展望2025：如何与高房价和解？
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徐瑾：“刚需”的破灭，从经济学角度再次证明，根本不存在真正的刚需，刚需都必须接受现金流的约束。在房产领域是这样，在安全感、幸福感等方面亦如此。

徐瑾

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房价，成为高位站岗买家心中的一根刺。

如果说前两年，大家还关心的是房价什么时候复苏，现在内心忐忑的问题都是什么时候止跌。一个高位站岗的买家，如何真正与高房价和解？

01房价还会下跌吗？

坏消息是会的，好消息是一些好的区域可能会企稳，至少跌幅降低。

目前，各地限购陆续放开，目的很明确，鼓励接盘，个中原因不外乎形势比人强。如果看更能代表市场状态的二手房房价，下跌依旧是主旋律。据中国房地产指数系统百城价格指数，2024年百城二手房价格累计下跌7.26%，环比也已连跌32个月，跌幅较2023年继续扩大。

与此同时，分城市看，一二线城市二手房市场有率先企稳态势。在今年三季度末，政策陆续出手之后，房地产市场下跌势头在一二线有所企稳，主要体现为成交量有所回升，上海、广州、深圳、成都等地成交量回暖。但是究其本质，依旧是以价换量，在整个2024年，一线城市价格仍旧下跌，累计下跌了6.09%，四季度二手房下跌幅度则为0.33%；二线城市2024全年下跌7.63%，四季度跌幅较三季度收窄0.22%。

02 房子是中国家庭最大的金融资产

房子为什么那么重要？

从宏观而言，它除了是中国最重要的行业，间接影响了超过1/4的产业，也是中国家庭最重要的金融资产。不少调研显示，中国中产阶级的财富主要集中在房地产领域。尽管过去三四年大家常提及各种投资，但不改的事实是，一半以上的家庭金融资产其实是房地产。早在多年前，西南财经大学就连续发布类似报告，越是一线城市，房地产占财富比例越高。从2018年数据看，住房资产在家庭总资产中平均占比77.7%，而美国类似数据34.6%。

也正因此，房子对于中国人意义非凡，不仅是居住所在，更是有独立、财富、成家立业等滤镜。多数家庭的财富，大头就是这冷冰冰的钢筋水泥。

然而，房价今非昔比。购买房子曾经是一种特权，限购是各地的主旋律，要么要户口，要么要社保，上海等地非本地户口单身长期不让购房。在这样的情况下，离婚结婚再离婚结婚，不少人鼓捣购房资格即所谓“房票”乐此不疲，不少国人为房子耗尽前半生的资源与下半生的时间。

如今，各地政策频出，出钱、出户口，力图让大家买房，在一些相亲市场上，有高额房贷也成为减分项。即使如此，房价下跌趋势未见减缓，曾经坚硬的很多信念也随之冰释。就一二线城市的房地产市场而言，若在过去两三年购房，亏损几十万、甚至上百万并非罕见之事。

过去，人们讨论房地产亏损时，可能会说相较于最高点少赚了多少，还会算上利息等；但现在，更多人关注的是相比本金亏了多少。这表明房地产市场下跌态势严峻，尤其曾经狂涨的学区房更是深受影响，这已成为许多人的心结。

此时，有评论呼吁，与房价和解。问题在于，没有房子是完美的，以前，房价上涨足以抵消房子的一切不足，如房龄、户型、光照、社区等，但是在房价进入下跌周期之后，这些缺点成为挥之不去的硬伤。

03 如何与高房价真正和解

真正的问题其实在于，在与高房价和解的历程中，除了身心灵的鸡汤，还能得到什么真正有价值的反思？

首先，天下没有一直上涨的资产。可以说，购房决策，是中国家庭过去二三十年最重要的投资决策。我们必须承认，若在房价最高点买入，那么这个家庭的投资可以基本说是失败的。无论目的是自助还是投资，房子如果如此昂贵，那么，它就是而且也应该被视为一种金融投资，那种认为房子只涨不跌的想法无疑是天真幼稚兼错误的。房子既然是一种投资，如同任何其他投资一样，它就有可能产生亏损。自己的认知中如果没有建立这样的认识，就不能将当下的亏损全数推给外界。

其次，所谓的“刚需”其实并不存在。

前些年，大家常谈论的是“丈母娘经济”，即结婚必须要求男方提供住房，后来，随着房子价格上涨，又出现男女双方加上父辈掏空6个钱包去买房的故事。而最近一两年的房产营销风向变了，开始鼓吹单身女性要有自己的独身公寓，哪怕不结婚也要有一套房子。

然而，再过一两年你就会发现，即便女生拥有了单身公寓，暂时获得了一种所谓“独立”的身份——毕竟房子对中国人来说，象征着能在大城市站稳脚跟，但最终，如果房子价格不断下跌，你会发现，拥有房产带来的安全感，可能还不如租房。

所以，各种“刚需”的破灭，从经济学角度再次证明，根本不存在真正的刚需，所谓的刚需都必须接受经济计算的约束，也就是现金流的约束，脱离了这一点来谈论的刚需不外乎是人为的制造。这在房产领域是这样，在安全感、幸福感等方面亦是如此。

最后，应该如何与高房价真正和解，或者如何应对这种情况呢？

现在很多自媒体都在谈“和解”，但这种和解已不再是从经济层面出发，而是转向了心理层面。大家似乎都很关注心理上的抑郁等问题，重于寻求到真正的和解，最后往往感叹一声：“房子反正就是用来住的，一切都是最好的安排。”我认为，这固然也算一种和解，但这种和解太过肤浅了，甚至和当年买房一样，觉得房子还会涨一样，看似独立思考，其实依旧别人植入的概念。

每当社会出现类似房地产投资狂热之后，总有人借机渔利，更多普通人往往感叹自己是上当受骗。但是，被骗一次尚可，但若是反复被骗，就确实值得反思了。

就拿房子来说，我们在做购房决策时，被植入了许多理念，比如刚需，比如在大城市必须有房才能安家立业，又比如房子只涨不跌，房子是最佳投资选择。看似是我们自己做出的决策，实则是别人灌输给我们的概念。而且，我们接收的信息很难辨别真假。当时觉得没问题的信息，其实可能是劣质信息。至少在徐瑾经济人专栏，三四年前不要高位买房、学区房本质是一种消费，这些观点早已明确。

然而，人为制造的稀缺，对通胀的恐惧，尤其是对未来经济盲目乐观，让许多人义无反顾地投身房地产。面对这种情况，不应只是和解，更应反思。这样说或许有点不近人情，像是在大家伤口上撒盐，但我认为，如果你在房地产投资中处于高位站岗的境地，就欠自己一个深入的思考。

当类似的投资机会再次摆在你面前时，你是否会做出不同的选择？在巨大的决策中，诚实复盘至关重要。未来几年，经济下行趋势明显，即便一线城市的房地产，复苏的可能性也不大。在这种情况下，所谓的“和解”并非无所作为。

如果你的财务状况允许，且房子对你仍很重要，那么持有自住也未尝不可；但如果个人财务出现压力，割肉离场不应该是被提前排除的选项。对中年人而言，没有房贷的负担，也许是一种福气。

真正的和解是建立在反思基础之上的，否则就只是一种肤浅的精神按摩，或是仅能提供情绪价值，并非真正的和解。和解的意义在于，当我们再次面对类似机会时，不再犯同样的错误。

小镇做题家最大特点就是喜欢卷，但是卷未必是破局的思路。就像投资人段永平最近在浙大交流中，谈到什么东西最重要，他认为不是勤奋，而是做对的事情最重要。“如果想着做对的事情，发现错了你赶紧改，这一辈子你累积三十几年，四十几年，每一个决定都是基于十年，二十年以后回过头来看，你会发现你会省好多力气。”

也正因此，真正的反思是基于长期主义，而不是基于情绪层面的自我安排，错了要认账，这样才能做对。诚实的反思，这才是真正的和解。

注：本文仅代表作者个人观点

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