王英良：在相互威慑与制裁后，中美依然保持理性和可谈判的空间。一种维持经贸要素流通但安全与竞争要素突显的中美关系基本已经成势。
发布日期：2024-12-18 12:18
Josh Mitchell
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想当初，米奇·卡伦(Mikey Cullen)的父母在20出头的年纪，他们作为公共部门职员的收入就足以在都柏林买一套房子。如今，27岁的卡伦是一名高中教师，却和母亲住在一起。
卡伦曾与九个室友合租一套房子，但当他意识到即使在都柏林房租较便宜的地区也负担不起自己的住处时，便搬回了家中。他说，租一套一居室公寓会花掉他的大部分工资，买房更是可望而不可即，都柏林的房价中值是他年薪的八倍。
许多和他年龄相仿的爱尔兰人也面临着类似的困境。据一份受爱尔兰政府委托编撰的报告，2022年，年龄在20岁至34岁之间的爱尔兰成年人中，有59%的人与父母同住，占比高于十年前的38%——升幅在欧洲主要国家中位居首位。
“爱尔兰的房价高得离谱，” 卡伦说。“拥有住房是不可能的。”
困扰美国年轻人十年的住房危机，如今已蔓延至欧洲等地的许多大城市。其共同点是：就业强劲增长、需求上升，但新开发项目不足，导致租金和房价上涨速度快于工资增速。
据国际货币基金组织(International Monetary Fund)发布的研究，从全球来看，与2008年住房危机爆发前夕相比，如今住房的可负担性更低了。该研究比较了40个国家的家庭收入中位数与购买一套平均价格水平的住房所需的收入。
由此产生的住房困境正侵蚀贫穷劳动者和中产阶级劳动者的生活水平，加剧财富不平等，并激化政治矛盾。
据欧盟统计局一个综合衡量租金、维护成本和公用设施使用费的广泛指标，在经历了多年建筑活动低迷之后，爱尔兰如今的房价是欧盟最昂贵的。政府统计数据显示，过去十年，都柏林的平均租金上涨一倍，房价中值上涨75%。
中欧和东欧的租金涨幅最为剧烈。据来自欧盟统计局的信息，从2015年到2023年，匈牙利和立陶宛的租金涨幅超过了60%。同期这两个国家的房价都上涨一倍多。
据来自欧盟统计局的信息，在截至2022年的十年里，波罗的海小国爱沙尼亚的租金和房价涨幅均为欧洲范围内最大。爱沙尼亚倚重科技行业的经济提升了人们的收入和生活水平，但首都塔林的住房建设却没有跟上步伐。
塔林负责城市规划的副市长Madle Lippus表示，一个主要问题是官僚主义。她说，从规划一个新的住房项目到获得政府批准，时间跨度通常会长达十年，然后可能还需要五年时间才能建成。
在19世纪和20世纪的大部分时间里，在城市快速扩张时期，住房建设通常与人口增长同步。“当城市出现住房短缺时，如果它们不能向外扩张，就会向上扩张，”英国中右翼智库政策研究中心(Centre for Policy Studies)的住房部门主管Samuel Hughes说。不过他表示，从20世纪下半叶至今，许多地方严格限制土地使用，导致了住房建设无法跟上需求。
“令人惊讶的是，（房价涨幅）居前的国家都是英联邦国家，它们都复制了英国限制性规划体系的某些内容，”伦敦政治经济学院(London School of Economics)经济学家Christian Hilber说。
根据经济合作与发展组织(Organization for Economic Cooperation and Development, 简称OECD)的数据，在截至2021年的50年里，全球范围内，房价涨幅最大的国家是新西兰、英国、加拿大、澳大利亚和爱尔兰。
在不列颠哥伦比亚省温哥华，今年春季房价中值为110万加元，是家庭收入中值的17倍，而在本世纪初这一数字为10倍。进步研究机构加拿大另类政策中心(Canadian Centre for Policy Alternatives) 9月份发布的一份报告显示，截至2023年的十年间，不列颠哥伦比亚省的人口增长了19%，但住房建设步伐落后，主要原因是建设成本较高。房价上涨是如此之快，以至于加拿大禁止了外国人购房。
在澳大利亚悉尼，由于建设成本不断上升，房地产开发商不得不搁置了许多项目，2019年房价为平均收入的9倍，而到了2024年初，房价已攀升至平均收入的12倍。
虽然房价上涨让现有房主变得更加富有，但这也推高了新购房者的月供成本，进而推高了租金，部分原因是越来越多的人买不起房。在包括美国、英国和爱尔兰在内的许多国家，首次购房者的平均年龄都在迅速上升。根据哈佛大学(Harvard University)住房研究联合中心(Joint Center for Housing Studies)的数据，2022年，美国有一半的家庭将至少30%的收入用于支付房租和水电费，这一比例创下历史新高。
根据国际清算银行(Bank for International Settlements)对全球11个国家的分析，在过去十年里，住房建设水平最低的国家，房价相对于家庭收入的涨幅最大。
根据IMF的数据，从全球范围来看，在截至2021年的十年里，经通胀调整后的房价上涨了32%。
“当你划定界限，规定扩张不能超出这个范围，就会迫使价格上涨，”前洛杉矶地区规划官员Wendell Cox说。Cox现在是一名交通顾问。“问题在于，城市住房市场无法实现内生性发展，无法随着城市的扩张而扩大土地面积。”
加拿大、英国、澳大利亚、德国和韩国的政界人士正试图通过放宽规定来促进住房建设，比如开放未开发的土地用于建设。不过，Hughes和Hilber表示，各国政府受到了州和地方法规的掣肘，这些法规偏向现有房主而不是租房者。他们说，房主们越来越多地利用这些规定来阻止开发，因为他们担心房产贬值、道路和学校变得拥堵等风险。“一旦你所在的地方处于这样一种政治经济环境，房主群体成熟，邻避主义倾向的居民越来越多，那么实际上就很难进行改革了，”Hilber说。
美国住房建设曾在本世纪头十年蓬勃发展，但在房地产市场崩盘后急剧下降，此后从未完全恢复。联邦住房贷款抵押公司(Freddie Mac, 简称：房地美)估计，美国住房供应短缺近400万套。
都柏林崛起为全球经济中心可以追溯到20世纪90年代，当时爱尔兰为了吸引外国投资者，大幅削减了企业税。美国和其他跨国公司纷纷进驻，外国投资者带着大量现金涌入爱尔兰。在信贷推动的房地产繁荣时期，爱尔兰住房建设活动大增，房价飙升，涨幅超过了许多其他国家。
2007年，当全球房地产市场崩盘时，爱尔兰经济遭受的打击比大多数国家都要严重。次年，爱尔兰银行系统崩溃，最终需要欧盟和IMF的救助。
开发商突然失去了融资渠道，住房建设几乎陷入停滞。根据爱尔兰央行的数据，在截至2018年的十年里，爱尔兰每年仅建造了10,500套住房，比之前十年的繁荣时期锐减了83%。
随着金融危机的消退，外国投资向爱尔兰回流，苹果公司(Apple)和亚马逊(Amazon.com)等跨国公司纷纷在都柏林扩张。爱尔兰的人口出现了迅速增长，一定程度上得益于移民，这个500万人口的国家成为了欧洲增长最快的经济体。
在国际清算银行研究的一组富裕国家中，爱尔兰自2012年以来的住房建设水平是最低的。
开发商已经在加紧建设了。如今，在都柏林市中心附近，被称为码头区(Docklands)的社区，新建筑沿着滨水区林立。可以俯瞰运河的高端公寓租金起价为2,500欧元（约合2,640美元）。
全球排名靠前的大型建筑项目管理公司Turner & Townsend的董事布林·格里菲斯(Bryn Griffiths)表示，开发商需要将价格定在高位，以确保他们能够支付自身的高昂成本，并为投资者赚取可观的回报。
开发商抱怨称，新法规和其他因素增加了它们的成本。在房地产泡沫破灭之后，爱尔兰起草了相关规定，以提高住房质量。新冠疫情导致了材料和劳动力短缺，俄罗斯入侵乌克兰推高了能源成本。反对开发项目的团体已通过诉讼来阻止一些房地产项目的推进。
“这导致许多项目在审批过程中陷入停滞，”格里菲斯说。“你可能在2020年初就提交了规划许可申请，但在提交申请和获得批准之间的时间里，建筑成本上涨了30%。”
许多年轻人正在离开爱尔兰。尽管失业率很低，但在截至4月份的12个月里，爱尔兰移居国外的人数达到了九年来的最高水平。
当教师的卡伦说，告别派对已经司空见惯。“他们在都柏林看不到自己的未来，”他说。“我们热爱这座城市，它是我们的家。但它并没有善待我们。”
他下班后在一家酒吧停下来喝一品脱Guinness啤酒。他说，前一天，他和女友去看了一套靠近机场的两居室公寓，月租金2,550欧元。他们希望和另一对夫妇分摊房租。不过申请租这套公寓的还有另外50个人。当另一对夫妇退出后，卡伦和他的女友就没有再跟进这份申请。
卡伦说，当他走在都柏林街头，看着周围常常挤满了年轻的科技工作者时，他已认不出自己从小长大的地方了。一些夜总会和艺术场馆已经关闭，他经常看到无家可归的人和瘾君子在垃圾桶里翻找东西。爱尔兰政府最近的一份报告称，无家可归现象增加了，一定程度上是因为租金上涨，以及政府补贴住房的建设不足。
他说，尽管自己在高中教书，但他有时觉得自己就像个高中生，因为他和母亲住在一起。“教师、护士和警察（即爱尔兰警察）在他们服务的社会里却难以找到住处，这很能说明社会问题，”他说。
在世界上的许多地方，住房短缺正在造成代际鸿沟。随着房屋价值的不断上升，长期拥有住房的人继续住在自己的房子里。年纪更轻的上班族则将更大一部分薪水用于租房，或者住在自己小时候的卧室里。
“很多人都没有充分发挥出成年人的潜力，”非营利组织Threshold的首席执行官约翰-马克·麦卡弗蒂(John-Mark McCafferty)说。该组织为租房者提供建议并为租户权利和房价承受问题进行游说。
33岁的都柏林人卡拉·基利(Carla Kiely)说，她和男友都和父母住在一起，因为房租太高了。他们一起在咖啡馆和公园里消磨时间，偶尔也会在负担得起的情况下住酒店房间。
“阻碍我组建家庭的头号因素就是住房，”基利说。“在我年迈的母亲家里抚养孩子好像没什么让人期待的。”
她说，让她却步的不仅仅是高昂的房租，还有房东在一两年后可能以各种借口将她赶出去的问题，这样他们能以更高的租金把房子租给一位新租户。
“这里的租房市场毫无保障，”她说。“这很可怕。”
爱尔兰正在通过政府拥有的公寓和现金补贴来帮助支付房租，以此在住房援助方面投入更多资金。有资格获得援助的居民人数和人均援助金额都已出现大幅增加。
爱尔兰政府已表示，将采取措施解决住房问题，而且过去几年的住房建设已经增加了。议员们推出了税收减免和政府支持的贷款，以帮助购房者支付首付和获得房贷。
不过，解决高昂的住房成本仍然是一个政治口号。最近在都柏林，反对党新芬党(Sinn Fein)在一个可以俯瞰公园的五层建筑的很大一部分墙面上都挂上了一幅标语，上面写着：“新芬党将让你买得起住房。
卡伦曾与九个室友合租一套房子，但当他意识到即使在都柏林房租较便宜的地区也负担不起自己的住处时，便搬回了家中。他说，租一套一居室公寓会花掉他的大部分工资，买房更是可望而不可即，都柏林的房价中值是他年薪的八倍。
许多和他年龄相仿的爱尔兰人也面临着类似的困境。据一份受爱尔兰政府委托编撰的报告，2022年，年龄在20岁至34岁之间的爱尔兰成年人中，有59%的人与父母同住，占比高于十年前的38%——升幅在欧洲主要国家中位居首位。
“爱尔兰的房价高得离谱，” 卡伦说。“拥有住房是不可能的。”
困扰美国年轻人十年的住房危机，如今已蔓延至欧洲等地的许多大城市。其共同点是：就业强劲增长、需求上升，但新开发项目不足，导致租金和房价上涨速度快于工资增速。
据国际货币基金组织(International Monetary Fund)发布的研究，从全球来看，与2008年住房危机爆发前夕相比，如今住房的可负担性更低了。该研究比较了40个国家的家庭收入中位数与购买一套平均价格水平的住房所需的收入。
由此产生的住房困境正侵蚀贫穷劳动者和中产阶级劳动者的生活水平，加剧财富不平等，并激化政治矛盾。
据欧盟统计局一个综合衡量租金、维护成本和公用设施使用费的广泛指标，在经历了多年建筑活动低迷之后，爱尔兰如今的房价是欧盟最昂贵的。政府统计数据显示，过去十年，都柏林的平均租金上涨一倍，房价中值上涨75%。
中欧和东欧的租金涨幅最为剧烈。据来自欧盟统计局的信息，从2015年到2023年，匈牙利和立陶宛的租金涨幅超过了60%。同期这两个国家的房价都上涨一倍多。
据来自欧盟统计局的信息，在截至2022年的十年里，波罗的海小国爱沙尼亚的租金和房价涨幅均为欧洲范围内最大。爱沙尼亚倚重科技行业的经济提升了人们的收入和生活水平，但首都塔林的住房建设却没有跟上步伐。
塔林负责城市规划的副市长Madle Lippus表示，一个主要问题是官僚主义。她说，从规划一个新的住房项目到获得政府批准，时间跨度通常会长达十年，然后可能还需要五年时间才能建成。
在19世纪和20世纪的大部分时间里，在城市快速扩张时期，住房建设通常与人口增长同步。“当城市出现住房短缺时，如果它们不能向外扩张，就会向上扩张，”英国中右翼智库政策研究中心(Centre for Policy Studies)的住房部门主管Samuel Hughes说。不过他表示，从20世纪下半叶至今，许多地方严格限制土地使用，导致了住房建设无法跟上需求。
“令人惊讶的是，（房价涨幅）居前的国家都是英联邦国家，它们都复制了英国限制性规划体系的某些内容，”伦敦政治经济学院(London School of Economics)经济学家Christian Hilber说。
根据经济合作与发展组织(Organization for Economic Cooperation and Development, 简称OECD)的数据，在截至2021年的50年里，全球范围内，房价涨幅最大的国家是新西兰、英国、加拿大、澳大利亚和爱尔兰。
在不列颠哥伦比亚省温哥华，今年春季房价中值为110万加元，是家庭收入中值的17倍，而在本世纪初这一数字为10倍。进步研究机构加拿大另类政策中心(Canadian Centre for Policy Alternatives) 9月份发布的一份报告显示，截至2023年的十年间，不列颠哥伦比亚省的人口增长了19%，但住房建设步伐落后，主要原因是建设成本较高。房价上涨是如此之快，以至于加拿大禁止了外国人购房。
在澳大利亚悉尼，由于建设成本不断上升，房地产开发商不得不搁置了许多项目，2019年房价为平均收入的9倍，而到了2024年初，房价已攀升至平均收入的12倍。
虽然房价上涨让现有房主变得更加富有，但这也推高了新购房者的月供成本，进而推高了租金，部分原因是越来越多的人买不起房。在包括美国、英国和爱尔兰在内的许多国家，首次购房者的平均年龄都在迅速上升。根据哈佛大学(Harvard University)住房研究联合中心(Joint Center for Housing Studies)的数据，2022年，美国有一半的家庭将至少30%的收入用于支付房租和水电费，这一比例创下历史新高。
根据国际清算银行(Bank for International Settlements)对全球11个国家的分析，在过去十年里，住房建设水平最低的国家，房价相对于家庭收入的涨幅最大。
根据IMF的数据，从全球范围来看，在截至2021年的十年里，经通胀调整后的房价上涨了32%。
“当你划定界限，规定扩张不能超出这个范围，就会迫使价格上涨，”前洛杉矶地区规划官员Wendell Cox说。Cox现在是一名交通顾问。“问题在于，城市住房市场无法实现内生性发展，无法随着城市的扩张而扩大土地面积。”
加拿大、英国、澳大利亚、德国和韩国的政界人士正试图通过放宽规定来促进住房建设，比如开放未开发的土地用于建设。不过，Hughes和Hilber表示，各国政府受到了州和地方法规的掣肘，这些法规偏向现有房主而不是租房者。他们说，房主们越来越多地利用这些规定来阻止开发，因为他们担心房产贬值、道路和学校变得拥堵等风险。“一旦你所在的地方处于这样一种政治经济环境，房主群体成熟，邻避主义倾向的居民越来越多，那么实际上就很难进行改革了，”Hilber说。
美国住房建设曾在本世纪头十年蓬勃发展，但在房地产市场崩盘后急剧下降，此后从未完全恢复。联邦住房贷款抵押公司(Freddie Mac, 简称：房地美)估计，美国住房供应短缺近400万套。
都柏林崛起为全球经济中心可以追溯到20世纪90年代，当时爱尔兰为了吸引外国投资者，大幅削减了企业税。美国和其他跨国公司纷纷进驻，外国投资者带着大量现金涌入爱尔兰。在信贷推动的房地产繁荣时期，爱尔兰住房建设活动大增，房价飙升，涨幅超过了许多其他国家。
2007年，当全球房地产市场崩盘时，爱尔兰经济遭受的打击比大多数国家都要严重。次年，爱尔兰银行系统崩溃，最终需要欧盟和IMF的救助。
开发商突然失去了融资渠道，住房建设几乎陷入停滞。根据爱尔兰央行的数据，在截至2018年的十年里，爱尔兰每年仅建造了10,500套住房，比之前十年的繁荣时期锐减了83%。
随着金融危机的消退，外国投资向爱尔兰回流，苹果公司(Apple)和亚马逊(Amazon.com)等跨国公司纷纷在都柏林扩张。爱尔兰的人口出现了迅速增长，一定程度上得益于移民，这个500万人口的国家成为了欧洲增长最快的经济体。
在国际清算银行研究的一组富裕国家中，爱尔兰自2012年以来的住房建设水平是最低的。
开发商已经在加紧建设了。如今，在都柏林市中心附近，被称为码头区(Docklands)的社区，新建筑沿着滨水区林立。可以俯瞰运河的高端公寓租金起价为2,500欧元（约合2,640美元）。
全球排名靠前的大型建筑项目管理公司Turner & Townsend的董事布林·格里菲斯(Bryn Griffiths)表示，开发商需要将价格定在高位，以确保他们能够支付自身的高昂成本，并为投资者赚取可观的回报。
开发商抱怨称，新法规和其他因素增加了它们的成本。在房地产泡沫破灭之后，爱尔兰起草了相关规定，以提高住房质量。新冠疫情导致了材料和劳动力短缺，俄罗斯入侵乌克兰推高了能源成本。反对开发项目的团体已通过诉讼来阻止一些房地产项目的推进。
“这导致许多项目在审批过程中陷入停滞，”格里菲斯说。“你可能在2020年初就提交了规划许可申请，但在提交申请和获得批准之间的时间里，建筑成本上涨了30%。”
许多年轻人正在离开爱尔兰。尽管失业率很低，但在截至4月份的12个月里，爱尔兰移居国外的人数达到了九年来的最高水平。
当教师的卡伦说，告别派对已经司空见惯。“他们在都柏林看不到自己的未来，”他说。“我们热爱这座城市，它是我们的家。但它并没有善待我们。”
他下班后在一家酒吧停下来喝一品脱Guinness啤酒。他说，前一天，他和女友去看了一套靠近机场的两居室公寓，月租金2,550欧元。他们希望和另一对夫妇分摊房租。不过申请租这套公寓的还有另外50个人。当另一对夫妇退出后，卡伦和他的女友就没有再跟进这份申请。
卡伦说，当他走在都柏林街头，看着周围常常挤满了年轻的科技工作者时，他已认不出自己从小长大的地方了。一些夜总会和艺术场馆已经关闭，他经常看到无家可归的人和瘾君子在垃圾桶里翻找东西。爱尔兰政府最近的一份报告称，无家可归现象增加了，一定程度上是因为租金上涨，以及政府补贴住房的建设不足。
他说，尽管自己在高中教书，但他有时觉得自己就像个高中生，因为他和母亲住在一起。“教师、护士和警察（即爱尔兰警察）在他们服务的社会里却难以找到住处，这很能说明社会问题，”他说。
在世界上的许多地方，住房短缺正在造成代际鸿沟。随着房屋价值的不断上升，长期拥有住房的人继续住在自己的房子里。年纪更轻的上班族则将更大一部分薪水用于租房，或者住在自己小时候的卧室里。
“很多人都没有充分发挥出成年人的潜力，”非营利组织Threshold的首席执行官约翰-马克·麦卡弗蒂(John-Mark McCafferty)说。该组织为租房者提供建议并为租户权利和房价承受问题进行游说。
33岁的都柏林人卡拉·基利(Carla Kiely)说，她和男友都和父母住在一起，因为房租太高了。他们一起在咖啡馆和公园里消磨时间，偶尔也会在负担得起的情况下住酒店房间。
“阻碍我组建家庭的头号因素就是住房，”基利说。“在我年迈的母亲家里抚养孩子好像没什么让人期待的。”
她说，让她却步的不仅仅是高昂的房租，还有房东在一两年后可能以各种借口将她赶出去的问题，这样他们能以更高的租金把房子租给一位新租户。
“这里的租房市场毫无保障，”她说。“这很可怕。”
爱尔兰正在通过政府拥有的公寓和现金补贴来帮助支付房租，以此在住房援助方面投入更多资金。有资格获得援助的居民人数和人均援助金额都已出现大幅增加。
爱尔兰政府已表示，将采取措施解决住房问题，而且过去几年的住房建设已经增加了。议员们推出了税收减免和政府支持的贷款，以帮助购房者支付首付和获得房贷。
不过，解决高昂的住房成本仍然是一个政治口号。最近在都柏林，反对党新芬党(Sinn Fein)在一个可以俯瞰公园的五层建筑的很大一部分墙面上都挂上了一幅标语，上面写着：“新芬党将让你买得起住房。
注：本文仅代表作者个人观点
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想当初，米奇·卡伦(Mikey Cullen)的父母在20出头的年纪，他们作为公共部门职员的收入就足以在都柏林买一套房子。如今，27岁的卡伦是一名高中教师，却和母亲住在一起。
卡伦曾与九个室友合租一套房子，但当他意识到即使在都柏林房租较便宜的地区也负担不起自己的住处时，便搬回了家中。他说，租一套一居室公寓会花掉他的大部分工资，买房更是可望而不可即，都柏林的房价中值是他年薪的八倍。
许多和他年龄相仿的爱尔兰人也面临着类似的困境。据一份受爱尔兰政府委托编撰的报告，2022年，年龄在20岁至34岁之间的爱尔兰成年人中，有59%的人与父母同住，占比高于十年前的38%——升幅在欧洲主要国家中位居首位。
“爱尔兰的房价高得离谱，” 卡伦说。“拥有住房是不可能的。”
困扰美国年轻人十年的住房危机，如今已蔓延至欧洲等地的许多大城市。其共同点是：就业强劲增长、需求上升，但新开发项目不足，导致租金和房价上涨速度快于工资增速。
据国际货币基金组织(International Monetary Fund)发布的研究，从全球来看，与2008年住房危机爆发前夕相比，如今住房的可负担性更低了。该研究比较了40个国家的家庭收入中位数与购买一套平均价格水平的住房所需的收入。
由此产生的住房困境正侵蚀贫穷劳动者和中产阶级劳动者的生活水平，加剧财富不平等，并激化政治矛盾。
据欧盟统计局一个综合衡量租金、维护成本和公用设施使用费的广泛指标，在经历了多年建筑活动低迷之后，爱尔兰如今的房价是欧盟最昂贵的。政府统计数据显示，过去十年，都柏林的平均租金上涨一倍，房价中值上涨75%。
中欧和东欧的租金涨幅最为剧烈。据来自欧盟统计局的信息，从2015年到2023年，匈牙利和立陶宛的租金涨幅超过了60%。同期这两个国家的房价都上涨一倍多。
据来自欧盟统计局的信息，在截至2022年的十年里，波罗的海小国爱沙尼亚的租金和房价涨幅均为欧洲范围内最大。爱沙尼亚倚重科技行业的经济提升了人们的收入和生活水平，但首都塔林的住房建设却没有跟上步伐。
塔林负责城市规划的副市长Madle Lippus表示，一个主要问题是官僚主义。她说，从规划一个新的住房项目到获得政府批准，时间跨度通常会长达十年，然后可能还需要五年时间才能建成。
在19世纪和20世纪的大部分时间里，在城市快速扩张时期，住房建设通常与人口增长同步。“当城市出现住房短缺时，如果它们不能向外扩张，就会向上扩张，”英国中右翼智库政策研究中心(Centre for Policy Studies)的住房部门主管Samuel Hughes说。不过他表示，从20世纪下半叶至今，许多地方严格限制土地使用，导致了住房建设无法跟上需求。
“令人惊讶的是，（房价涨幅）居前的国家都是英联邦国家，它们都复制了英国限制性规划体系的某些内容，”伦敦政治经济学院(London School of Economics)经济学家Christian Hilber说。
根据经济合作与发展组织(Organization for Economic Cooperation and Development, 简称OECD)的数据，在截至2021年的50年里，全球范围内，房价涨幅最大的国家是新西兰、英国、加拿大、澳大利亚和爱尔兰。
在不列颠哥伦比亚省温哥华，今年春季房价中值为110万加元，是家庭收入中值的17倍，而在本世纪初这一数字为10倍。进步研究机构加拿大另类政策中心(Canadian Centre for Policy Alternatives) 9月份发布的一份报告显示，截至2023年的十年间，不列颠哥伦比亚省的人口增长了19%，但住房建设步伐落后，主要原因是建设成本较高。房价上涨是如此之快，以至于加拿大禁止了外国人购房。
在澳大利亚悉尼，由于建设成本不断上升，房地产开发商不得不搁置了许多项目，2019年房价为平均收入的9倍，而到了2024年初，房价已攀升至平均收入的12倍。
虽然房价上涨让现有房主变得更加富有，但这也推高了新购房者的月供成本，进而推高了租金，部分原因是越来越多的人买不起房。在包括美国、英国和爱尔兰在内的许多国家，首次购房者的平均年龄都在迅速上升。根据哈佛大学(Harvard University)住房研究联合中心(Joint Center for Housing Studies)的数据，2022年，美国有一半的家庭将至少30%的收入用于支付房租和水电费，这一比例创下历史新高。
根据国际清算银行(Bank for International Settlements)对全球11个国家的分析，在过去十年里，住房建设水平最低的国家，房价相对于家庭收入的涨幅最大。
根据IMF的数据，从全球范围来看，在截至2021年的十年里，经通胀调整后的房价上涨了32%。
“当你划定界限，规定扩张不能超出这个范围，就会迫使价格上涨，”前洛杉矶地区规划官员Wendell Cox说。Cox现在是一名交通顾问。“问题在于，城市住房市场无法实现内生性发展，无法随着城市的扩张而扩大土地面积。”
加拿大、英国、澳大利亚、德国和韩国的政界人士正试图通过放宽规定来促进住房建设，比如开放未开发的土地用于建设。不过，Hughes和Hilber表示，各国政府受到了州和地方法规的掣肘，这些法规偏向现有房主而不是租房者。他们说，房主们越来越多地利用这些规定来阻止开发，因为他们担心房产贬值、道路和学校变得拥堵等风险。“一旦你所在的地方处于这样一种政治经济环境，房主群体成熟，邻避主义倾向的居民越来越多，那么实际上就很难进行改革了，”Hilber说。
美国住房建设曾在本世纪头十年蓬勃发展，但在房地产市场崩盘后急剧下降，此后从未完全恢复。联邦住房贷款抵押公司(Freddie Mac, 简称：房地美)估计，美国住房供应短缺近400万套。
都柏林崛起为全球经济中心可以追溯到20世纪90年代，当时爱尔兰为了吸引外国投资者，大幅削减了企业税。美国和其他跨国公司纷纷进驻，外国投资者带着大量现金涌入爱尔兰。在信贷推动的房地产繁荣时期，爱尔兰住房建设活动大增，房价飙升，涨幅超过了许多其他国家。
2007年，当全球房地产市场崩盘时，爱尔兰经济遭受的打击比大多数国家都要严重。次年，爱尔兰银行系统崩溃，最终需要欧盟和IMF的救助。
开发商突然失去了融资渠道，住房建设几乎陷入停滞。根据爱尔兰央行的数据，在截至2018年的十年里，爱尔兰每年仅建造了10,500套住房，比之前十年的繁荣时期锐减了83%。
随着金融危机的消退，外国投资向爱尔兰回流，苹果公司(Apple)和亚马逊(Amazon.com)等跨国公司纷纷在都柏林扩张。爱尔兰的人口出现了迅速增长，一定程度上得益于移民，这个500万人口的国家成为了欧洲增长最快的经济体。
在国际清算银行研究的一组富裕国家中，爱尔兰自2012年以来的住房建设水平是最低的。
开发商已经在加紧建设了。如今，在都柏林市中心附近，被称为码头区(Docklands)的社区，新建筑沿着滨水区林立。可以俯瞰运河的高端公寓租金起价为2,500欧元（约合2,640美元）。
全球排名靠前的大型建筑项目管理公司Turner & Townsend的董事布林·格里菲斯(Bryn Griffiths)表示，开发商需要将价格定在高位，以确保他们能够支付自身的高昂成本，并为投资者赚取可观的回报。
开发商抱怨称，新法规和其他因素增加了它们的成本。在房地产泡沫破灭之后，爱尔兰起草了相关规定，以提高住房质量。新冠疫情导致了材料和劳动力短缺，俄罗斯入侵乌克兰推高了能源成本。反对开发项目的团体已通过诉讼来阻止一些房地产项目的推进。
“这导致许多项目在审批过程中陷入停滞，”格里菲斯说。“你可能在2020年初就提交了规划许可申请，但在提交申请和获得批准之间的时间里，建筑成本上涨了30%。”
许多年轻人正在离开爱尔兰。尽管失业率很低，但在截至4月份的12个月里，爱尔兰移居国外的人数达到了九年来的最高水平。
当教师的卡伦说，告别派对已经司空见惯。“他们在都柏林看不到自己的未来，”他说。“我们热爱这座城市，它是我们的家。但它并没有善待我们。”
他下班后在一家酒吧停下来喝一品脱Guinness啤酒。他说，前一天，他和女友去看了一套靠近机场的两居室公寓，月租金2,550欧元。他们希望和另一对夫妇分摊房租。不过申请租这套公寓的还有另外50个人。当另一对夫妇退出后，卡伦和他的女友就没有再跟进这份申请。
卡伦说，当他走在都柏林街头，看着周围常常挤满了年轻的科技工作者时，他已认不出自己从小长大的地方了。一些夜总会和艺术场馆已经关闭，他经常看到无家可归的人和瘾君子在垃圾桶里翻找东西。爱尔兰政府最近的一份报告称，无家可归现象增加了，一定程度上是因为租金上涨，以及政府补贴住房的建设不足。
他说，尽管自己在高中教书，但他有时觉得自己就像个高中生，因为他和母亲住在一起。“教师、护士和警察（即爱尔兰警察）在他们服务的社会里却难以找到住处，这很能说明社会问题，”他说。
在世界上的许多地方，住房短缺正在造成代际鸿沟。随着房屋价值的不断上升，长期拥有住房的人继续住在自己的房子里。年纪更轻的上班族则将更大一部分薪水用于租房，或者住在自己小时候的卧室里。
“很多人都没有充分发挥出成年人的潜力，”非营利组织Threshold的首席执行官约翰-马克·麦卡弗蒂(John-Mark McCafferty)说。该组织为租房者提供建议并为租户权利和房价承受问题进行游说。
33岁的都柏林人卡拉·基利(Carla Kiely)说，她和男友都和父母住在一起，因为房租太高了。他们一起在咖啡馆和公园里消磨时间，偶尔也会在负担得起的情况下住酒店房间。
“阻碍我组建家庭的头号因素就是住房，”基利说。“在我年迈的母亲家里抚养孩子好像没什么让人期待的。”
她说，让她却步的不仅仅是高昂的房租，还有房东在一两年后可能以各种借口将她赶出去的问题，这样他们能以更高的租金把房子租给一位新租户。
“这里的租房市场毫无保障，”她说。“这很可怕。”
爱尔兰正在通过政府拥有的公寓和现金补贴来帮助支付房租，以此在住房援助方面投入更多资金。有资格获得援助的居民人数和人均援助金额都已出现大幅增加。
爱尔兰政府已表示，将采取措施解决住房问题，而且过去几年的住房建设已经增加了。议员们推出了税收减免和政府支持的贷款，以帮助购房者支付首付和获得房贷。
不过，解决高昂的住房成本仍然是一个政治口号。最近在都柏林，反对党新芬党(Sinn Fein)在一个可以俯瞰公园的五层建筑的很大一部分墙面上都挂上了一幅标语，上面写着：“新芬党将让你买得起住房。
卡伦曾与九个室友合租一套房子，但当他意识到即使在都柏林房租较便宜的地区也负担不起自己的住处时，便搬回了家中。他说，租一套一居室公寓会花掉他的大部分工资，买房更是可望而不可即，都柏林的房价中值是他年薪的八倍。
许多和他年龄相仿的爱尔兰人也面临着类似的困境。据一份受爱尔兰政府委托编撰的报告，2022年，年龄在20岁至34岁之间的爱尔兰成年人中，有59%的人与父母同住，占比高于十年前的38%——升幅在欧洲主要国家中位居首位。
“爱尔兰的房价高得离谱，” 卡伦说。“拥有住房是不可能的。”
困扰美国年轻人十年的住房危机，如今已蔓延至欧洲等地的许多大城市。其共同点是：就业强劲增长、需求上升，但新开发项目不足，导致租金和房价上涨速度快于工资增速。
据国际货币基金组织(International Monetary Fund)发布的研究，从全球来看，与2008年住房危机爆发前夕相比，如今住房的可负担性更低了。该研究比较了40个国家的家庭收入中位数与购买一套平均价格水平的住房所需的收入。
由此产生的住房困境正侵蚀贫穷劳动者和中产阶级劳动者的生活水平，加剧财富不平等，并激化政治矛盾。
据欧盟统计局一个综合衡量租金、维护成本和公用设施使用费的广泛指标，在经历了多年建筑活动低迷之后，爱尔兰如今的房价是欧盟最昂贵的。政府统计数据显示，过去十年，都柏林的平均租金上涨一倍，房价中值上涨75%。
中欧和东欧的租金涨幅最为剧烈。据来自欧盟统计局的信息，从2015年到2023年，匈牙利和立陶宛的租金涨幅超过了60%。同期这两个国家的房价都上涨一倍多。
据来自欧盟统计局的信息，在截至2022年的十年里，波罗的海小国爱沙尼亚的租金和房价涨幅均为欧洲范围内最大。爱沙尼亚倚重科技行业的经济提升了人们的收入和生活水平，但首都塔林的住房建设却没有跟上步伐。
塔林负责城市规划的副市长Madle Lippus表示，一个主要问题是官僚主义。她说，从规划一个新的住房项目到获得政府批准，时间跨度通常会长达十年，然后可能还需要五年时间才能建成。
在19世纪和20世纪的大部分时间里，在城市快速扩张时期，住房建设通常与人口增长同步。“当城市出现住房短缺时，如果它们不能向外扩张，就会向上扩张，”英国中右翼智库政策研究中心(Centre for Policy Studies)的住房部门主管Samuel Hughes说。不过他表示，从20世纪下半叶至今，许多地方严格限制土地使用，导致了住房建设无法跟上需求。
“令人惊讶的是，（房价涨幅）居前的国家都是英联邦国家，它们都复制了英国限制性规划体系的某些内容，”伦敦政治经济学院(London School of Economics)经济学家Christian Hilber说。
根据经济合作与发展组织(Organization for Economic Cooperation and Development, 简称OECD)的数据，在截至2021年的50年里，全球范围内，房价涨幅最大的国家是新西兰、英国、加拿大、澳大利亚和爱尔兰。
在不列颠哥伦比亚省温哥华，今年春季房价中值为110万加元，是家庭收入中值的17倍，而在本世纪初这一数字为10倍。进步研究机构加拿大另类政策中心(Canadian Centre for Policy Alternatives) 9月份发布的一份报告显示，截至2023年的十年间，不列颠哥伦比亚省的人口增长了19%，但住房建设步伐落后，主要原因是建设成本较高。房价上涨是如此之快，以至于加拿大禁止了外国人购房。
在澳大利亚悉尼，由于建设成本不断上升，房地产开发商不得不搁置了许多项目，2019年房价为平均收入的9倍，而到了2024年初，房价已攀升至平均收入的12倍。
虽然房价上涨让现有房主变得更加富有，但这也推高了新购房者的月供成本，进而推高了租金，部分原因是越来越多的人买不起房。在包括美国、英国和爱尔兰在内的许多国家，首次购房者的平均年龄都在迅速上升。根据哈佛大学(Harvard University)住房研究联合中心(Joint Center for Housing Studies)的数据，2022年，美国有一半的家庭将至少30%的收入用于支付房租和水电费，这一比例创下历史新高。
根据国际清算银行(Bank for International Settlements)对全球11个国家的分析，在过去十年里，住房建设水平最低的国家，房价相对于家庭收入的涨幅最大。
根据IMF的数据，从全球范围来看，在截至2021年的十年里，经通胀调整后的房价上涨了32%。
“当你划定界限，规定扩张不能超出这个范围，就会迫使价格上涨，”前洛杉矶地区规划官员Wendell Cox说。Cox现在是一名交通顾问。“问题在于，城市住房市场无法实现内生性发展，无法随着城市的扩张而扩大土地面积。”
加拿大、英国、澳大利亚、德国和韩国的政界人士正试图通过放宽规定来促进住房建设，比如开放未开发的土地用于建设。不过，Hughes和Hilber表示，各国政府受到了州和地方法规的掣肘，这些法规偏向现有房主而不是租房者。他们说，房主们越来越多地利用这些规定来阻止开发，因为他们担心房产贬值、道路和学校变得拥堵等风险。“一旦你所在的地方处于这样一种政治经济环境，房主群体成熟，邻避主义倾向的居民越来越多，那么实际上就很难进行改革了，”Hilber说。
美国住房建设曾在本世纪头十年蓬勃发展，但在房地产市场崩盘后急剧下降，此后从未完全恢复。联邦住房贷款抵押公司(Freddie Mac, 简称：房地美)估计，美国住房供应短缺近400万套。
都柏林崛起为全球经济中心可以追溯到20世纪90年代，当时爱尔兰为了吸引外国投资者，大幅削减了企业税。美国和其他跨国公司纷纷进驻，外国投资者带着大量现金涌入爱尔兰。在信贷推动的房地产繁荣时期，爱尔兰住房建设活动大增，房价飙升，涨幅超过了许多其他国家。
2007年，当全球房地产市场崩盘时，爱尔兰经济遭受的打击比大多数国家都要严重。次年，爱尔兰银行系统崩溃，最终需要欧盟和IMF的救助。
开发商突然失去了融资渠道，住房建设几乎陷入停滞。根据爱尔兰央行的数据，在截至2018年的十年里，爱尔兰每年仅建造了10,500套住房，比之前十年的繁荣时期锐减了83%。
随着金融危机的消退，外国投资向爱尔兰回流，苹果公司(Apple)和亚马逊(Amazon.com)等跨国公司纷纷在都柏林扩张。爱尔兰的人口出现了迅速增长，一定程度上得益于移民，这个500万人口的国家成为了欧洲增长最快的经济体。
在国际清算银行研究的一组富裕国家中，爱尔兰自2012年以来的住房建设水平是最低的。
开发商已经在加紧建设了。如今，在都柏林市中心附近，被称为码头区(Docklands)的社区，新建筑沿着滨水区林立。可以俯瞰运河的高端公寓租金起价为2,500欧元（约合2,640美元）。
全球排名靠前的大型建筑项目管理公司Turner & Townsend的董事布林·格里菲斯(Bryn Griffiths)表示，开发商需要将价格定在高位，以确保他们能够支付自身的高昂成本，并为投资者赚取可观的回报。
开发商抱怨称，新法规和其他因素增加了它们的成本。在房地产泡沫破灭之后，爱尔兰起草了相关规定，以提高住房质量。新冠疫情导致了材料和劳动力短缺，俄罗斯入侵乌克兰推高了能源成本。反对开发项目的团体已通过诉讼来阻止一些房地产项目的推进。
“这导致许多项目在审批过程中陷入停滞，”格里菲斯说。“你可能在2020年初就提交了规划许可申请，但在提交申请和获得批准之间的时间里，建筑成本上涨了30%。”
许多年轻人正在离开爱尔兰。尽管失业率很低，但在截至4月份的12个月里，爱尔兰移居国外的人数达到了九年来的最高水平。
当教师的卡伦说，告别派对已经司空见惯。“他们在都柏林看不到自己的未来，”他说。“我们热爱这座城市，它是我们的家。但它并没有善待我们。”
他下班后在一家酒吧停下来喝一品脱Guinness啤酒。他说，前一天，他和女友去看了一套靠近机场的两居室公寓，月租金2,550欧元。他们希望和另一对夫妇分摊房租。不过申请租这套公寓的还有另外50个人。当另一对夫妇退出后，卡伦和他的女友就没有再跟进这份申请。
卡伦说，当他走在都柏林街头，看着周围常常挤满了年轻的科技工作者时，他已认不出自己从小长大的地方了。一些夜总会和艺术场馆已经关闭，他经常看到无家可归的人和瘾君子在垃圾桶里翻找东西。爱尔兰政府最近的一份报告称，无家可归现象增加了，一定程度上是因为租金上涨，以及政府补贴住房的建设不足。
他说，尽管自己在高中教书，但他有时觉得自己就像个高中生，因为他和母亲住在一起。“教师、护士和警察（即爱尔兰警察）在他们服务的社会里却难以找到住处，这很能说明社会问题，”他说。
在世界上的许多地方，住房短缺正在造成代际鸿沟。随着房屋价值的不断上升，长期拥有住房的人继续住在自己的房子里。年纪更轻的上班族则将更大一部分薪水用于租房，或者住在自己小时候的卧室里。
“很多人都没有充分发挥出成年人的潜力，”非营利组织Threshold的首席执行官约翰-马克·麦卡弗蒂(John-Mark McCafferty)说。该组织为租房者提供建议并为租户权利和房价承受问题进行游说。
33岁的都柏林人卡拉·基利(Carla Kiely)说，她和男友都和父母住在一起，因为房租太高了。他们一起在咖啡馆和公园里消磨时间，偶尔也会在负担得起的情况下住酒店房间。
“阻碍我组建家庭的头号因素就是住房，”基利说。“在我年迈的母亲家里抚养孩子好像没什么让人期待的。”
她说，让她却步的不仅仅是高昂的房租，还有房东在一两年后可能以各种借口将她赶出去的问题，这样他们能以更高的租金把房子租给一位新租户。
“这里的租房市场毫无保障，”她说。“这很可怕。”
爱尔兰正在通过政府拥有的公寓和现金补贴来帮助支付房租，以此在住房援助方面投入更多资金。有资格获得援助的居民人数和人均援助金额都已出现大幅增加。
爱尔兰政府已表示，将采取措施解决住房问题，而且过去几年的住房建设已经增加了。议员们推出了税收减免和政府支持的贷款，以帮助购房者支付首付和获得房贷。
不过，解决高昂的住房成本仍然是一个政治口号。最近在都柏林，反对党新芬党(Sinn Fein)在一个可以俯瞰公园的五层建筑的很大一部分墙面上都挂上了一幅标语，上面写着：“新芬党将让你买得起住房。
注：本文仅代表作者个人观点
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