的司法解释是明确支持这一点的。也就是说，烂尾楼业主可以不再还贷，按揭贷款由开发商履行约定的担保代偿责任，按揭人已还掉的贷款本息由银行先退还给贷款人，由此银行也获得了向开发商追偿按揭贷款本息的权利。

不过，在这种情况下，银行显然就成了最大的受害人和损失者，因为烂尾楼本身的价值无法覆盖按揭贷款本息，加上开发商往往还欠着银行的开发贷款。不过，在过往的烂尾楼处置实践中，资金链断裂的开发商往往抱着得过且过、不怕更烂的态度，而银行以“上征信记录”威胁客户，进而依然坐收按揭贷款本息却始终不着急，负有行政监管责任的地方政府也将心急如焚的烂尾楼业主们当作了麻烦制造者，对烂尾楼苦主们的煎熬视而不见和麻木不仁。只有当按揭买房的烂尾楼业主们设法制造舆论影响并形成群体事件，引发有关领导的乌纱帽风险时，才有可能推动行政监管部门的重视和有力度的协调工作。

此次烂尾楼业主们忍无可忍的匹夫之怒，将“抱团停贷”风潮迅速推向了全国，并推动了社会舆论对于预售制下烂尾楼责任剥洋葱式的层层推导，终于挖出了最高人民法院之前的相关判例和司法解释。这一判例和司法解释较好的澄清了商品房买卖合同与按揭贷款合同之间的主从关系，相当于定义了烂尾楼问题中各方的角色与责任，也彻底击碎了预售制下负有资金监管责任的银行与地方政府出于自身利益和相互推卸责任的自说自话，让资金监管责任和监管失责的后果应该由谁来承担这一基本事实昭然若揭。此时银保监会的这一《通知》，更是从侧面确认和厘清了商业银行在预售制涉房资金中的监管角色与责任。

就房地产项目开发贷款而言，贷款审批、发放都有着明确的前提、流程以及风控要求，而按项目建设进度发放贷款，则是贷后管理的基本要求与常识。如果项目出现烂尾而开发贷款却已发放完毕，显然就是商业银行自身的贷后管理出了问题，银行自身必然负有不可推卸的责任。而就按揭贷款的按项目建设进度拨付工作而言，纵然行政监管负有把关责任，但在项目出现烂尾时监管账户的资金却没有了，难道按照监管协议相关条款主办银行就能完全脱责？如果来自行政监管部门的“乱命”也能得到银行不折不扣的无条件执行的话，那还要银行监管和监管协议作什么，不如舍弃银行监管、由地方政府直接支配监管账户资金？

银保监会的这一《通知》中表示当前商业银行仍存在履行贷款主体责任不到位，授信审批、贷款发放、资金监测等核心风控环节过度依赖合作机构等问题，与监管要求尚有一定差距，不利于业务持续发展。银保监会重申，“贷款是商业银行的核心业务，自主风控是实现互联网贷款业务平稳健康发展的生命线”。这说的，不也正是预售制下涉房贷款及资金监管中存在的较为普遍的现象与问题吗？反过来看，但凡能够有效实施涉房贷款资金监管，还会带来开发商杠杆之上加杠杆、把高周转推向极致的发展模式，以及遍地丛生的烂尾楼问题吗？

如果拉车无法维生，祥子自然也就不拉车了。烂尾楼苦主们掀起的“抱团停贷”风暴，吹去了预售制下烂尾楼现象之上的层层迷雾，各方角色与责任正在各归其主。谁负有最大的责任，谁将承担最大的风险与后果，各自都心知肚明。

所以，银行股近几天市值大跌超过5000亿元。消息面上，央行主管的媒体《金融时报》也于7月16日迅速发出了《多个涉及“停贷”风险楼盘项目复工》的利好。

更值得关注的是，7月17日，银保监会有关部门负责人在答记者问中表示，6月30日，江西景德镇某楼盘业主因项目延期交付发布停止还贷声明，引发舆论关注。银保监会对此高度重视，加强与住建部、人民银行等部门的协同配合，坚持“房住不炒”，坚持“稳地价、稳房价、稳预期”，支持地方更加有力地推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。一是在地方党委政府领导下，银行保险机构应积极参与相关工作机制，配合压实企业、股东等相关各方责任，银行要积极履行自己的职责，既要遵循市场化、法治化原则，又要主动承担社会责任，千方百计推动“保交楼”。二是指导银行在地方党委政府“保交楼”工作安排的总体框架下，坚持摸清情况、实事求是、科学分类、精准施策，主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究，做好具备条件的信贷投放，协助推进项目快复工、早复工、早交付。三是做好客户服务工作，加强与客户沟通，个性化地满足居民客户的不同需求，信守合同，践行承诺，依法保障金融消费者合法权益。四是有效满足房地产企业合理融资需求，大力支持租赁住房建设，支持项目并购重组，以新市民和城镇年轻人为重点，更好满足刚需和改善型客户住房需求，努力保持房地产市场运行平稳有序。处理好当前面临的问题，也是实现房地产模式新旧转换的重要契机。

无论如何，现在可明确的一点是，按揭买房的烂尾楼业主们不用再独自承担烂尾楼苦果了。同时，在开发商“躺平”且高周转高负债的行业发展模式是主要成因已成共识的情况下，在层层抽丝剥茧的舆论追问之下，当前造成烂尾楼的责任已被推进并高度聚焦于预售资金监管责任问题之上。而负有资金监管责任的，无非就是拥有行政监管权的地方政府和拥有商业监管权的银行了。

目前关于烂尾楼的责任，银行和地方政府也是公婆各说。河南某银行的说法是自身完全按照监管部门的指令拨付资金，意思是责任全部在地方政府；而西安住建局7月14日发文称商业银行违反预售资金监管协议，未经辖区住建部门核实同意，擅自拨付监管资金的，应当负责追回资金，如果无法追回则应依法承担相应赔偿责任。也就是说政府认为责任完全在银行，开始了与银行互撕模式。

让我们暂且放下烂尾楼的肇因与责任问题，仅从房地产行业的参与者来看谁的受益最大，以及从如果因为烂尾楼问题将市场信心完全摧毁，进而导致行业长期停滞对谁造成的损失更大的角度来观察，就很容易判断谁对解决烂尾楼问题，进而恢复行业信心的动力与责任最大。

从房地产行业总的资金流向来说，老百姓买一套房子一大半的钱作为政府卖地收入和开发建设、交易环节税费进入了政府口袋，也就是通常所说的土地财政。而剩下的钱则作为工程建设资金流到了开发商、建筑施工各承包方。另外，银行在房地产开发与销售全过程中提供资金周转并收取利息，也分走了老百姓买房总代价中的一部分。所以政府、开发商、银行都应该承担起自己的责任来保证烂尾楼的交付完工以促进行业信心的尽快恢复。

浙江省在这一点上就有着十分清醒的判断与认知，所以浙江省就明确规定无论开发商出现任何问题，政府都有责任确保交付。事实上，除了土地财政是中国内地房地产发展模式的最大受益者之外，房地产的信用创造功能也是支持改革开放以来市场化、城市化所推动的中国经济以高负债模式实现快速发展的重要杠杆支点，而所有人都是这场人类社会发展史上的中国奇迹的受益者。

如果此次烂尾楼“抱团停贷”风潮无法很快停止蔓延的话，就不仅仅是各家银行公告声称的所涉贷款风险可控的问题了，而是房地产行业信心的破碎和在此基础之上房地产信用创造功能的丧失，以及由此可能引发的大规模信用收缩与坍塌。这对于国民经济稳定运行的风险，无疑直接而巨大，是无论如何都应该加以防范和努力杜绝的。

不过，仅仅依靠“抱团停贷”这种方式终究难逃以往脱离法制轨道解决问题的习惯性窠臼，而这一模式下问题能够得以解决其实都是一个偶然性事件。而只有厘清烂尾楼的成因，理清各方参与者的角色、关系与责任，让权责对等和有错必究、有罪必罚，在此基础上再对原有的制度及其执行体系加以不断完善，才能让制度变成善法，让监管真正落实，让执政变成善政，并赋予市场以自我完善与自我提升的可持续发展能力。■