日本房地产泡沫：内卷的另一种结果
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李海燕：日本的房地产泡沫是如何形成的？80年代日本的企业、资金、金融机构都是过剩的。过剩的结果是内卷，内卷的结果是变相的放宽了融资。

李海燕

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我们讨论日本房地产过去100年发展历程的时候，有一个无法回避且也很吸引人的问题。那就是：1980年代日本的房地产泡沫是如何形成的？这是一个无比庞大的话题，可以从很多视角去解释。本文想用“内卷“这一比较流行的词去分析80年日本的房地产泡沫的形成。

一般认为，日本的房地产泡沫是从1985年到1990年。如果从“内卷”这个角度去分析和认识日本当年的房地产泡沫的话，其实也能说清楚为什么会发生房地产泡沫。其大约的逻辑和过程如下：

1. 80年代后期，日本工业产品已经有点过剩，而且日本的工业技术水平已经基本赶上了欧美发达国家。从消费来讲，被称为“一亿总中流”的日本社会，普通家庭也都是实现了有房子和汽车。当然，作为家电王国的日本，家家户户都有各种各样的高质量家电产品。80年代的日本工业企业其实类似目前的中国，也就是企业都面临“内卷”和“出海”的压力。

2. 80年代，日本的优质工业企业已经具有了充分的企业内部利益留存和多种的融资手段。比如丰田汽车，从1979年左右开始就不再需要依靠银行融资了。丰田经过二战后几十年的发展，具备了充分的竞争力，每年都有充分的利润内部留存，而且可以通过非常优惠的条件发行新股或者公司债。又比如，日本知名的机器人公司发那科公司。其创始人稻叶也一直明确要求公司要有充分的现金留存，不能因为外部市场的突然变化而让企业陷入困境。发那科公司进入80年代，其实也成为了一个不再依赖银行融资的优质企业。

3. 80年代后期，日本的金融制度依然是二战后形成的“护送船团”护送船团制度。日本的金融机构的数量偏多，而且是同质性的竞争。关于这一点，笔者会在文章的后半部分专门做一些介绍。

4.1985年9月22日，美国德国日本英国法国五个发达国家签署了非常知名的“广场协议”，日元迅速升值。两年时间，日元兑美元汇率上升了一倍左右。一个国家的货币，如此快的升值速度，在全世界历史上恐怕也是少见的。

5.二战后的日本是一个所谓的贸易立国的国家。日元的迅速升值造成了日本工业出口企业面对巨大的压力。当时日本国内市场也已经饱和，进一步开拓日本国内市场就需要不断的技术研发和升级换代。最近几年，中国国内有很多人在介绍日本的所谓“工匠精神”和“日本人如何如何注重细节”。还有很多人分析这些现象的日本文化背景。但是笔者要说，与其说这个是个文化问题，还不如说这个是在激烈的竞争之下，企业慢慢进化出来的一个能力或者特点。

80年代，拉动日本经济的两大主导产业是电子产业和汽车产业。当然，当时日本也有很多产业在数量或者质量方面，也走到了全球的前沿。比如，当时的日本造船业和钢铁行业依然是全球第一。

就电子产业来讲，当时日本存在多家所谓的综合电机公司和家电公司。在日语中，“电机”是“电气机械”的简称。当时其实业务范围都已经多元化，涵盖了电力设备，电动机，各种家电产品，半导体，计算机，ATM机，复印机等各种办公用品等。这些企业包括日立制作所，索尼，松下电器，三菱电机，富士通，佳能，东芝，NEC，夏普，理光等。此外还有一些规模比较小的家电公司，比如建伍（Kenwood），三洋（Sanyo），先锋（Pioneer）等。

汽车行业也是类似情况。一个1.2亿人口的国家，生产家庭乘用车的主要企业就有8家。分别是丰田，日产，本田，富士重工，铃木，马自达，三菱，大发等。生产摩托车的有4家，也就是川崎重工，雅马哈，本田，铃木。生产卡车有四家，也就是日野，五十铃，三菱扶桑和日产卡车（现在的UD卡车）。

6. 1985年之后，日本政府为了对抗日元快速上升带来的负面影响，从金融方面开始大量的放水。具体来讲，就是日本央行不断的下调了“公定步合”。所谓的“公定步合”就是日本央行向日本的商业银行进行贷款时候的政策性利率。

1985年9月签订广场协议的时候，日本央行的公定步合是5.00%。之后日本央行不断的下调公定步合：1986年1月30日，下调为4.5%；1986年4月21日，下调为3.5%；1986年11月1日，下调为3.0%。1986年一年就下调了三次。1987年2月23日，下调为2.5%。

这一点，中国的各种研究也都很清楚。但是还有一个非常重要的因素被中国忽视掉了，或者说我们压根就没有了解到。当时的日本还有一个制度，那就是“贷款限额制度”。当时日本的银行，每月能发放多少贷款日本央行是有额度限制的。1985年之后，日本央行给日本的银行机构大幅度的调高了这个额度。

很简单，1986年之后，日本市场中资金的成本越来越低，资金的量越来越大。但是，工业领域和商业领域的发展消纳不了这么多的信用供给。这些钱流到什么地方，就只能是地产，股市，高尔夫会员证等。

7. 日本的工业企业在主业不能继续扩大的情况下，如果要谋求利润的继续上升，没有定力的企业就很容易走向所谓的理财，也就是日语中的“財テック”。当时日本是股市和房地产价格同时上涨的态势。这两种价格互相促进。房地产价格的上涨让很多上市的大企业持有更多的房地产浮盈。因为当时日本上市的大企业，都在很早的时候就购入了自用的写字楼，工厂用地，公司福利设施（包括员工宿舍，位于风景名胜地的疗养机构等）。这变相的提高了日本企业的股价。

8. 不断提升的股价和房地产价格，让全日本陷入到了一种“终于可以对美国扬眉吐气”的气氛当中。二战以日本在战争中败给美国结束。80年代后期，日本一些工业技术对美国形成了优势或者构成了对美国同行的巨大压力。这样全体日本人有了“日本在经济上战胜了美国”的成就感。在这个社会气氛和充分的资金支持下，很多日本企业开始到海外开展各种各样的海外资产和企业的收购。

9. 日本的银行一直在进行同质性的竞争。在80年代后期，在日本国内外环境发生重大变化的情况下，各家金融机构依然在扩大贷款规模和资产规模的道路上狂奔。各家银行之间在进行激烈的贷款竞争。在这个情况下，日本的大银行就需要开拓原来不怎么重视的中小企业客户。给比较冒进的中小企业更多的贷款，其中有很多是房地产类型的企业。

日本银行机构的同质性竞争让地产泡沫迅速吹大

要了解日本80年代的房地产泡沫，必须要理解当时日本的金融体系。80年代当时的日本金融体系，依然是二战后形成的大藏省严格控制下的“护送船团“方式。当时的金融体系下，存在众多的可以开展融资业务的银行类机构。这些机构伴随着二战后日本经济整体的发展壮大，也在不断的发展壮大。正如上面所谈到的，80年代后期，这些银行类金融机构依然在谋求着业务的发展扩大。但是，社会的有效融资需求不是不断扩大的。工业类企业和矿业类企业融资需求在下降，但是银行类金融机构要求不断的发展壮大。也就是银行类金融机构在疯狂的“内卷”。在这个“内卷”背景下，银行和其他贷款类金融机构很容易走向有房地产担保就可以贷款，做房地产投资就可以贷款。

80年代的日本银行类金融机构有着非常复杂的构成，主要包括了以下几种类型的机构。

1. 都市银行。这些银行，可以理解为总部位于日本的大城市，在日本全国开展业务的大型商业银行。80年代中期，所谓的都市银行有12家。分别是协和银行、神户银行太阳银行、琦玉银行、三和银行、住友银行、第一劝业银行、大和银行、东海银行、富士银行，北海道托殖银行、三井银行、三菱银行、东京银行、东京银行也有分类为外汇专业银行的分类方法。

2.长期信用银行。所谓的长期信用银行只有三家，分别为日本兴业银行，日本长期信用银行和日本债券信用银行。长期银行和都市银行不同的地方有两个。一个是长期信用银行不能办理普通民众的存款业务，只能通过发行金融债的方式筹措资金。第二个是不能从事普通的对个人的贷款业务。只能从事对公业务。长期信用银行的存在主要是为日本大型工业企业投资提供更加长期的资金支持。

3. 信托银行。也就是在普通银行业务之外，还能够提供信托业务的商业银行。

4. 地方银行。在日本的行政区划是1都1道2府43县，一共47个属于中央政府的地方行政单位。每个地方都有自己的地方银行。这些地方银行，又分为两种，“第一地方银行”和“第二地方银行”。所谓的第二地方银行是规模比较小的地方银行。

5. 信用公库和信用组合。此类机构是分布在日本全国各地的规模更加小的金融机构，类似中国地方的信用社。

在80年代的房地产泡沫中，还有一类机构非常重要，那就是所谓的“住专”。住专是“住宅专门金融公库”的简称。当时主要有8家机构存在：（1）日本住宅金融；（2）住宅贷款服务；（3）住总；（4）综合住金，；5）第一住宅金融；（6）地银生保住宅贷款；（7）日本房屋贷款；（8）协同住宅。这些结构创立的初期是为了办理日本中产阶级的住宅贷款业务。80年代以后，日本的大银行也都大规模开展了住宅贷款业务。这些“住专”公司在这种情况下，成为了日本大银行的所谓的“垃圾桶”。也就是优良客户银行拿到自己手里，不好的客户介绍给“住专”公司。80年代后期，“住专”公司的客户基本都是一些初创的，比较冒进的房地产企业。泡沫经济破灭之后，大部分贷款都成为了不良债权。

也就说：80年代后期的日本，工业企业是内卷的，资金是过剩的——更加重要的是：金融机构也是过剩的。过剩的结果是内卷，内卷的结果是变相的放宽了融资的各种条件，放松了融资的条件的结果是就是房地产泡沫。

1990年，日本的金融机构拉开了合并的序幕。1997年，所谓的住宅专门金融公库全部消失了。日本的大型银行（都市银行和长期信用银行）经过反复的合并，变成了6家银行集团——也就是现在的三菱UFJ集团、三井住友金融集团、瑞穗金融集团、利索那金融集团、新生SBI、青空银行。

如果让笔者举出一个日本房地产泡沫的经验教训，那就是：企业必须要与时俱进，不断的根据外部环境去改变自己的商业模型和业务范围。在既有的路线上去追求规模的扩大或者依靠所谓的理财去赚钱，迟早都会面临垮台的局面。今天，中国企业也面临所谓的“内卷和出海”。对中国企业来讲，最重要的恐怕是保持不断的进化和创新。

注：本文仅代表作者个人观点

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