中国房地产基本止跌回稳，但仍有一大堵点
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中国房地产止跌回稳具有客观基础。

钟正生

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中国房地产止跌回稳具有客观基础。从购房能力来看，此前购买力透支的状况已明显缓解；从购房成本来看，房价跌约15%、首付比例平均降约10-30%、贷款利率较2021年末下降2.23个百分点，购房的近期与远期成本均有明显降低。当前中国房地产止跌回稳的主要堵点在于，居民对房价和对收入的走向预期发生变化。

从截至2024年9月本轮房地产各项相关指标的调整程度，以及从房地产止跌回稳传导链条、房地产长期潜在需求测算、居民购房能力与成本变化测算三个角度来看，中国房地产是否具备了止跌回稳的客观基础？我们将对此进行分析，并指出当前制约房地产止跌的主要堵点。

一、中国房地产调整的现状。2021年以来中国房地产市场经历剧烈调整，截至一揽子政策出台前的2024年9月：1、住宅年化销售面积较2021年减半至7.7亿平方米，回到2009年之前水平。2、70个大中城市二手住宅价格下跌15%、部分大城市局部出现30%甚至更大跌幅，新房和一线城市价格相对坚挺。3、房地产开发投资较2021年下降约三成至年化10.1万亿人民币，回到略低于2016年的水平，其中土地购置费的占比抬升，土地市场“量跌价涨”，反映出地方出让地块质量提升。4、住宅已在绝对意义上处于去库存状态，但广义库存去化周期持续拉长，房地产销售疲软引致库存压力累积。

二、房地产止跌回稳的基础。1、房地产止跌回稳的起点是房地产销售增速企稳回升，通过量的回升带动房价和投资的企稳，大约存在4个月的领先滞后关系。2024年6月以来住宅销售面积同比跌幅收窄，将带动10月以后房价和房地产投资的同比跌幅收窄。2、理论测算中国房地产的潜在需求空间，可分为三个部分：城镇人口增加带来增量需求；人均居住面积增加带动的改善性需求；存量房屋房龄变老带来的折旧需求。我们测算显示，房地产销售已经连续三年低于潜在需求水平。3、房地产止跌回稳具有客观基础。从购房能力来看，经过三年减少购房，城镇居民的储蓄得以积累，此前购买力透支的状况已明显缓解；从购房成本来看，房价跌约15%、首付比例平均降约10-30%、贷款利率较2021年末下降2.23个百分点，购房的近期与远期成本均有明显降低。4、当前中国房地产止跌回稳的主要堵点在于，居民对房价和对收入的走向预期发生变化。本次房价调整的时长和深度超过以往，改变了居民对于中国房地产大周期的预期。房价可能进一步下跌的考量，导致购房能力无法转化为购房意愿。从房价收入比来看，居民购房需以稳定的收入预期为前提，否则也会导致购房需求延迟。

三、房地产止跌回稳再思考。1、当前房地产调整有没有到位？从国际经验来看，2000年以来不少国家都曾出现大于20%的房价调整，中国大陆目前的平均降幅仍属温和。若能采取有效措施扭转预期，有利于促进居民重新“入场”，更好支撑房地产市场止跌回稳。2、如何实现房地产止跌回稳？10月以来，新房和二手房销售面积都出现了更为明显好转，要稳固房地产销售向好势头，将已经存在的购房能力转化为购房意愿，还需要进一步夯实稳经济、稳就业、从而稳预期的基础，同时打通“保障房收储”政策的堵点。3、如何平衡严控增量与地方财政收入？需要看到，“土地财政”模式不可持续，开发地方财政新主体来源是大势所趋；短期内通过激活房地产销售，可在市场力量的作用下使地方政府土地出让自然回温。

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