财政如何发力才能彻底逆转楼市信心？
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迅速出台更为直接的财政政策来促进市场预期修复和行业信心的恢复，是此轮房地产救市以及促进构建房地产发展新模式的关键和当务之急。

柏文喜

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【通缩状态下传导机制失效导致货币政策效果有限，往往难以实现政策目标。我国市场化程度较高的领域内已出现明显的通缩问题，此时迅速出台更为直接的财政政策来促进市场预期修复和行业信心的恢复，是此轮房地产救市以及促进构建房地产发展新模式的关键和当务之急。】

9月24日，央行出台了包括降准降息、降低首付比例、降低存量房贷利率以及二套房利率等一系列政策，目的在于通过金融手段刺激市场需求，促进楼市回暖。不过，这些推动需求端加杠杆的金融政策的有效性，有赖于市场预期修复和行业信心恢复，其中财政政策是政策实施的关键。

通缩状态下传导机制失效导致货币政策效果有限，往往难以实现政策目标。我国市场化程度较高的领域内已出现明显的通缩问题，此时迅速出台更为直接的财政政策来促进市场预期修复和行业信心的恢复，是此轮房地产救市以及促进构建房地产发展新模式的关键和当务之急。

一、本轮金融政策对楼市的影响

1.降准降息降首付政策。9月24日的政策“大礼包”中，降准、降息、降首付是关键的金融政策工具，这些政策组合旨在刺激房地产市场的需求端。降准方面，本次降准将释放约1.2万亿元的长期资金，理论上可以增加银行对行业和市场的贷款能力，进而增加房地产市场的流动性。降息方面，降息50个基点后，以房贷为主的五年期以上贷款市场报价利率（LPR）相应下降，会引导商业银行新发放房贷款、存量房贷和公积金贷款利率的下调，减轻了购房者的还款压力。降首付方面，新房以及二手房首付比例的统一和同步降低，使得购房者能够以更少的自有资金进入市场，提高了购房的可及性。

2.存量房贷利率调整。据统计，此次调整后，存量房贷的平均利率下降了约0.5个百分点。这一政策的目的是缓解房贷借款人的经济压力，提高他们的消费能力，从而间接提振房地产市场。但是政策效果同样受到市场预期的影响，如果市场信心不足和预期收入不佳，即使还款压力减轻，消费者也可能选择储蓄而非消费。

3.二套房利率调整。此次政策调整后，二套房贷款利率预计不低于首套房降幅，使得改善型购房者的贷款成本有所降低。这一政策旨在刺激改善型需求，促进房地产市场的交易量。但是，如果市场对房价稳定或上涨的预期不强，或者对未来经济形势与收入预期不乐观，那么即使贷款成本降低，改善型需求也可能不会显著增加。

市场预期和行业信心是影响本轮金融政策效果的关键因素。如果市场参与者对未来经济形势、房价走势持悲观态度，即便金融政策提供了更多的流动性和更低的贷款成本、更低的入市门槛（首付比例），也可能无法有效刺激市场需求。因此，本轮金融政策的效果在很大程度上取决于市场预期和行业信心的修复。

二、财政政策在房地产市场的作用

在市场经济中，货币政策和财政政策是政府调控经济的两大工具。货币政策通过调整货币供应量和利率来影响经济活动，而财政政策则通过政府支出和税收来直接影响经济。

在房地产市场，货币政策的效果往往受到市场预期和信心的影响。与货币政策相比，财政政策可以通过政府支出直接刺激经济。例如，政府可以通过基础设施建设、提供购房补贴，甚至直接入市或者借助国企央企入市等方式直接刺激房地产市场。

在通货紧缩环境下，货币政策的效果往往受限，因为市场参与者倾向于持有现金，而不是增加借贷和消费。市场对货币的需求弹性下降，降低利率可能无法有效增加货币供应量，从而无法刺激经济增长。在这种情况下，财政政策就成为更有效的工具。财政政策可以通过多种方式影响房地产市场，包括提供购房补贴、减免涉房税费、增加公共住房建设等。政府可通过提供购房补贴来降低购房者的成本，刺激需求；通过减免涉房税费，可以降低购买和持有房产成本，鼓励住房投资和消费；可以通过增加公共住房建设或国央企直接参与市场，来提供更多的住房供应或者调整供应，以促进市场供求平衡和市场复苏。

三、财政政策救楼市的着力点

1.化解烂尾楼风险。

烂尾楼问题不仅影响购房者权益，也对市场信心造成极大的负面影响。财政政策可通过以下方式来化解烂尾楼问题：一是政府注资：通过直接注资或提供贷款担保的方式，帮助烂尾楼项目完成建设，保护购房者的权益；二是政策性银行介入：政策性银行可以提供专项贷款，支持烂尾楼项目的重启和完成；三是税费优惠：对于参与烂尾楼项目重启的企业和购房者，政府可以提供税费减免，激励企业与消费者参与；四是预售款退还：对于去化困难过大、房价下跌较多而失去续建价值的项目，由政府组织原开发商退回预收的购房款而放弃项目建设。在开发商破产或者确实无法退还预收购房款的情况下，由政府给予购房者适当补偿，这既是政府公共责任的体现，也是之前政府对预售款监管不到位的必要付出。

据统计，烂尾楼项目的平均完成率仅为60%，而政府介入后的项目完成率可以提高到80%以上。这一数据表明，政府的介入可以有效提高烂尾楼项目的完成率，从而修复市场信心。

2.促进市场预期修复。

根据市场调研，超过50%的潜在购房者表示，市场预期的不确定性是他们观望的主要原因。因此，通过财政政策来修复市场预期，可以有效刺激市场需求。

财政政策可以通过以下方式来促进市场预期修复：一是增加公共投资：政府可通过增加基础设施建设投资，提高房地产市场的吸引力，从而改善市场预期；二是购房补贴：通过购房补贴降低购房者的成本，刺激市场需求，提升市场预期；三是信息公开透明：政府可以通过公开透明的信息发布，减少市场不确定性，稳定市场预期。

3.行业信心恢复。

据统计，行业信心指数与房地产市场的交易量正相关，行业信心指数每提高1个百分点，房地产市场的交易量平均提高2%。这一数据表明，通过财政政策来恢复行业信心，可有效促进房地产市场的交易活跃度。

财政政策可以通过以下方式来恢复行业信心：一是支持房企融资：通过提供融资支持，降低房企融资成本，增强房企投资信心；二是优化土地供应：通过优化土地供应结构和节奏，提供更多的优质土地资源，控制入市土地总量，增强房企的开发信心；三是行业扶持政策：政府可出台如减免税费、提供技术支持等政策，增强房地产行业的竞争力；四是政府入市弥合市场供求错位：直接或者借助国企央企在收购部分存量商品房改为保障房的同时，控制好在建房入市规模和新开工项目数量，促进市场供求平衡。

四、财政政策的干预边界

虽然财政政策干预是必要的，但过度干预可能会导致市场失灵和资源配置效率下降。为了避免过度干预，政府可采取以下策略：一是市场友好型政策：设计政策时，应考虑市场的反应和接受度，确保政策能够被市场接受并有效执行。二是逐步实施：政策的实施应该是渐进的，根据市场反应逐步调整政策力度，避免一次性过度干预。三是透明度和沟通：政府应该与市场参与者保持沟通，确保政策透明度，减少市场不确定性。四是监管和评估：政府需要对政策的效果进行监管和评估，及时调整政策以避免过度干预。通过对政策效果的持续评估，政府可及时调整政策，避免过度干预。五是市场反应监测：政府可通过监测市场反应来评估政策影响。

五、国际经验借鉴

在2008年的金融危机中，美国联邦政府采取了一系列财政政策来稳定金融市场和房地产市场。一是直接注资：美国政府（联邦财政部）通过问题资产救助计划（TARP）向花旗集团和三大汽车公司等重要金融机构和企业提供了直接注资，以防止它们的倒闭引发更大规模的经济危机。二是资产购买：联邦储备系统实施了量化宽松政策，通过购买大量的抵押贷款支持证券和其他金融资产来提供流动性，稳定金融市场。三是政策创新：美国政府推出了住房可负担调整计划（HAMP）等创新政策，旨在降低贷款违约率，帮助陷入困境的房主重组贷款，减少止赎。据统计，TARP项目最终实现了约10%的收益，表明政府的直接干预在一定程度上是有效的。同时，量化宽松政策在稳定金融市场方面发挥了重要作用，为经济复苏提供了条件。

美国所采取的财政政策对我国的政策实施具有一定的启示意义。一是及时干预：中国的财政政策应该在市场信心受损时及时出台，以防止风险的进一步扩散。二是多管齐下：美国政府采取了多种财政政策工具，中国在制定财政政策时，也应该综合考虑多种工具的使用，以实现政策的协同效应。三是风险控制：美国政府在救助企业时，也注重风险控制，如通过设立特殊目的机构（SPV）来隔离风险。中国在实施财政政策时，也应该考虑必要的风险控制，确保政策的可持续性。

六、财政政策救市的资金规模与筹集

在评估财政政策救市所需的资金规模时，需要考虑多个因素，包括房地产市场的当前状况、预期救助效果以及政府的财政能力。

根据最新的市场报告，当前房地产市场的总市值约为300万亿元，其中约有5%的房产处于滞销状态，需要救助的资金规模初步估计为市场总值的1%至2%。

救助政策旨在恢复市场信心和促进交易活跃度，预计每投入1元财政资金，可以带动3至5元的市场需求。考虑到政府的财政收入和支出状况以及债务水平，政府能够承担的救助资金规模有限。根据财政部的数据，政府的财政赤字率不应超过GDP的3%。综合以上因素，初步估计财政政策救市所需的资金规模约为3万亿至6万亿元。

筹集财政政策救市所需的资金，政府可采取以下途径：

一是发行政府债券：政府可以通过发行国债来筹集资金，这是最常见的筹集方式。根据历史数据，国债的发行成本约为年利率3%，并呈持续走低趋势，且市场接受度高。

二是增加特定税收：政府可以考虑临时增加房地产相关税收，如房产税、土地增值税、土地出让金中央分成等，作为筹集资金的一种方式。据估计，若将房产税提高1%，每年可增加财政收入约2000亿元。

三是国有资产处置：政府可以通过处置部分国有资产，如国有企业股权、闲置土地等，来筹集资金。据测算，若处置5%的国有资产，可一次性筹集资金约1万亿元。

四是国际融资：在必要时，政府还可以通过国际金融市场融资，如发行外币债券等。但这种方式需要考虑汇率风险和国际信用评级。

需要注意的是，筹集资金的方式应考虑到对经济的影响和可持续性，避免增加政府的长期财政负担。

七、财政政策救市的实施策略

1.财政工具选择。为了达到救市效果，财政政策需要选择合适的工具。

一是直接财政补贴：政府可以提供购房补贴，降低购房者的经济负担，刺激市场需求。据统计，每提供1万元购房补贴，可增加约3%的购房意愿。

二是税费优惠：减免房地产交易税费，降低交易成本，提高市场交易活跃度。据测算，交易税费每降低1个百分点，交易量可提升约2%。

三是公共住房建设：通过增加公共住房供应，满足低收入群体的住房需求。据调查，每增加1万套公共住房，可解决约3%的住房需求。收购存量商品房改为保障房，具有平衡市场供求错位、激活市场和提升行业流动性的一石多鸟效应，应成为弥合市场供求结构性错位的主要财政政策抓手。而以必要的财政资金注入，再配合以政策性银行贷款和商业贷款推动这一政策的实施，在实现以上政策目标的同时，还具有部分化解金融领域流动性空转的效果。

四是土地供应政策：有效控制土地出让节奏，收回闲置和无法续建的项目用地的同时，优化土地供应结构，以平衡市场供应。根据历史数据，住宅用地供应每增加1%，新房供应量可增加约1.5%。

2.实施步骤与监管。财政政策的实施需要明确的步骤和有效的监管。政策设计上，根据市场状况和财政能力，设计合适的政策工具和实施细则。政策宣导上，通过媒体和公共渠道，广泛宣传政策内容，确保市场参与者了解政策意图和操作方式。政策实施上，按照既定的步骤和时间表，逐步实施政策，确保政策效果的逐步显现。效果监测上，建立政策效果监测机制，定期评估政策的实施效果，及时调整政策方向和力度。风险评估和管理上，需要评估政策可能带来的风险，如财政负担过重、市场过热、资源错配，以及政策实施中的道德风险等，并制定相应的风险控制措施。建立风险管理机制，包括风险预警、风险应对和风险缓解，确保政策实施过程中能够有效应对各种风险。

通过上述策略的实施，财政政策可在控制风险的前提下，推动市场预期改善和行业信心修复，从而实现有效救市的同时，促进房地产发展新模式的构建，实现房地产市场的稳定和发展。

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