鹿鸣：楼市，是让“止跌回稳”，不是“止跌反弹”
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充当资金蓄水池的两个必要条件就是“大市场”和“流动性”，从现阶段政策和地产现状来看，房地产市场依旧很大，但缺少流动性。与其重新激活房地产市场流动性，不如选择做大A股及私募股权投资市场。

鹿鸣

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近日，为进一步支持经济稳增长，多项重磅政策同时推出，从货币政策到财政政策，从促进房地产市场“止跌回稳”到增加居民收入、提高居民消费能力等等，涉及层面广，直接回应群众关心的问题。

这一轮多政策利好公布，有效提振了A股市场。短短9个交易日，沪指从2689点暴涨至3336点。舆论沸腾，网友们直呼“牛回速归”，不少资金开始“跑步入场”。

股市又行了，那么接下来，房市会如何演绎呢？

先从美元降息说起

今年下半年以来，除了日本央行之外，世界主要经济体的货币政策都进入了降息周期。

欧央行6月以来已经两次降息共50个基点，英格兰银行8月降息25个基点，加拿大、瑞典等央行也转向了降息。9月18日，美联储降息50个基点，这也是过去几年美联储始终处于加息周期中的首次降息。

中国央行对应做出了两次降息操作：7月22日将7天逆回购操作利率由1.8%调整为1.7%， 9月27日又将这一利率降至1.5%。

中国央行的两次降息很及时，也很必要，很好地维持人民币汇率稳定，将为出口企业争取更多生存和获利空间。中国人民银行行长潘功胜在24日发布会上介绍道，今年上半年，进出口企业套期保值比例已经达到27%，货物贸易中用人民币进行跨境结算的比例占30%，相当于有50%的企业在外贸出口上，受到汇率风险的影响是比较小的。

如果美元在接下来的时间内持续降息，而中国央行降息空间有限，人民币将会面临较大的升值压力，导致我国出口企业竞争力减弱。与此同时，外资流入也会加快。当然，外资也有可能只有少部分流入中国，更多地选择流入其他经济体内部。

为了吸引更多外资流入中国，中国政府一直在努力改善营商环境，调整和优化外资准入门槛，扩大部分领域对外资开放力度——这些举措针对的都是产业资本，也属于长期资本。对于短期的金融资本，中国当然也是欢迎的，毕竟资本没有属性，关键在于如何科学有效地利用。总而言之，对于吸引外资进入的方法无他，唯收益率尔。

再来回看近期发布的多项重磅政策，都是围绕改善“资产收益率”展开的，其中A股和房地产市场匹马当先。其他的政策，比如构建“长钱长投”体系、扩大金融资产公司股权投资试点范围等等，用意何在呢？从9月18日召开的国务院常务会议研究促进创业投资发展的有关举措可以窥得一二。该次国常会分析讨论了有关“推动国资出资成为更有担当的长期资本、耐心资本，完善国有资金出资、考核、容错、退出相关政策措施。”

从管资产到管资本

中共十八届三中全会提出，要积极发展混合所有制经济，以管资本为主加强国有资产监管。2015年9月13日，中共中央、国务院印发的《关于深化国有企业改革的指导意见》提出，完善国有资产管理体制，以管资本为主推进国有资产监管机构职能转变，并且改组组建国有资本投资运营公司。探索开展政府直接授权国有资本投资、运营公司履行出资人职责的试点。

过去十年，国企改革沿着从“管资产”到“管资本”的路径不断深化。然而，大多数省市区县及部分央企组建的国有资本投资、运营公司都仅限于形式上完成了“国资委-国有资本投资、运营公司-国企”的三级框架改造，人事任命权、经营与管理权仍然受到地方国资部门的“深度指导”，“管人管钱管事”仍在继续，何谈政企分离。

本次政策鼓励发展创业投资，完善“长钱长投”体系，重点推动国资出资充当长期资本和耐心资本。显然，这些都是对国企改革的深化，也是为加快推进高质量开放做的准备。很快，大家将会看到以国资为主体的投资公司与外资一起，通过获取更高资产收益率的方式公开竞争。

从上市公司并购重组看高质量发展

截至2024年9月30日，A股市场共有5363家上市公司，沪深北分别为2271家、2839家和253家；全部上市公司市值合计97.06万亿元，沪深北分别为63.49万亿元、33.17万亿元和0.4万亿元。

下图为wind咨询统计的近10年来，A股上市公司新增公司数和退市公司数。年度新增数量波动变化，退市公司数尽管逐年有所增加，但增幅较小，且与新增公司家数相比过小，导致A股上市公司数量逐年递增。2024年以来，证监会严控IPO数量，截至目前仅上市69家，退市52家。

而截至10月2日，美国上市公司共计5483家，NASDAQ、NYSE、AMEX分别为3307家、1943家和233家；全部市值共计75.83亿美元，NASDAQ、NYSE、AMEX分别为33.21万亿美元、42.51万亿美元和0.11万亿美元。

从上市公司数量来看，A股和美股上市公司数量相当，但是市值却相差甚远。按照市值分类，A股上市公司市值前五的行业分别为银行、电子、非银金融、医药生物、电力设备。而美股上市公司市值前五的行业分别为信息技术、金融、可选消费、医疗保健、工业。可以看出，A股上市公司市值前五大行业仍以传统行业为主，占总市值的40.98%。美股中信息技术行业市值占比为32.96%，与金融行业合计市值占比就接近50%。

因此，证监会主席吴清在9月24日的发布会上宣布，既要鼓上市公司加强行业整合、不断向新质生产力方向转型，也要加强上市公司市值管理。中国经济高质量发展，上市公司必须做优做强。在严格限制上市公司新增数量，优化退出机制的背景下，不断提升上市公司质量，优化产业结构；与此同时不断完善社保基金、养老基金等长期资金入市政策措施，在改善投资者结构的同时，强调对中小投资者的保护——这就是上证指数能够在短期内重回3000点以上的强支撑。

房地产不再是外资“蓄水池”

我们在上述大背景和大方向下，分析下未来的房地产市场。

供给方面，房地产政策依然是限制新增和强调“保交楼”，保持了政策的一惯性。对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。

需求方面，中央要求各部委及地方政府回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率。

在供给不变或者缓慢增长的情况下，取消或优化限购政策可以激发一波具有投资和改善需求的人参与购买，降准降息以及降低首付比例可以激发刚需人群参与购买。“517房地产新政”发布不久，笔者曾撰写《落实房地产新政，如何理解“人民性”和“政治性”》一文做同类分析，感兴趣的读者可以参阅，不再赘述。

理解政策要义，必须充分理解宏观经济现状及当前背景，同时需要结合相关政策及其方向，坚持“宏观政策取向一致性”的认知。因此，笔者认为，本轮政策出台的目标在于提振市场信心，且以A股为锚，房地产相关政策更多是为了“促消费惠民生”。换句话说，房地产政策是配套的惠民政策，而非本轮重点的刺激经济的手段。

估计很多网友都会反驳笔者，继续秉持着“A股和房地产是两大蓄水池”的观点，且会举出上次应对金融危机时我们的做法来证明房地产是经济加速器。别急，且听笔者分析。

首先，本次房地产政策目标是“止跌回稳”，并非要房地产市场“止跌反弹”。两个目标很相近，但区别在于现状及预期均有所不同。

其次，商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。过去房地产市场飞速发展，是基于城市化快速推进，全国大大小小的城市都在“建新城”。现在人口增长放缓不说，政府对新基建项目也进行了严格限制。新城市人口、城镇人口对住宅需求大大减少，尤其在房价下跌和交房困难的背景下。严控增量既是要求，更是无奈。

再次，房地产软着陆是有代价的。房地产的着陆到底是“软”还是“硬”尚存争议，但房地产着陆是有代价的，这点想必是共识。无论是施策者还是参与到房地产市场中的企业和个人，都不愿意再经历类似的产业调整。

最后，以房地产做外资蓄水池不再合适，更无必要。充当资金蓄水池的两个必要条件就是“大市场”和“流动性”，从现阶段政策和地产现状来看，房地产市场依旧很大，但缺少流动性。与其重新激活房地产市场流动性，不如选择做大A股及私募股权投资市场。再看现阶段的政策方向，一方面在加快保障性住房建设，构建房地产发展新模式，以期租售并举；另一方面则是在鼓励创投、完善和提升A股交易和退出机制。

何为房地产发展新模式？

外资是否会流入房地产市场？答案是肯定的。比如，9月20日，中国奥园发布公告称，公司主要股东Ace Rise拟转让约6.22亿股公司普通股予Multi Gold公司。转让完成后，Multi Gold这家来自阿联酋的专业投资机构，将成为中国奥园单一最大股东。

未来是否会有更多外资进入房地产企业？答案也是肯定的。至于会流进来多少外资、进入到哪些房地产企业？则取决于房地产行业的“资产收益率”。

上个世纪八十年代末期，中国内地推出了“商品房”，经历三十多年的发展，中国房地产市场的成长与成熟映衬出中国经济的发展和壮大。至此，房地产想必已基本履行完它的使命。未来，商品房将依旧存在，当将会与保障性住房一同构成中国新型房地产市场。届时，房地产市场如果继续引入外资，那就只能限定在改善型商品房，而社会主义的优越性体现就在于保障性住房了。

普通住宅和非普通住宅、首套和二套住宅首付比例与贷款利率差异、单身和家庭购房限制等等一系列“限购政策”，正在各地区以不同程度、不同时间被取消，政策性的限购将成为历史。未来中国房地产市场将会出现租房和售房的分层，而在售房市场中，预计会按照市场化原则定价和销售。

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