楼市止跌回稳，核心在哪里？
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刘渊：2024年是中国房地产的转折之年。展望2025年，实现房地产市场止跌企稳的关键在于稳定需求，尤其是中低价位普通住宅的需求。

刘渊

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2024年房地产市场特点可以概括为一句话：整体走势前低后稳，9月新政成转折点。

2024年1-9月，全国新建住宅销售面积同比下降19.2%，为2009年以来同期最低。受9月新政影响，10月后成交量回升，四季度成交量恢复至2023年同期水平。

一线城市房价前低后稳，据中原二手住宅价格指数，2024年1-9月，一线城市房价平均下跌13%。9月新政后房价企稳，10-11月平均跌幅收窄至0%。其中深圳房价出现小幅环比回升。

二手房销量同样呈前低后稳走势。前9月，20个重点城市二手住宅成交面积同比下降3%，10-12月同比上升21%。

市场的转折点在于9月起的一系列房地产新政，从“9.26”政治局会议首提“要促进房地产市场止跌回稳”开始，在随后的一个多月时间内，存量房贷全面下调，一线城市限购放松，住房交易税费下调等众多利好政策连续出台，推动了四季度楼市的回暖。

从2023年“8.30”降低二套房贷标准开始，房地产救市政策已持续一年有余，期间有过数轮政策放松：如2024年2月一线城市放松限购；“5.17”降首付降利率等。上述各项救市政策对市场影响持续时间最长不超过1个月，随后市场各项指标均恢复到政策前水平。

但9月新政后，市场效果明显优于前几轮。截至本文截稿的2024年底，政策后市场各项指标，仍显著优于9月前，显示本轮政策效果明显。

本轮救市政策生效的最终原因主要在于：中央出手稳预期，需求端入手降成本。

2022年末起，中央就已启动房地产救市措施。彼时政策主要以供应端的金融政策为主，主要目的是防止房企资金链断裂。但上述融资放松政策只能延缓问题的爆发，并不能从根本上解决房地产市场的问题。最终仍需有需求端刺激政策出现，才能让楼市销售企稳，需求回复，从而化解风险。

因此，2年前我在报告中就曾指出，稳楼市需要中央出手，才能恢复市场信心；同时需要从需求端入手，刺激成交量恢复，才能使楼市最终企稳。

从市场端观察，持续3年的市场下行主要原因在于两方面：

1) 需求不足，即人口增长放缓以及购买力不足；

2) 有购买力但预期不足，即担心房价继续下跌而不敢出手。

前者不容易解决，但后者是可以通过中央展示稳市场决心来恢复的。

到2024年四季度，我们2年前建议的政策终于全部落地，中央出手代替过往的因城施策，同时在需求端全面放松，明确表达了稳市场目标。因此市场信心恢复，楼市出现量价回稳趋势。

这轮政策效果能持续多久？

过去3年，房地产需求大幅下滑，从全国来看，新建住宅销售面积从2021年最高位的16亿平方米，下滑到2024年的约8亿平方米，3年时间，跌幅接近一半。成交金额同样如此，全国商品住宅销售金额从峰值的16万亿跌至约8万亿。

市场下滑的主要原因在于：长周期见顶，支撑过去20多年房地产市场高增长的两大主要因素，人口和经济增长都出现放缓。

虽然楼市成交总量大幅下降，但细分成交量的构成，却有不同的情况。整体来看，豪宅市场表现依然热度不减，但中低端市场萎缩明显。说明市场的下降并不是整体均匀的下降，而是有结构性差异。

从需求端来看，豪宅市场对应的需求是社会存量财富，即所谓“老钱”。这部分需求更重视资产的保值增值前景。从房地产成熟国家或地区的历史经验来看，即使是在房地产下行周期，核心城市的高端稀缺性产品，依然表现良好。因此，这类客户考虑的重点是如何配置存量财富，把口袋里钱变成稳定的资产。

而中低端市场对应的是广大工薪阶层的居住需求，购房资金主要来自按揭贷款，决定因素是对未来收入的预期。

因此，豪宅和普通住宅成交表现分化背后的原因是购房者的资金来源和置业目的。

从成交结构来看，可以证实上述判断。主要一二线城市在过去3年中，中低端需求大幅下降，高端需求反而上升，显示市场成交结构发生变化。

以上海为例，我们把2019-2024年上海一二手住宅的成交量，按每套住宅成交总价划分，来看历年成交结构的变化。

以上海的案例可以看到，2024年对比楼市最高位的2021年，或者对比疫情前最后一个正常年份2019年，市场需求结构均呈现同样的变化趋势——即总价600万以下的成交量明显减少，而总价2500万以上的明显增加。

从需求构成来看，上海市场600万以下属于中低价位普通住宅，客户主要为刚需“上车”客户，以及部分学区房。产品类型覆盖中心城区的“老破小”及郊区普通住宅。这类需求在2024年约占全市场的76%（按套数计，面积占64%），是市场需求的主流。而火爆的豪宅市场只占市场的2%（按套数计，面积占6%）。

房价大幅下调后，理论上对价格最敏感的刚需客户却是成交量下滑最大的。或者可以说，整个市场成交量下滑几乎全部来自这部分客户。以上海的案例来看，2024年对比2021年，整个住宅市场成交量的下滑中，600万以下的占94%（按面积算占91%）。

而高端市场需求量不降反升。2500万以上总价的住宅，总成交量出现50%以上的增长。

因此，上海楼市已出现需求两极分化，中低价位普通住宅下滑是成交量下滑的主力。

这种情况是上海的个例，还是整体市场的普遍现象？我们收集了12个主要一二线城市的数据后发现，这种情况应该是这些城市的普遍现象。有一个例外是，杭州200万以下需求在2023-2024年出现明显回升，这应该和杭州限购放开后，外来落户需求大幅增长有关。可见对于核心城市，限购放开能有效缓解中低价位需求的萎缩。

由于市场成交整体为金字塔结构，即中低端需求占比高，高端占比少。因此，中低价位市场表现稳定的城市，全市场成交量也更稳定，跌幅更小。

从近三年主要一二线城市住宅市场需求结构的变化可知：中低价位普通住宅需求萎缩，是导致楼市成交量下滑的主要原因。而这部分需求萎缩的主要原因和高端市场不同，高端市场是有购买力，但购买决策受预期影响，而中低端市场主要是购买力限制，影响了需求量。购买力的限制包括收入下降或预期收入下降。

9月新政通过展示中央稳市场决心，把一部分有购买力，但担心房价下跌的潜在需求吸引回到市场，在四季度扭转了市场下跌的趋势。不过，要实现市场整体回稳，需要楼市需求持续稳定的复苏，尤其是占市场成交量主流的中低价位普通住宅需求。

如何实现房地产止跌回稳

通常而言，房地产市场的“止跌回稳”包括市场成交量、房价、地价以及房企经营情况（不爆雷，不烂尾，保交楼）的稳定。其中，稳定需求是核心问题。因为：

1.稳需求就是稳成交量，在当前楼市整体供大于求的情况下，成交量的关键在于需求。

2.稳需求也是稳房价。当前各城市新房库存、二手房挂牌量仍在高位，供大于求导致房价仍有下跌压力，需要成交量回升才能恢复供求平衡。供求平衡才能实现房价止跌回稳。

3.同时，稳需求，才能使房企销售回款稳定，才能稳定经营现金流，使得行业正常运行，而不需要外来救援。“收储”类的政策能定向救助出险房企，但不能改变市场整体供求关系。因此核心还是稳需求。

2024年随着政策松动，楼市回暖，四季度成交量显著回升。从成交结构来看，中低价位刚需类产品同样有明显增长，说明需求端的刺激政策是有效的。

如果要实现房地产市场整体的企稳复苏，需要政策继续在需求端持续发力，在巩固市场对房价止跌企稳信心的基础上，进一步把构成市场需求量的主力，即中低价位普通住宅客户吸引回到市场上来。而实现这一目标需要做到：

1.增强这部分客户的收入，包括实际收入、对未来收入的预期，以增强置业信心；

2.显著降低购房成本，比如继续降低房贷利率，调低或阶段性减免交易税费等；

3.或提供购房补贴、买房退税、货币化旧改、棚改等政策以刺激需求。

对于一线和部分强二线核心城市而言，限购放松可以吸引外来置业群体，有利于中低价位市场恢复，但这也会相应减少其他城市刚需。因此，核心城市稳定本地市场的难度较小，稳定全国整体市场仍需宏观政策继续发力。

2025年市场预判

我在2024年初的文章《房地产市场底部在哪里》中曾预判了楼市量价的底部：（1）一二线城市的住房总需求量基本见底；（2）全国新房总量未见底；（3）一线城市房价未见底。一年后，市场走势与我当时的判断基本符合。

随着2024年政策放松，楼市回暖，中低价位需求占比回升。预计2025年市场将有以下表现：

1.一二线城市的需求总量企稳回升。预计2025年主要一二线城市新房市场成交量同比增长5%，二手住宅成交量同比持平。由于2023年以来，导致二手房市场表现优于新房的因素依然存在，因此2025年二手房表现仍将优于新房；

二手市场表现优于新房市场主要原因在于：房企暴雷风险导致的新房交付质量、烂尾等风险；二手房降价更多；交易税费下降更多；以及次新房成交占比上升。

2.一线城市房价有望见底，虽然房价仍未到理论的底部，即租金回报率高于按揭贷款利率，但因为良好的基本面以及政策仍有松动空间，房贷利率也仍有下降空间，因此一线城市房价有望进入短期盘整阶段。

截至2024年底，一线城市平均住宅租金回报率为1.67%，较上年末上升0.15个百分点，而房贷利率由于持续下行，两者差距较一年前有明显收窄，为房价企稳打下了基础；

3.三四线城市住房需求仍有下跌空间。主要原因在于人口经济基本面的影响，在目前的市场环境下，三四线城市需求支撑力度明显弱于一二线城市。而现有救市政策主要影响一二线，根据四季度的实际表现，经济基本面越好的城市，新政的效果越明显。因此，现有政策尚不足以扭转三四线城市房地产市场走势。预计2025年全国新建住宅销售面积仍有5%-10%的下跌空间。

4.预计2025年中高端需求表现仍将好于中低端，基本面良好城市表现更好，市场结构性分化将更加明显。

注：本文仅代表作者个人观点

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