新的不确定性的开始？
发布日期：2025-04-04 08:32
徐瑾
■
房子这回事，用年轻的流行语那是说，越来越抽象了。
在社交媒体之上，中国鹤岗等边缘地区几万块的便宜房子已经吸引不到流量，日本几万块的房子成为新焦点，甚至有自媒体表示日本正在鹤岗化，“中国人 3.5 万元人民币日本买房” 之类频繁上热搜。这是怎么回事？房子是越来越便宜了，问题是年轻人好像越来越不肯买房，甚至卖掉唯一住房的帖子也屡见不鲜。房地产市场，到底如何走？一个趋势正明显，那就是不少房子正在逐渐从投资品变为消费品。
日本的负动产时代
《南方周末》等媒体报道，有个女子自述在北海道的小樽花了3.5万买了套房。
这不是公寓，而是日本的一户建，也就是独立建筑，四舍五入一下，和中国一些合院别墅类似。这套房子占地170平米，建筑面积70平米，包含四个卧室两个厨房两个厅两个卫生间，家具家电齐全，距离车站也不远，几乎可以说拎包入住。这个房子建设在60年代，但是90年代翻新过，因为房主着急出售算是有捡漏的意思。但是即使正常的一户建，在当地也不过20万上下。
北海道是中产热衷旅游地，小樽又是经典爱情电影《情书》的拍摄地，这个新闻可以集中了不少牛马打工人的情绪点，引发不少讨论。
其实，日本房子比中国便宜不是新闻。伴随着人口老龄化，日本不少房子现在闲置，2023年数据就有13.8%。日本房子价格低廉的情况已持续许久，日语甚至诞生了“负动产”一词，意味着很多房产价值为负，甚至可以免费赠送。一些房子，居然成了日本人需要处理的新型粗大垃圾。
从根本上来说，房子问题的关键在于人口。如果在东京大阪，你能感受到熙熙攘攘的热闹与潮流，但在日本除大城市之外的大部分中小城市，别说是年轻人，就连中年人都少见，大多是老年人。
如今，日本算是走出失去的三十年，日本整体房价有所恢复。按照数据，日本的住宅价格指数以 2010 年为 100，2024 年达到 138.9。至于东京等地，更是因为奥运会以及人口流入连连上涨。不过，日本大部分地区的房价仍处于萎靡不振。尽管日本房地产已逐渐走出长达30年的困境，但房价景气程度并未如人们预期的那般显著。
分化的中国房市
日本的昨天，是中国正在实现的现实。
在2024年，中国房地产继续分化，2024年全国百城新建住宅价格累计结构性上涨2.68%，而百城二手房价格累计下跌7.26%，环比已连跌32个月。从成交而言，克而瑞统计数据显示，30城一二手房总成交面积预计达到3.7亿平方米，较2023年降8%。其中，二手房成交量从2.2亿平方米增长2.3亿平方米，而新房成交量则从1.9亿平米下降到1.4亿平方米。
众所周知，新房受到价格控制，而二手房更能表现市场真实趋势。二手房的火热，不仅意味着新房价格存在虚高，也说明调控政策之下，卖家降低预期，买家开始入场。
与此同时，在整体量价不振的情况下，一些一线豪宅却似乎不错。很多人都会对于一线热卖豪宅印象深刻，比如上海徐汇区的中海•领邸玖序在2024年年末第五批次开盘，118套平均价4100万元的大平层，30分钟全部售罄。
豪宅热卖被一些观点解读为整体趋势，其实更多是局部情况，更体现了普通住宅和豪宅市场的分化。徐瑾经济人专栏以前也聊过，豪宅的行情，本身就是独立于市场行情，很难说代表整体房地产情况。毕竟总价在3000万之上的房子，在2024年全国成交量没有超过6000套，这是绝对小众市场。更不用说，中国多数城市其实没有富人区的规划，豪宅和普通住宅的价差并没有那么大，难以比肩国外等超过5到10倍的价差。
在房地产的主流市场，是什么房子在主导？是刚需，甚至是刚刚够到门槛的刚需。以上海为例，2024 年，上海全市二手房累计成交套数 21.6 万套，总价 200 万以下房子也就是大家俗称的“老破小”成为主力，大概接近4成。在房地产的黄金岁月，大家总是感觉京沪普通住宅怎么也要千万起步，但实际上，不要说总价超过1000万，其实即使总价 600-800 万元住房，占比也不过5.5% 。至于北京，2024 年北京二手住宅网签 17.57 万套，从成交总价分析，同样是总价 200 万以下的房子为主力。
年轻人不再热衷买房
曾经，买房是年轻人在大城市扎根的标志，如今这一情况开始改变。
2024年，《DT商业观察》发起了一次关于购房的调研。参与调研基本来自大城市，95后、90后占比超7成，一线及新一线城市人群超7成，男女比例接近1:1。他们认为买房是人生必选项吗？有超3成人认为买房不是必选项，而且一线城市、未婚、男性的买房意愿最弱。
如今，社交媒体上常出现年轻人提出的问题：如果有一笔钱，是买个老破小收租，还是是把钱存进银行？当下，银行理财产品的收益不断降低，甚至跌到2%以下，房租回报率也很低，房东挑租客的日子成为过去，住房空置率也在提高，房租回报率达到3%已经不错的结果。
某种意义上，中国开始靠拢日本，不少住房正逐渐成为消费品，持有成本日益增加。这种情况不仅在中小城市广泛存在，即便大城市开始出现。更多人开始接受房子是消费品，买了几年后跌价有可能成为常态。
徐瑾经济人专栏关注中国经济多年，房价可以说中国民众最关心的话题，这些年见证了不少与房地产相关的财富故事。房价上涨时，经济学家给出的原因五花八门，甚至不少专业人士将其归咎于炒房者的囤积行为；房价下跌后，不少人认为是政府没有救市所致。这些论证都忽略一些更根本的长期因素，无论经济周期还是人的周期，逻辑缺乏连贯性。
可以说，房地产红利基本就是过去30年中国人最大的财富红利，这一红利与城市化进程紧密相连。只要能够进入城市生活安家，预期收入看涨，人们往往就会购置房产。一些无法在大城市落脚的人，比如农民工，多数与大城市房地产红利失之交臂；而那些能够在城市立足的人很多人吃到红利，这包含大部分70后、80后与部分90后，他们构成了中国中等群体即软阶层的主流。
在过去，房地产不仅是年年上涨的投资，更是影响中国经济最大的行业，上下游产业，从土地、建筑、设计、装修到家电、家居等一系列消费，形成了一条完整的产业链。这些行业涉及的从业人数远多过房地产行业本身。有数据显示，房地产业直接就业人口达到1012万，间接带动就业人数高达7051万，占全国城镇就业人数的17.6%。
曾经房地产风光无限，给予这些人不少发展机会，高薪与机遇并举。如今房地产行业不景气，我身边从事房地产行业的朋友不少都失业了。有的曾是全国知名房地产公司的副总，如今在国外做房产中介；有的曾是大型房地产商的高管，现在转行卖保险。这些案例，其实还算成功转型，不少人则处于失业状态。他们并不是不努力，也不是不优秀，当年进入房地产行业也经过了层层筛选，只是时代趋势使然。
当房地产逐渐成为消费品，住房行业将回归正常，行业差价也会降低。就像恒大出事时，大家往往指责恒大和许家印在管理、个性等方面的问题，但实际上，这反映的是整个行业的命运。 如今，像万科这样中国顶尖的房地产企业都爆出需要救助，这无疑暴露出，房地产企业困境是一个系统性问题。此时此地，再去指责单个公司没有多大意义。看着曾经的民企白马股沦为需要亟待救助的国企子公司，二十多年的风雨变迁，实在令人唏嘘。
在这样大趋势之下，年轻人不买房，其实是个理性选择。还记得，好多年前，我刚入行时，有个经济学家说，不买房等于做空自己的未来。今天看来，但是如果未来的趋势已经明显走低，不买房更显得为自己提供一个安全垫。
这是一个奇迹退场的时代，不少年轻人不再相信奇迹，这也正是他们不愿买房的原因。所以，别再问年轻人为何不买房，因为在他们所处的时代，奇迹已经步入黄昏，只属于被眷顾的少数人。
注：本文仅代表作者个人观点
■
房子这回事，用年轻的流行语那是说，越来越抽象了。
在社交媒体之上，中国鹤岗等边缘地区几万块的便宜房子已经吸引不到流量，日本几万块的房子成为新焦点，甚至有自媒体表示日本正在鹤岗化，“中国人 3.5 万元人民币日本买房” 之类频繁上热搜。这是怎么回事？房子是越来越便宜了，问题是年轻人好像越来越不肯买房，甚至卖掉唯一住房的帖子也屡见不鲜。房地产市场，到底如何走？一个趋势正明显，那就是不少房子正在逐渐从投资品变为消费品。
日本的负动产时代
《南方周末》等媒体报道，有个女子自述在北海道的小樽花了3.5万买了套房。
这不是公寓，而是日本的一户建，也就是独立建筑，四舍五入一下，和中国一些合院别墅类似。这套房子占地170平米，建筑面积70平米，包含四个卧室两个厨房两个厅两个卫生间，家具家电齐全，距离车站也不远，几乎可以说拎包入住。这个房子建设在60年代，但是90年代翻新过，因为房主着急出售算是有捡漏的意思。但是即使正常的一户建，在当地也不过20万上下。
北海道是中产热衷旅游地，小樽又是经典爱情电影《情书》的拍摄地，这个新闻可以集中了不少牛马打工人的情绪点，引发不少讨论。
其实，日本房子比中国便宜不是新闻。伴随着人口老龄化，日本不少房子现在闲置，2023年数据就有13.8%。日本房子价格低廉的情况已持续许久，日语甚至诞生了“负动产”一词，意味着很多房产价值为负，甚至可以免费赠送。一些房子，居然成了日本人需要处理的新型粗大垃圾。
从根本上来说，房子问题的关键在于人口。如果在东京大阪，你能感受到熙熙攘攘的热闹与潮流，但在日本除大城市之外的大部分中小城市，别说是年轻人，就连中年人都少见，大多是老年人。
如今，日本算是走出失去的三十年，日本整体房价有所恢复。按照数据，日本的住宅价格指数以 2010 年为 100，2024 年达到 138.9。至于东京等地，更是因为奥运会以及人口流入连连上涨。不过，日本大部分地区的房价仍处于萎靡不振。尽管日本房地产已逐渐走出长达30年的困境，但房价景气程度并未如人们预期的那般显著。
分化的中国房市
日本的昨天，是中国正在实现的现实。
在2024年，中国房地产继续分化，2024年全国百城新建住宅价格累计结构性上涨2.68%，而百城二手房价格累计下跌7.26%，环比已连跌32个月。从成交而言，克而瑞统计数据显示，30城一二手房总成交面积预计达到3.7亿平方米，较2023年降8%。其中，二手房成交量从2.2亿平方米增长2.3亿平方米，而新房成交量则从1.9亿平米下降到1.4亿平方米。
众所周知，新房受到价格控制，而二手房更能表现市场真实趋势。二手房的火热，不仅意味着新房价格存在虚高，也说明调控政策之下，卖家降低预期，买家开始入场。
与此同时，在整体量价不振的情况下，一些一线豪宅却似乎不错。很多人都会对于一线热卖豪宅印象深刻，比如上海徐汇区的中海•领邸玖序在2024年年末第五批次开盘，118套平均价4100万元的大平层，30分钟全部售罄。
豪宅热卖被一些观点解读为整体趋势，其实更多是局部情况，更体现了普通住宅和豪宅市场的分化。徐瑾经济人专栏以前也聊过，豪宅的行情，本身就是独立于市场行情，很难说代表整体房地产情况。毕竟总价在3000万之上的房子，在2024年全国成交量没有超过6000套，这是绝对小众市场。更不用说，中国多数城市其实没有富人区的规划，豪宅和普通住宅的价差并没有那么大，难以比肩国外等超过5到10倍的价差。
在房地产的主流市场，是什么房子在主导？是刚需，甚至是刚刚够到门槛的刚需。以上海为例，2024 年，上海全市二手房累计成交套数 21.6 万套，总价 200 万以下房子也就是大家俗称的“老破小”成为主力，大概接近4成。在房地产的黄金岁月，大家总是感觉京沪普通住宅怎么也要千万起步，但实际上，不要说总价超过1000万，其实即使总价 600-800 万元住房，占比也不过5.5% 。至于北京，2024 年北京二手住宅网签 17.57 万套，从成交总价分析，同样是总价 200 万以下的房子为主力。
年轻人不再热衷买房
曾经，买房是年轻人在大城市扎根的标志，如今这一情况开始改变。
2024年，《DT商业观察》发起了一次关于购房的调研。参与调研基本来自大城市，95后、90后占比超7成，一线及新一线城市人群超7成，男女比例接近1:1。他们认为买房是人生必选项吗？有超3成人认为买房不是必选项，而且一线城市、未婚、男性的买房意愿最弱。
如今，社交媒体上常出现年轻人提出的问题：如果有一笔钱，是买个老破小收租，还是是把钱存进银行？当下，银行理财产品的收益不断降低，甚至跌到2%以下，房租回报率也很低，房东挑租客的日子成为过去，住房空置率也在提高，房租回报率达到3%已经不错的结果。
某种意义上，中国开始靠拢日本，不少住房正逐渐成为消费品，持有成本日益增加。这种情况不仅在中小城市广泛存在，即便大城市开始出现。更多人开始接受房子是消费品，买了几年后跌价有可能成为常态。
徐瑾经济人专栏关注中国经济多年，房价可以说中国民众最关心的话题，这些年见证了不少与房地产相关的财富故事。房价上涨时，经济学家给出的原因五花八门，甚至不少专业人士将其归咎于炒房者的囤积行为；房价下跌后，不少人认为是政府没有救市所致。这些论证都忽略一些更根本的长期因素，无论经济周期还是人的周期，逻辑缺乏连贯性。
可以说，房地产红利基本就是过去30年中国人最大的财富红利，这一红利与城市化进程紧密相连。只要能够进入城市生活安家，预期收入看涨，人们往往就会购置房产。一些无法在大城市落脚的人，比如农民工，多数与大城市房地产红利失之交臂；而那些能够在城市立足的人很多人吃到红利，这包含大部分70后、80后与部分90后，他们构成了中国中等群体即软阶层的主流。
在过去，房地产不仅是年年上涨的投资，更是影响中国经济最大的行业，上下游产业，从土地、建筑、设计、装修到家电、家居等一系列消费，形成了一条完整的产业链。这些行业涉及的从业人数远多过房地产行业本身。有数据显示，房地产业直接就业人口达到1012万，间接带动就业人数高达7051万，占全国城镇就业人数的17.6%。
曾经房地产风光无限，给予这些人不少发展机会，高薪与机遇并举。如今房地产行业不景气，我身边从事房地产行业的朋友不少都失业了。有的曾是全国知名房地产公司的副总，如今在国外做房产中介；有的曾是大型房地产商的高管，现在转行卖保险。这些案例，其实还算成功转型，不少人则处于失业状态。他们并不是不努力，也不是不优秀，当年进入房地产行业也经过了层层筛选，只是时代趋势使然。
当房地产逐渐成为消费品，住房行业将回归正常，行业差价也会降低。就像恒大出事时，大家往往指责恒大和许家印在管理、个性等方面的问题，但实际上，这反映的是整个行业的命运。 如今，像万科这样中国顶尖的房地产企业都爆出需要救助，这无疑暴露出，房地产企业困境是一个系统性问题。此时此地，再去指责单个公司没有多大意义。看着曾经的民企白马股沦为需要亟待救助的国企子公司，二十多年的风雨变迁，实在令人唏嘘。
在这样大趋势之下，年轻人不买房，其实是个理性选择。还记得，好多年前，我刚入行时，有个经济学家说，不买房等于做空自己的未来。今天看来，但是如果未来的趋势已经明显走低，不买房更显得为自己提供一个安全垫。
这是一个奇迹退场的时代，不少年轻人不再相信奇迹，这也正是他们不愿买房的原因。所以，别再问年轻人为何不买房，因为在他们所处的时代，奇迹已经步入黄昏，只属于被眷顾的少数人。
注：本文仅代表作者个人观点
■
相关内容
读者评论
热门排行榜
OR
2025-04-03 16:24
商业与经济
房地产奇迹步入黄昏：年轻人为何不买房
房地产奇迹步入黄昏：年轻人为何不买房
徐瑾：房子越便宜，年轻人好像越不肯买。日本一些地方正在鹤岗化吗？这是一个奇迹退场的时代，房子正逐渐从投资品变为消费品。
徐瑾
■
房子这回事，用年轻的流行语那是说，越来越抽象了。
在社交媒体之上，中国鹤岗等边缘地区几万块的便宜房子已经吸引不到流量，日本几万块的房子成为新焦点，甚至有自媒体表示日本正在鹤岗化，“中国人 3.5 万元人民币日本买房” 之类频繁上热搜。这是怎么回事？房子是越来越便宜了，问题是年轻人好像越来越不肯买房，甚至卖掉唯一住房的帖子也屡见不鲜。房地产市场，到底如何走？一个趋势正明显，那就是不少房子正在逐渐从投资品变为消费品。
日本的负动产时代
《南方周末》等媒体报道，有个女子自述在北海道的小樽花了3.5万买了套房。
这不是公寓，而是日本的一户建，也就是独立建筑，四舍五入一下，和中国一些合院别墅类似。这套房子占地170平米，建筑面积70平米，包含四个卧室两个厨房两个厅两个卫生间，家具家电齐全，距离车站也不远，几乎可以说拎包入住。这个房子建设在60年代，但是90年代翻新过，因为房主着急出售算是有捡漏的意思。但是即使正常的一户建，在当地也不过20万上下。
北海道是中产热衷旅游地，小樽又是经典爱情电影《情书》的拍摄地，这个新闻可以集中了不少牛马打工人的情绪点，引发不少讨论。
其实，日本房子比中国便宜不是新闻。伴随着人口老龄化，日本不少房子现在闲置，2023年数据就有13.8%。日本房子价格低廉的情况已持续许久，日语甚至诞生了“负动产”一词，意味着很多房产价值为负，甚至可以免费赠送。一些房子，居然成了日本人需要处理的新型粗大垃圾。
从根本上来说，房子问题的关键在于人口。如果在东京大阪，你能感受到熙熙攘攘的热闹与潮流，但在日本除大城市之外的大部分中小城市，别说是年轻人，就连中年人都少见，大多是老年人。
如今，日本算是走出失去的三十年，日本整体房价有所恢复。按照数据，日本的住宅价格指数以 2010 年为 100，2024 年达到 138.9。至于东京等地，更是因为奥运会以及人口流入连连上涨。不过，日本大部分地区的房价仍处于萎靡不振。尽管日本房地产已逐渐走出长达30年的困境，但房价景气程度并未如人们预期的那般显著。
分化的中国房市
日本的昨天，是中国正在实现的现实。
在2024年，中国房地产继续分化，2024年全国百城新建住宅价格累计结构性上涨2.68%，而百城二手房价格累计下跌7.26%，环比已连跌32个月。从成交而言，克而瑞统计数据显示，30城一二手房总成交面积预计达到3.7亿平方米，较2023年降8%。其中，二手房成交量从2.2亿平方米增长2.3亿平方米，而新房成交量则从1.9亿平米下降到1.4亿平方米。
众所周知，新房受到价格控制，而二手房更能表现市场真实趋势。二手房的火热，不仅意味着新房价格存在虚高，也说明调控政策之下，卖家降低预期，买家开始入场。
与此同时，在整体量价不振的情况下，一些一线豪宅却似乎不错。很多人都会对于一线热卖豪宅印象深刻，比如上海徐汇区的中海•领邸玖序在2024年年末第五批次开盘，118套平均价4100万元的大平层，30分钟全部售罄。
豪宅热卖被一些观点解读为整体趋势，其实更多是局部情况，更体现了普通住宅和豪宅市场的分化。徐瑾经济人专栏以前也聊过，豪宅的行情，本身就是独立于市场行情，很难说代表整体房地产情况。毕竟总价在3000万之上的房子，在2024年全国成交量没有超过6000套，这是绝对小众市场。更不用说，中国多数城市其实没有富人区的规划，豪宅和普通住宅的价差并没有那么大，难以比肩国外等超过5到10倍的价差。
在房地产的主流市场，是什么房子在主导？是刚需，甚至是刚刚够到门槛的刚需。以上海为例，2024 年，上海全市二手房累计成交套数 21.6 万套，总价 200 万以下房子也就是大家俗称的“老破小”成为主力，大概接近4成。在房地产的黄金岁月，大家总是感觉京沪普通住宅怎么也要千万起步，但实际上，不要说总价超过1000万，其实即使总价 600-800 万元住房，占比也不过5.5% 。至于北京，2024 年北京二手住宅网签 17.57 万套，从成交总价分析，同样是总价 200 万以下的房子为主力。
年轻人不再热衷买房
曾经，买房是年轻人在大城市扎根的标志，如今这一情况开始改变。
2024年，《DT商业观察》发起了一次关于购房的调研。参与调研基本来自大城市，95后、90后占比超7成，一线及新一线城市人群超7成，男女比例接近1:1。他们认为买房是人生必选项吗？有超3成人认为买房不是必选项，而且一线城市、未婚、男性的买房意愿最弱。
如今，社交媒体上常出现年轻人提出的问题：如果有一笔钱，是买个老破小收租，还是是把钱存进银行？当下，银行理财产品的收益不断降低，甚至跌到2%以下，房租回报率也很低，房东挑租客的日子成为过去，住房空置率也在提高，房租回报率达到3%已经不错的结果。
某种意义上，中国开始靠拢日本，不少住房正逐渐成为消费品，持有成本日益增加。这种情况不仅在中小城市广泛存在，即便大城市开始出现。更多人开始接受房子是消费品，买了几年后跌价有可能成为常态。
徐瑾经济人专栏关注中国经济多年，房价可以说中国民众最关心的话题，这些年见证了不少与房地产相关的财富故事。房价上涨时，经济学家给出的原因五花八门，甚至不少专业人士将其归咎于炒房者的囤积行为；房价下跌后，不少人认为是政府没有救市所致。这些论证都忽略一些更根本的长期因素，无论经济周期还是人的周期，逻辑缺乏连贯性。
可以说，房地产红利基本就是过去30年中国人最大的财富红利，这一红利与城市化进程紧密相连。只要能够进入城市生活安家，预期收入看涨，人们往往就会购置房产。一些无法在大城市落脚的人，比如农民工，多数与大城市房地产红利失之交臂；而那些能够在城市立足的人很多人吃到红利，这包含大部分70后、80后与部分90后，他们构成了中国中等群体即软阶层的主流。
在过去，房地产不仅是年年上涨的投资，更是影响中国经济最大的行业，上下游产业，从土地、建筑、设计、装修到家电、家居等一系列消费，形成了一条完整的产业链。这些行业涉及的从业人数远多过房地产行业本身。有数据显示，房地产业直接就业人口达到1012万，间接带动就业人数高达7051万，占全国城镇就业人数的17.6%。
曾经房地产风光无限，给予这些人不少发展机会，高薪与机遇并举。如今房地产行业不景气，我身边从事房地产行业的朋友不少都失业了。有的曾是全国知名房地产公司的副总，如今在国外做房产中介；有的曾是大型房地产商的高管，现在转行卖保险。这些案例，其实还算成功转型，不少人则处于失业状态。他们并不是不努力，也不是不优秀，当年进入房地产行业也经过了层层筛选，只是时代趋势使然。
当房地产逐渐成为消费品，住房行业将回归正常，行业差价也会降低。就像恒大出事时，大家往往指责恒大和许家印在管理、个性等方面的问题，但实际上，这反映的是整个行业的命运。 如今，像万科这样中国顶尖的房地产企业都爆出需要救助，这无疑暴露出，房地产企业困境是一个系统性问题。此时此地，再去指责单个公司没有多大意义。看着曾经的民企白马股沦为需要亟待救助的国企子公司，二十多年的风雨变迁，实在令人唏嘘。
在这样大趋势之下，年轻人不买房，其实是个理性选择。还记得，好多年前，我刚入行时，有个经济学家说，不买房等于做空自己的未来。今天看来，但是如果未来的趋势已经明显走低，不买房更显得为自己提供一个安全垫。
这是一个奇迹退场的时代，不少年轻人不再相信奇迹，这也正是他们不愿买房的原因。所以，别再问年轻人为何不买房，因为在他们所处的时代，奇迹已经步入黄昏，只属于被眷顾的少数人。
注：本文仅代表作者个人观点
■
房子这回事，用年轻的流行语那是说，越来越抽象了。
在社交媒体之上，中国鹤岗等边缘地区几万块的便宜房子已经吸引不到流量，日本几万块的房子成为新焦点，甚至有自媒体表示日本正在鹤岗化，“中国人 3.5 万元人民币日本买房” 之类频繁上热搜。这是怎么回事？房子是越来越便宜了，问题是年轻人好像越来越不肯买房，甚至卖掉唯一住房的帖子也屡见不鲜。房地产市场，到底如何走？一个趋势正明显，那就是不少房子正在逐渐从投资品变为消费品。
日本的负动产时代
《南方周末》等媒体报道，有个女子自述在北海道的小樽花了3.5万买了套房。
这不是公寓，而是日本的一户建，也就是独立建筑，四舍五入一下，和中国一些合院别墅类似。这套房子占地170平米，建筑面积70平米，包含四个卧室两个厨房两个厅两个卫生间，家具家电齐全，距离车站也不远，几乎可以说拎包入住。这个房子建设在60年代，但是90年代翻新过，因为房主着急出售算是有捡漏的意思。但是即使正常的一户建，在当地也不过20万上下。
北海道是中产热衷旅游地，小樽又是经典爱情电影《情书》的拍摄地，这个新闻可以集中了不少牛马打工人的情绪点，引发不少讨论。
其实，日本房子比中国便宜不是新闻。伴随着人口老龄化，日本不少房子现在闲置，2023年数据就有13.8%。日本房子价格低廉的情况已持续许久，日语甚至诞生了“负动产”一词，意味着很多房产价值为负，甚至可以免费赠送。一些房子，居然成了日本人需要处理的新型粗大垃圾。
从根本上来说，房子问题的关键在于人口。如果在东京大阪，你能感受到熙熙攘攘的热闹与潮流，但在日本除大城市之外的大部分中小城市，别说是年轻人，就连中年人都少见，大多是老年人。
如今，日本算是走出失去的三十年，日本整体房价有所恢复。按照数据，日本的住宅价格指数以 2010 年为 100，2024 年达到 138.9。至于东京等地，更是因为奥运会以及人口流入连连上涨。不过，日本大部分地区的房价仍处于萎靡不振。尽管日本房地产已逐渐走出长达30年的困境，但房价景气程度并未如人们预期的那般显著。
分化的中国房市
日本的昨天，是中国正在实现的现实。
在2024年，中国房地产继续分化，2024年全国百城新建住宅价格累计结构性上涨2.68%，而百城二手房价格累计下跌7.26%，环比已连跌32个月。从成交而言，克而瑞统计数据显示，30城一二手房总成交面积预计达到3.7亿平方米，较2023年降8%。其中，二手房成交量从2.2亿平方米增长2.3亿平方米，而新房成交量则从1.9亿平米下降到1.4亿平方米。
众所周知，新房受到价格控制，而二手房更能表现市场真实趋势。二手房的火热，不仅意味着新房价格存在虚高，也说明调控政策之下，卖家降低预期，买家开始入场。
与此同时，在整体量价不振的情况下，一些一线豪宅却似乎不错。很多人都会对于一线热卖豪宅印象深刻，比如上海徐汇区的中海•领邸玖序在2024年年末第五批次开盘，118套平均价4100万元的大平层，30分钟全部售罄。
豪宅热卖被一些观点解读为整体趋势，其实更多是局部情况，更体现了普通住宅和豪宅市场的分化。徐瑾经济人专栏以前也聊过，豪宅的行情，本身就是独立于市场行情，很难说代表整体房地产情况。毕竟总价在3000万之上的房子，在2024年全国成交量没有超过6000套，这是绝对小众市场。更不用说，中国多数城市其实没有富人区的规划，豪宅和普通住宅的价差并没有那么大，难以比肩国外等超过5到10倍的价差。
在房地产的主流市场，是什么房子在主导？是刚需，甚至是刚刚够到门槛的刚需。以上海为例，2024 年，上海全市二手房累计成交套数 21.6 万套，总价 200 万以下房子也就是大家俗称的“老破小”成为主力，大概接近4成。在房地产的黄金岁月，大家总是感觉京沪普通住宅怎么也要千万起步，但实际上，不要说总价超过1000万，其实即使总价 600-800 万元住房，占比也不过5.5% 。至于北京，2024 年北京二手住宅网签 17.57 万套，从成交总价分析，同样是总价 200 万以下的房子为主力。
年轻人不再热衷买房
曾经，买房是年轻人在大城市扎根的标志，如今这一情况开始改变。
2024年，《DT商业观察》发起了一次关于购房的调研。参与调研基本来自大城市，95后、90后占比超7成，一线及新一线城市人群超7成，男女比例接近1:1。他们认为买房是人生必选项吗？有超3成人认为买房不是必选项，而且一线城市、未婚、男性的买房意愿最弱。
如今，社交媒体上常出现年轻人提出的问题：如果有一笔钱，是买个老破小收租，还是是把钱存进银行？当下，银行理财产品的收益不断降低，甚至跌到2%以下，房租回报率也很低，房东挑租客的日子成为过去，住房空置率也在提高，房租回报率达到3%已经不错的结果。
某种意义上，中国开始靠拢日本，不少住房正逐渐成为消费品，持有成本日益增加。这种情况不仅在中小城市广泛存在，即便大城市开始出现。更多人开始接受房子是消费品，买了几年后跌价有可能成为常态。
徐瑾经济人专栏关注中国经济多年，房价可以说中国民众最关心的话题，这些年见证了不少与房地产相关的财富故事。房价上涨时，经济学家给出的原因五花八门，甚至不少专业人士将其归咎于炒房者的囤积行为；房价下跌后，不少人认为是政府没有救市所致。这些论证都忽略一些更根本的长期因素，无论经济周期还是人的周期，逻辑缺乏连贯性。
可以说，房地产红利基本就是过去30年中国人最大的财富红利，这一红利与城市化进程紧密相连。只要能够进入城市生活安家，预期收入看涨，人们往往就会购置房产。一些无法在大城市落脚的人，比如农民工，多数与大城市房地产红利失之交臂；而那些能够在城市立足的人很多人吃到红利，这包含大部分70后、80后与部分90后，他们构成了中国中等群体即软阶层的主流。
在过去，房地产不仅是年年上涨的投资，更是影响中国经济最大的行业，上下游产业，从土地、建筑、设计、装修到家电、家居等一系列消费，形成了一条完整的产业链。这些行业涉及的从业人数远多过房地产行业本身。有数据显示，房地产业直接就业人口达到1012万，间接带动就业人数高达7051万，占全国城镇就业人数的17.6%。
曾经房地产风光无限，给予这些人不少发展机会，高薪与机遇并举。如今房地产行业不景气，我身边从事房地产行业的朋友不少都失业了。有的曾是全国知名房地产公司的副总，如今在国外做房产中介；有的曾是大型房地产商的高管，现在转行卖保险。这些案例，其实还算成功转型，不少人则处于失业状态。他们并不是不努力，也不是不优秀，当年进入房地产行业也经过了层层筛选，只是时代趋势使然。
当房地产逐渐成为消费品，住房行业将回归正常，行业差价也会降低。就像恒大出事时，大家往往指责恒大和许家印在管理、个性等方面的问题，但实际上，这反映的是整个行业的命运。 如今，像万科这样中国顶尖的房地产企业都爆出需要救助，这无疑暴露出，房地产企业困境是一个系统性问题。此时此地，再去指责单个公司没有多大意义。看着曾经的民企白马股沦为需要亟待救助的国企子公司，二十多年的风雨变迁，实在令人唏嘘。
在这样大趋势之下，年轻人不买房，其实是个理性选择。还记得，好多年前，我刚入行时，有个经济学家说，不买房等于做空自己的未来。今天看来，但是如果未来的趋势已经明显走低，不买房更显得为自己提供一个安全垫。
这是一个奇迹退场的时代，不少年轻人不再相信奇迹，这也正是他们不愿买房的原因。所以，别再问年轻人为何不买房，因为在他们所处的时代，奇迹已经步入黄昏，只属于被眷顾的少数人。
注：本文仅代表作者个人观点
■
相关内容
读者评论OR
读者评论
OR
分享：
每日头条
OR
最新资讯
OR
热门排行榜
OR
OR品牌理念
■ 或者, 留一段影像，回一曲挂牵。丝丝入扣、暖暖心灵 ，需飘过的醇厚与共。
■ 或者，热烈空雨伴芬芳泥土；绿绿生命缠锐意骄阳。
回望，回望，一马平川红酒飘散断归途。
■ 或者，灰蒙蒙空气重回道指一万四千点。滚动时光，照进现实，流逝过往，回归未来。
■ 或者，热烈空雨伴芬芳泥土；绿绿生命缠锐意骄阳。
回望，回望，一马平川红酒飘散断归途。
■ 或者，灰蒙蒙空气重回道指一万四千点。滚动时光，照进现实，流逝过往，回归未来。
■ OR 新媒体是一个提供时政、经济、文化、科技等多领域资讯的平台，旨在为用户提供优质的阅读体验。网站的网址是oror.vip，用户可以通过浏览器在台式电脑 、笔记本电脑 、平板电脑 、手机访问。.......