中国已完全主导全球锂离子电池的生产，这些电池用于电动汽车、手机、笔记本电脑等众多产品。美国最有可能超越中国的途径是采用新技术。
发布日期：2024-09-25 14:55
聂日明
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8月23日，住房城乡建设部有关人士在新闻发布会上表示，将研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，以此应对长期即将出现的房屋安全问题。目前，上海等22个城市正在试点。此新闻一出，立即引爆舆情，质疑重复收费、表示无力承担的情绪充斥社交媒体，住建部不得不快速澄清，房屋养老金将由个人账户和公共账户两部分组成，个人账户是现存的业主缴存的住宅专项维修资金，公共（统筹）账户则通过地方财政、土地出让金等方式筹集，“不需要居民额外缴费”、“不增加个人负担、不减损个人权益”。但这个回应并没有平息公众的疑虑。
维修保养是降低住宅折旧速度的关键
住宅是一项不动产，包括固定资产、汽车、基础设施在内的绝大多数资产，都需要维修养护，维修养护的水平会直接影响资产的折旧。养护的好，折旧的慢，设计寿命50年，但使用100年也没问题；但维修养护的不好，设计寿命50年，实际上使用30年可能就开始摇摇欲坠。住宅是绝大多数中国家庭资产占比最大的单项资产，倾尽家庭积蓄并且背负二三十年贷款买的房子，贷款还没还完，房子却被划为危房，会重创家庭财务。
2014年4月，浙江宁波奉化锦屏街道一幢居民楼倒塌，导致1死6伤，当地在5年内有两起楼房坍塌，涉事楼房的实际寿命只有20年左右。事后看，楼房倒塌致人死伤有两个原因，其一是建筑质量问题，奉化先后5年倒塌的两栋楼房是同一开发商，建筑施工年代是90年代初，使用劣质红砖和海砂是常态，倒塌楼房的钢筋锈蚀，疑似钢筋混凝土构件使用了未经淡化处理的海砂；其二是住宅维修养护缺乏可持续性，奉化倒塌楼房并非全无征兆，早在倒塌之前一年，居民就反映了危房问题，倒前的1月，该楼房被鉴定为C级危房，但找不到维修处理的出钱方，局面就一直僵着，最终眼睁睁等到楼房倒塌。据2014年4月的报道，宁波当地被认定为危房的楼房里，还有60%以上没有解除危险，主要症结都卡在谁出钱。
住宅小区的维修保养还不仅仅体现在房屋和居住安全。住宅的维修保养直接决定了小区的居住品质，决定了住宅的价格，进而决定家庭财产的价值。中国式小区，大多数以多层、小高层和高层为主，联排和独栋别墅很少，这意味着小区内会有大量的公共区域和公用设施，包括停车位、楼梯、电梯、外墙、小区道路、绿化、进水进气和污水管等，这些设施都是需要定期养护和不定期大修。随着时间推移，设施还要更新改造，例如多层安装电梯、老旧小区车位改造等，这些都需要大笔的投入。如果不投入，也可能可以勉强使用，但邻里纠纷肯定少不了，比如多层的污水管堵了，低楼层居民与高楼层的争执，这样的背景下，小区的房价是不可能有好的表现。
中国现行制度安排了住宅维修资金，这项制度始于1998年住房市场化改革。改革前，城市里有五成以上住宅归政府或集体所有，维修也主要靠政府。1998年以后，新建住宅都需要缴纳住宅维修资金，规模约为房价的2-3%或者建安造价的5-8%。这些钱确实不少，目前已经积累至万亿规模。但真要用起来，恐怕也只仅仅勉强能满足一个住宅50年设计寿命的定期小修和普通养护，小区大修、更新、改造是指望不上了。
以上海为例，上海近年启动“美丽家园”三年行动计划，对老旧小区进行更新改造，包括外立墙面粉刷、污水管更新改造、楼栋门头和大门整修、楼道翻新、外围墙更新、适老化改造等。据上海房屋管理局公开信息，在2023年前10个月，上海老旧小区完成改造1300万平方米，涉及老旧小区329个，居民约16万户，完成投资额约57亿元。在“十四五”期间，上海的目标是每年实施改造1000万平方米，累计涉及居民约80万户，预计总投资约200亿元。一个500户左右的小区，需要投入大几百万到一两千万，其中小区住宅的维修基金仅象征性出不到10%的费用，大多数都由市政承担。上海全市2006年以来累计归集的资金也仅在700亿。如果财政不支持，这意味着仅做一次老旧小区的改造，就可能花光一个小区所有的维修资金。
尤其值得注意的是，中国住宅里小高层和高层的占比非常高，远远超过欧美日本等发达国家。据人口普查数据，2010年时，城区家庭有65%居住在多层住宅，20%居住在高层超高层住宅。到2020年，分别有57%和37%的家庭居住在多层、高层超高层住宅里，即使在县镇里也有16%的家庭居住在超高层住宅里。无论是城区还是县镇、乡村，越来越多的中国家庭都住在高层住宅里。
高层住宅的建安成本高，维修养护和大修的成本更高，尤其是电梯、水箱等附属设施。高层住宅更加依赖公共性的维修资金安排，无法像独栋住宅那样各自扫门前雪。高层住宅维修保养不好，倒塌的外部性也非常大，不仅影响本栋楼的居民，还会危及其它楼栋。
千言万语一句话，中国绝大多数城市的多层、高层住宅要想住的安全、住的安心，现有的住宅专项维修资金是肯定不够用的，要么让业主额外出资，应对未来老旧小区更新改造和潜在的安全事项大修，未来要么像上海、北京这样由财政出钱，不断的进行老旧小区改造。
住宅养老是个基层治理问题
既然如此，住建部正在研究、试点的房屋养老金是不是应该出台呢？这恐怕也未必。
很多专家声称，现有的住宅维修资金制度有很多问题，除了规模不够，尚不足以应对小区未来的更新改造以外，最大的问题就是“难用”。综合公开报道，山东省在2019年底的住宅维修资金结余约857.42亿元，累计使用金额约28.66亿元，北京截至2023年底北京累计归集维修资金达831.89亿元，累计使用金额87.86亿元；上海、深圳、广州等定期披露维修基金数据的城市，使用比例也较低，在8%至13%之间。
不少专家认为这个钱使用的比例太低了，但这种观点不一定对，因为维修资金的筹集主要来自新房和公房出售时的缴纳，这些房屋的平均建筑年限不到20年，除了日常小修，大多还没有到必须要大修的时候，使用比例低很正常。
尽管如此，中国维修资金的使用确实比较困难。这个困难不是很多人提到的“两个三分之二”的绝对多数原则（未成立业主大会，住宅专项维修资金的支出有，即建筑物面积和人数都要超过三分之二通过），而是业主大会、业委会等机构未能充分代表业主的意见，业委会也缺乏统筹协调能力完成小区维修方案的拟定和审议，并且中国的维修资金使用在业主意思自治以外，还需要获得城市房地产建设部门的审批。
具体来看，就住宅维修养护事项，业主原本应该是拥有最大话语权，业主大会及其选举出来的业委会应该是维修资金征缴和使用的决策者，业委会依业主大会授权做决策，物业或第三方公司执行业委会的决定。
这个角色美国业主并不陌生，也就是很多人闻之色变的HOA（Homeowners Association，业主协会、物业管理委员会），HOA的主席和委员由业主定期选举产生，可以决定物业管理费的标准、负责公共区域的维修（供应商选择、支出审批等），还可以决定各种小区规则，如外墙体颜色、加建工程细则、前庭后院的设计规范，可以细至草坪怎么修剪、汽车可否停在屋外等，如果业主不遵守小区规约，HOA便会寄发警告函，直至罚款。
HOA另一个关键的职能就是决定区域内住宅大修资金的筹集与使用，HOA的财务有两种资金，一类是运营资金，负责日常公共开支，另一类是储备金，主要用于大修和紧急情况，如更新小区道路、泳池等设施，HOA的财务报表里一般也会注释小区各种公共设施的使用寿命和剩余年限。购房人买房时，要审查HOA的财务报表，看公共设施的折旧情况及储备金情况。公共设施剩余年限短、储备金少意味着购房以后，HOA可能会很快增加月缴费额以弥补储备金用于未来的大修。
HOA也是经常被吐槽的机构，被罚钱、被要求缴纳额外的储备金的滋味肯定不好受，即使在中国的社交媒体上也可以看到各种描述美国业主大战HOA的小作文，但好处是业主觉得现有HOA委员倒行逆施、无法忍受，大可以去社区的其它业主那里拜票，用更符合人心的竞选纲领赶走现有HOA委员。如果多数业主认可业主应该当期缴费少一些，长期房价低一点没关系，那么HOA就会换一批这样的委员。缴费的高与低、社区管理的严苛与宽松，都是“人民内部矛盾”，完全可以“用手投票”、“你行你上”。
社区内部的公共设施更新改造只要符合County、State的一般性规定，怎么支出就无需获得他们的额外审批。当然，社区业主意思自治也意味着在社区内部事务上，联邦、州、郡政府的财政不会支持，社区有钱就可以搞的漂亮一点、安全一点，社区没钱，没钱搞大修，那也没办法，州郡会有最低的安全标准规制，在此之外，他们没有额外的义务。这都是业主自己的选择，怪不得别人。
反观中国的业委会，有诸多的先天不足。现实基层有多类机构，聚焦到一个小区，有实务经验丰富的物业公司，很多还有国有成份加成，他们主导着现实基层的运行，业主要选举业委会、维修方案的设计、供应商的选取都绕不开物业公司。小区里还有居委会、村委会和基层社区党组织，上面有街镇、区县政府。在所有这些行为主体里，业委会的存在感最弱。
官方数据显示，截至2023年底，上海已组建业委会的住宅物业管理区域1万余个，占符合业主大会成立条件住宅物业管理区域总数90%以上。但据吴晓林、谢伊云在2018年的论文显示，上海正常运转的业委会仅占12%，一项全国性问卷结果里，运行良好的业委会仅占15%。
为什么会这样？据夏江旗在《上海社会发展报告（2015）》文章里的调研结果，上海业委会成员年龄结构老化，调研的三个街镇的小区业委会负责人平均年龄为62.4岁，60岁以上的占71.6%，他们精力和物业管理知识也有限。
他们的产生和运营也不独立，据某直辖市的《住宅物业管理规定》及相关意见，业委会成员候选人由筹备组、换届改造小组确定，筹备组、换届小组的成员则是由街镇政府工作人员、村居委工作人员和业主代表共同构成，业主代表除了自荐、业主推荐，还可以由村居委、党组织推荐。相关党政组织还可以推荐村居委成员、党员、楼组长等人员成为业委会成员候选人。候选人的产生，还需要街镇里的党组织、房管、信访、城管、市场监管、公安等部门共同把关。业委会产生以后，还要接受居委会的指导。
这种程序下产生的业委会成员很难代表真实业主的意愿，有公共服务意愿的业主也不大可能主动竞选获胜。因而业委会往往处于“出力不讨好”、无法动员业主的尴尬境地。这进一步抑制了公共服务能力较强的业主参与业委会的积极性，让业委会沦为物业公司、村居委的应声虫。
在这种情况下，业委会根本没有能力动员业主从长远考虑小区的维修养护，把维修资金花在刀刃上，让业主住的安心、住的安全。由于村居委和物业公司直面居民，业委会这类基层自治组织退居他们之后，小区维修的议题就变成业主向政府要资源，政府千万百计筹措资金（包括向业主直接收费）解决居民需求的二元对立。
据盛智明基于“上海都市社区调查”的研究，“当居民在日常生活中遇到困难和问题时，约78%的居民第一反应就是去找居委会反映问题、寻求解决办法，不仅加重了居委会的负担，同时也将很多社区纠纷和矛盾导向了居委会。由于居委会越来越像街镇的下属机构，当居委会没有能力和办法帮助居民解决问题、争取资源的时候，居民对居委会的不满情绪和抱怨就会增加，还可能越级到上级政府组织上访、闹事。
但我们必须要看到，为什么业委会是重要的？中国人民大学校长林尚立教授在2014年的一篇专访中区别了两种基层治理，一种是行政管理，一种是基层自治，他认为如果只有政府管理，没有社会参与，这种治理模式即便暂时有效，但也一定存在缺陷。他指出当时的上海居委会本是居民自治组织，但已经成为行政的“末梢”，其结果是“基层社会的组织能力衰败”，表现为“社区始终无法形成较好的秩序与公共的意识”，“由于社区拥有的公共资源有限，居民个体存在的‘私’的东西就会膨胀，一旦出现问题，社区的自我协调能力不够，且每个家庭又从‘私’的角度出发看问题，小矛盾发酵成大问题”。
中国业委会、居委会如此的局面，一方面是中国基层自治的制度实践的历史还不够长，大多没有经验，也有一些困境，令各方不敢进一步推进；另一方面，有相关部门不敢让业委会、居委会意思自治是基层自治裹足不前的主要原因。大量的政策让居委会、业委会成为行政“末梢”，例如社区民警进村（社区）班子、居委会指导业委会，这些都在制度上消除了基层自治的可能。
现在，我们就看到了目前的局面。基层小区对房屋养护有千万种想法与立场，一刀切的整体性政策必然会有很多人反对，这是极为正常的现象。所以如果房屋养老金要对家庭额外征缴费用，必然会有大面积的反对。因此住房维修资金的筹集与使用，必然是一个地方性、基层自治的制度才能实现的，除非高层级政府愿意承担大比例的维修资金支出责任，因此有关部门就不得不澄清 “不需要居民额外缴费”、“不增加个人负担”。
但高层级政府承担维修资金的支出责任也不是好事，很有可能既不公平，也不效率。政府的钱不是天上掉下来的，也是通过税收等渠道筹集的，并且增长空间受制于财政增长，所以高层级政府做这件事情会有三个直接后果：第一，明显的再分配效应，在中国现有的政治环境下，要么是会哭的孩子有奶喝，要么是背景更强的小区优先获得资助，这会加剧城市内部的贫富分化，尤其在财力不充沛的城市会更加明显；第二，增长空间有限，这一点在1998年以前政府主导住房供给的时代表现的非常明显，如果没有98年的住房改革，大多数中国人仍然进不了城，居住面积也不会成倍增长，老旧小区更新也是如此，未来如果只靠财政，那么除了少数中心城市和城市的中心区域，大多数城市是无力应对可能沦为贫民窟的小区衰败；第三，既然是政府主导支出，那支出的效率与偏好与居民的偏好会有明显的错配，政府短期关注养老问题，小区的适老改造会很好，儿童的需求可能就会被降权。
最后，简单总结一下，房屋养老金（或者大修储备金等）对于所有的住宅都是极其重要的，事关安全，更事关房价，没有这个储备金，家庭最大宗资产折旧会非常快。但这并不意味着应该由政府主导房屋养老金，正是因为这个资金会极大的影响家庭资产，因此个人家庭有动力去支出这个钱，但这是建立在个人家庭可以参与到小区的治理，业委会和居委会可以充分的代表业主的意见，在业主的授权下管理这个资金的收支，要实现这一点，基层自治是必不可少的。
对于政府来说，基层自治、让业主自己决定如何收钱、如何花钱，可以消解很大部分的政府-市民的冲突，也降低了政府财政预算的刚性，可以把财政花在其它更重要的地方，或者降低纳税人的税负水平。对于业主来说，自己管理自己，看起来少了财政资助的好处，但必须要看到，对于普通的小区，财政资助不可能是天上掉下来的馅饼，财政资助如何能落在哪个小区很多时候是玄学，政府支出的钱还是从市民身上征缴来的，很有可能被间接收了钱，但自己却享受不到好处。
维修保养是降低住宅折旧速度的关键
住宅是一项不动产，包括固定资产、汽车、基础设施在内的绝大多数资产，都需要维修养护，维修养护的水平会直接影响资产的折旧。养护的好，折旧的慢，设计寿命50年，但使用100年也没问题；但维修养护的不好，设计寿命50年，实际上使用30年可能就开始摇摇欲坠。住宅是绝大多数中国家庭资产占比最大的单项资产，倾尽家庭积蓄并且背负二三十年贷款买的房子，贷款还没还完，房子却被划为危房，会重创家庭财务。
2014年4月，浙江宁波奉化锦屏街道一幢居民楼倒塌，导致1死6伤，当地在5年内有两起楼房坍塌，涉事楼房的实际寿命只有20年左右。事后看，楼房倒塌致人死伤有两个原因，其一是建筑质量问题，奉化先后5年倒塌的两栋楼房是同一开发商，建筑施工年代是90年代初，使用劣质红砖和海砂是常态，倒塌楼房的钢筋锈蚀，疑似钢筋混凝土构件使用了未经淡化处理的海砂；其二是住宅维修养护缺乏可持续性，奉化倒塌楼房并非全无征兆，早在倒塌之前一年，居民就反映了危房问题，倒前的1月，该楼房被鉴定为C级危房，但找不到维修处理的出钱方，局面就一直僵着，最终眼睁睁等到楼房倒塌。据2014年4月的报道，宁波当地被认定为危房的楼房里，还有60%以上没有解除危险，主要症结都卡在谁出钱。
住宅小区的维修保养还不仅仅体现在房屋和居住安全。住宅的维修保养直接决定了小区的居住品质，决定了住宅的价格，进而决定家庭财产的价值。中国式小区，大多数以多层、小高层和高层为主，联排和独栋别墅很少，这意味着小区内会有大量的公共区域和公用设施，包括停车位、楼梯、电梯、外墙、小区道路、绿化、进水进气和污水管等，这些设施都是需要定期养护和不定期大修。随着时间推移，设施还要更新改造，例如多层安装电梯、老旧小区车位改造等，这些都需要大笔的投入。如果不投入，也可能可以勉强使用，但邻里纠纷肯定少不了，比如多层的污水管堵了，低楼层居民与高楼层的争执，这样的背景下，小区的房价是不可能有好的表现。
中国现行制度安排了住宅维修资金，这项制度始于1998年住房市场化改革。改革前，城市里有五成以上住宅归政府或集体所有，维修也主要靠政府。1998年以后，新建住宅都需要缴纳住宅维修资金，规模约为房价的2-3%或者建安造价的5-8%。这些钱确实不少，目前已经积累至万亿规模。但真要用起来，恐怕也只仅仅勉强能满足一个住宅50年设计寿命的定期小修和普通养护，小区大修、更新、改造是指望不上了。
以上海为例，上海近年启动“美丽家园”三年行动计划，对老旧小区进行更新改造，包括外立墙面粉刷、污水管更新改造、楼栋门头和大门整修、楼道翻新、外围墙更新、适老化改造等。据上海房屋管理局公开信息，在2023年前10个月，上海老旧小区完成改造1300万平方米，涉及老旧小区329个，居民约16万户，完成投资额约57亿元。在“十四五”期间，上海的目标是每年实施改造1000万平方米，累计涉及居民约80万户，预计总投资约200亿元。一个500户左右的小区，需要投入大几百万到一两千万，其中小区住宅的维修基金仅象征性出不到10%的费用，大多数都由市政承担。上海全市2006年以来累计归集的资金也仅在700亿。如果财政不支持，这意味着仅做一次老旧小区的改造，就可能花光一个小区所有的维修资金。
尤其值得注意的是，中国住宅里小高层和高层的占比非常高，远远超过欧美日本等发达国家。据人口普查数据，2010年时，城区家庭有65%居住在多层住宅，20%居住在高层超高层住宅。到2020年，分别有57%和37%的家庭居住在多层、高层超高层住宅里，即使在县镇里也有16%的家庭居住在超高层住宅里。无论是城区还是县镇、乡村，越来越多的中国家庭都住在高层住宅里。
高层住宅的建安成本高，维修养护和大修的成本更高，尤其是电梯、水箱等附属设施。高层住宅更加依赖公共性的维修资金安排，无法像独栋住宅那样各自扫门前雪。高层住宅维修保养不好，倒塌的外部性也非常大，不仅影响本栋楼的居民，还会危及其它楼栋。
千言万语一句话，中国绝大多数城市的多层、高层住宅要想住的安全、住的安心，现有的住宅专项维修资金是肯定不够用的，要么让业主额外出资，应对未来老旧小区更新改造和潜在的安全事项大修，未来要么像上海、北京这样由财政出钱，不断的进行老旧小区改造。
住宅养老是个基层治理问题
既然如此，住建部正在研究、试点的房屋养老金是不是应该出台呢？这恐怕也未必。
很多专家声称，现有的住宅维修资金制度有很多问题，除了规模不够，尚不足以应对小区未来的更新改造以外，最大的问题就是“难用”。综合公开报道，山东省在2019年底的住宅维修资金结余约857.42亿元，累计使用金额约28.66亿元，北京截至2023年底北京累计归集维修资金达831.89亿元，累计使用金额87.86亿元；上海、深圳、广州等定期披露维修基金数据的城市，使用比例也较低，在8%至13%之间。
不少专家认为这个钱使用的比例太低了，但这种观点不一定对，因为维修资金的筹集主要来自新房和公房出售时的缴纳，这些房屋的平均建筑年限不到20年，除了日常小修，大多还没有到必须要大修的时候，使用比例低很正常。
尽管如此，中国维修资金的使用确实比较困难。这个困难不是很多人提到的“两个三分之二”的绝对多数原则（未成立业主大会，住宅专项维修资金的支出有，即建筑物面积和人数都要超过三分之二通过），而是业主大会、业委会等机构未能充分代表业主的意见，业委会也缺乏统筹协调能力完成小区维修方案的拟定和审议，并且中国的维修资金使用在业主意思自治以外，还需要获得城市房地产建设部门的审批。
具体来看，就住宅维修养护事项，业主原本应该是拥有最大话语权，业主大会及其选举出来的业委会应该是维修资金征缴和使用的决策者，业委会依业主大会授权做决策，物业或第三方公司执行业委会的决定。
这个角色美国业主并不陌生，也就是很多人闻之色变的HOA（Homeowners Association，业主协会、物业管理委员会），HOA的主席和委员由业主定期选举产生，可以决定物业管理费的标准、负责公共区域的维修（供应商选择、支出审批等），还可以决定各种小区规则，如外墙体颜色、加建工程细则、前庭后院的设计规范，可以细至草坪怎么修剪、汽车可否停在屋外等，如果业主不遵守小区规约，HOA便会寄发警告函，直至罚款。
HOA另一个关键的职能就是决定区域内住宅大修资金的筹集与使用，HOA的财务有两种资金，一类是运营资金，负责日常公共开支，另一类是储备金，主要用于大修和紧急情况，如更新小区道路、泳池等设施，HOA的财务报表里一般也会注释小区各种公共设施的使用寿命和剩余年限。购房人买房时，要审查HOA的财务报表，看公共设施的折旧情况及储备金情况。公共设施剩余年限短、储备金少意味着购房以后，HOA可能会很快增加月缴费额以弥补储备金用于未来的大修。
HOA也是经常被吐槽的机构，被罚钱、被要求缴纳额外的储备金的滋味肯定不好受，即使在中国的社交媒体上也可以看到各种描述美国业主大战HOA的小作文，但好处是业主觉得现有HOA委员倒行逆施、无法忍受，大可以去社区的其它业主那里拜票，用更符合人心的竞选纲领赶走现有HOA委员。如果多数业主认可业主应该当期缴费少一些，长期房价低一点没关系，那么HOA就会换一批这样的委员。缴费的高与低、社区管理的严苛与宽松，都是“人民内部矛盾”，完全可以“用手投票”、“你行你上”。
社区内部的公共设施更新改造只要符合County、State的一般性规定，怎么支出就无需获得他们的额外审批。当然，社区业主意思自治也意味着在社区内部事务上，联邦、州、郡政府的财政不会支持，社区有钱就可以搞的漂亮一点、安全一点，社区没钱，没钱搞大修，那也没办法，州郡会有最低的安全标准规制，在此之外，他们没有额外的义务。这都是业主自己的选择，怪不得别人。
反观中国的业委会，有诸多的先天不足。现实基层有多类机构，聚焦到一个小区，有实务经验丰富的物业公司，很多还有国有成份加成，他们主导着现实基层的运行，业主要选举业委会、维修方案的设计、供应商的选取都绕不开物业公司。小区里还有居委会、村委会和基层社区党组织，上面有街镇、区县政府。在所有这些行为主体里，业委会的存在感最弱。
官方数据显示，截至2023年底，上海已组建业委会的住宅物业管理区域1万余个，占符合业主大会成立条件住宅物业管理区域总数90%以上。但据吴晓林、谢伊云在2018年的论文显示，上海正常运转的业委会仅占12%，一项全国性问卷结果里，运行良好的业委会仅占15%。
为什么会这样？据夏江旗在《上海社会发展报告（2015）》文章里的调研结果，上海业委会成员年龄结构老化，调研的三个街镇的小区业委会负责人平均年龄为62.4岁，60岁以上的占71.6%，他们精力和物业管理知识也有限。
他们的产生和运营也不独立，据某直辖市的《住宅物业管理规定》及相关意见，业委会成员候选人由筹备组、换届改造小组确定，筹备组、换届小组的成员则是由街镇政府工作人员、村居委工作人员和业主代表共同构成，业主代表除了自荐、业主推荐，还可以由村居委、党组织推荐。相关党政组织还可以推荐村居委成员、党员、楼组长等人员成为业委会成员候选人。候选人的产生，还需要街镇里的党组织、房管、信访、城管、市场监管、公安等部门共同把关。业委会产生以后，还要接受居委会的指导。
这种程序下产生的业委会成员很难代表真实业主的意愿，有公共服务意愿的业主也不大可能主动竞选获胜。因而业委会往往处于“出力不讨好”、无法动员业主的尴尬境地。这进一步抑制了公共服务能力较强的业主参与业委会的积极性，让业委会沦为物业公司、村居委的应声虫。
在这种情况下，业委会根本没有能力动员业主从长远考虑小区的维修养护，把维修资金花在刀刃上，让业主住的安心、住的安全。由于村居委和物业公司直面居民，业委会这类基层自治组织退居他们之后，小区维修的议题就变成业主向政府要资源，政府千万百计筹措资金（包括向业主直接收费）解决居民需求的二元对立。
据盛智明基于“上海都市社区调查”的研究，“当居民在日常生活中遇到困难和问题时，约78%的居民第一反应就是去找居委会反映问题、寻求解决办法，不仅加重了居委会的负担，同时也将很多社区纠纷和矛盾导向了居委会。由于居委会越来越像街镇的下属机构，当居委会没有能力和办法帮助居民解决问题、争取资源的时候，居民对居委会的不满情绪和抱怨就会增加，还可能越级到上级政府组织上访、闹事。
但我们必须要看到，为什么业委会是重要的？中国人民大学校长林尚立教授在2014年的一篇专访中区别了两种基层治理，一种是行政管理，一种是基层自治，他认为如果只有政府管理，没有社会参与，这种治理模式即便暂时有效，但也一定存在缺陷。他指出当时的上海居委会本是居民自治组织，但已经成为行政的“末梢”，其结果是“基层社会的组织能力衰败”，表现为“社区始终无法形成较好的秩序与公共的意识”，“由于社区拥有的公共资源有限，居民个体存在的‘私’的东西就会膨胀，一旦出现问题，社区的自我协调能力不够，且每个家庭又从‘私’的角度出发看问题，小矛盾发酵成大问题”。
中国业委会、居委会如此的局面，一方面是中国基层自治的制度实践的历史还不够长，大多没有经验，也有一些困境，令各方不敢进一步推进；另一方面，有相关部门不敢让业委会、居委会意思自治是基层自治裹足不前的主要原因。大量的政策让居委会、业委会成为行政“末梢”，例如社区民警进村（社区）班子、居委会指导业委会，这些都在制度上消除了基层自治的可能。
现在，我们就看到了目前的局面。基层小区对房屋养护有千万种想法与立场，一刀切的整体性政策必然会有很多人反对，这是极为正常的现象。所以如果房屋养老金要对家庭额外征缴费用，必然会有大面积的反对。因此住房维修资金的筹集与使用，必然是一个地方性、基层自治的制度才能实现的，除非高层级政府愿意承担大比例的维修资金支出责任，因此有关部门就不得不澄清 “不需要居民额外缴费”、“不增加个人负担”。
但高层级政府承担维修资金的支出责任也不是好事，很有可能既不公平，也不效率。政府的钱不是天上掉下来的，也是通过税收等渠道筹集的，并且增长空间受制于财政增长，所以高层级政府做这件事情会有三个直接后果：第一，明显的再分配效应，在中国现有的政治环境下，要么是会哭的孩子有奶喝，要么是背景更强的小区优先获得资助，这会加剧城市内部的贫富分化，尤其在财力不充沛的城市会更加明显；第二，增长空间有限，这一点在1998年以前政府主导住房供给的时代表现的非常明显，如果没有98年的住房改革，大多数中国人仍然进不了城，居住面积也不会成倍增长，老旧小区更新也是如此，未来如果只靠财政，那么除了少数中心城市和城市的中心区域，大多数城市是无力应对可能沦为贫民窟的小区衰败；第三，既然是政府主导支出，那支出的效率与偏好与居民的偏好会有明显的错配，政府短期关注养老问题，小区的适老改造会很好，儿童的需求可能就会被降权。
最后，简单总结一下，房屋养老金（或者大修储备金等）对于所有的住宅都是极其重要的，事关安全，更事关房价，没有这个储备金，家庭最大宗资产折旧会非常快。但这并不意味着应该由政府主导房屋养老金，正是因为这个资金会极大的影响家庭资产，因此个人家庭有动力去支出这个钱，但这是建立在个人家庭可以参与到小区的治理，业委会和居委会可以充分的代表业主的意见，在业主的授权下管理这个资金的收支，要实现这一点，基层自治是必不可少的。
对于政府来说，基层自治、让业主自己决定如何收钱、如何花钱，可以消解很大部分的政府-市民的冲突，也降低了政府财政预算的刚性，可以把财政花在其它更重要的地方，或者降低纳税人的税负水平。对于业主来说，自己管理自己，看起来少了财政资助的好处，但必须要看到，对于普通的小区，财政资助不可能是天上掉下来的馅饼，财政资助如何能落在哪个小区很多时候是玄学，政府支出的钱还是从市民身上征缴来的，很有可能被间接收了钱，但自己却享受不到好处。
注：本文仅代表作者个人观点
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“房屋养老金”应该长什么样子？
“房屋养老金”应该长什么样子？
聂日明：房屋养老金（或者大修储备金等）对于所有住宅都是极其重要的，但这并不意味着应该由政府来主导。
聂日明
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8月23日，住房城乡建设部有关人士在新闻发布会上表示，将研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，以此应对长期即将出现的房屋安全问题。目前，上海等22个城市正在试点。此新闻一出，立即引爆舆情，质疑重复收费、表示无力承担的情绪充斥社交媒体，住建部不得不快速澄清，房屋养老金将由个人账户和公共账户两部分组成，个人账户是现存的业主缴存的住宅专项维修资金，公共（统筹）账户则通过地方财政、土地出让金等方式筹集，“不需要居民额外缴费”、“不增加个人负担、不减损个人权益”。但这个回应并没有平息公众的疑虑。
维修保养是降低住宅折旧速度的关键
住宅是一项不动产，包括固定资产、汽车、基础设施在内的绝大多数资产，都需要维修养护，维修养护的水平会直接影响资产的折旧。养护的好，折旧的慢，设计寿命50年，但使用100年也没问题；但维修养护的不好，设计寿命50年，实际上使用30年可能就开始摇摇欲坠。住宅是绝大多数中国家庭资产占比最大的单项资产，倾尽家庭积蓄并且背负二三十年贷款买的房子，贷款还没还完，房子却被划为危房，会重创家庭财务。
2014年4月，浙江宁波奉化锦屏街道一幢居民楼倒塌，导致1死6伤，当地在5年内有两起楼房坍塌，涉事楼房的实际寿命只有20年左右。事后看，楼房倒塌致人死伤有两个原因，其一是建筑质量问题，奉化先后5年倒塌的两栋楼房是同一开发商，建筑施工年代是90年代初，使用劣质红砖和海砂是常态，倒塌楼房的钢筋锈蚀，疑似钢筋混凝土构件使用了未经淡化处理的海砂；其二是住宅维修养护缺乏可持续性，奉化倒塌楼房并非全无征兆，早在倒塌之前一年，居民就反映了危房问题，倒前的1月，该楼房被鉴定为C级危房，但找不到维修处理的出钱方，局面就一直僵着，最终眼睁睁等到楼房倒塌。据2014年4月的报道，宁波当地被认定为危房的楼房里，还有60%以上没有解除危险，主要症结都卡在谁出钱。
住宅小区的维修保养还不仅仅体现在房屋和居住安全。住宅的维修保养直接决定了小区的居住品质，决定了住宅的价格，进而决定家庭财产的价值。中国式小区，大多数以多层、小高层和高层为主，联排和独栋别墅很少，这意味着小区内会有大量的公共区域和公用设施，包括停车位、楼梯、电梯、外墙、小区道路、绿化、进水进气和污水管等，这些设施都是需要定期养护和不定期大修。随着时间推移，设施还要更新改造，例如多层安装电梯、老旧小区车位改造等，这些都需要大笔的投入。如果不投入，也可能可以勉强使用，但邻里纠纷肯定少不了，比如多层的污水管堵了，低楼层居民与高楼层的争执，这样的背景下，小区的房价是不可能有好的表现。
中国现行制度安排了住宅维修资金，这项制度始于1998年住房市场化改革。改革前，城市里有五成以上住宅归政府或集体所有，维修也主要靠政府。1998年以后，新建住宅都需要缴纳住宅维修资金，规模约为房价的2-3%或者建安造价的5-8%。这些钱确实不少，目前已经积累至万亿规模。但真要用起来，恐怕也只仅仅勉强能满足一个住宅50年设计寿命的定期小修和普通养护，小区大修、更新、改造是指望不上了。
以上海为例，上海近年启动“美丽家园”三年行动计划，对老旧小区进行更新改造，包括外立墙面粉刷、污水管更新改造、楼栋门头和大门整修、楼道翻新、外围墙更新、适老化改造等。据上海房屋管理局公开信息，在2023年前10个月，上海老旧小区完成改造1300万平方米，涉及老旧小区329个，居民约16万户，完成投资额约57亿元。在“十四五”期间，上海的目标是每年实施改造1000万平方米，累计涉及居民约80万户，预计总投资约200亿元。一个500户左右的小区，需要投入大几百万到一两千万，其中小区住宅的维修基金仅象征性出不到10%的费用，大多数都由市政承担。上海全市2006年以来累计归集的资金也仅在700亿。如果财政不支持，这意味着仅做一次老旧小区的改造，就可能花光一个小区所有的维修资金。
尤其值得注意的是，中国住宅里小高层和高层的占比非常高，远远超过欧美日本等发达国家。据人口普查数据，2010年时，城区家庭有65%居住在多层住宅，20%居住在高层超高层住宅。到2020年，分别有57%和37%的家庭居住在多层、高层超高层住宅里，即使在县镇里也有16%的家庭居住在超高层住宅里。无论是城区还是县镇、乡村，越来越多的中国家庭都住在高层住宅里。
高层住宅的建安成本高，维修养护和大修的成本更高，尤其是电梯、水箱等附属设施。高层住宅更加依赖公共性的维修资金安排，无法像独栋住宅那样各自扫门前雪。高层住宅维修保养不好，倒塌的外部性也非常大，不仅影响本栋楼的居民，还会危及其它楼栋。
千言万语一句话，中国绝大多数城市的多层、高层住宅要想住的安全、住的安心，现有的住宅专项维修资金是肯定不够用的，要么让业主额外出资，应对未来老旧小区更新改造和潜在的安全事项大修，未来要么像上海、北京这样由财政出钱，不断的进行老旧小区改造。
住宅养老是个基层治理问题
既然如此，住建部正在研究、试点的房屋养老金是不是应该出台呢？这恐怕也未必。
很多专家声称，现有的住宅维修资金制度有很多问题，除了规模不够，尚不足以应对小区未来的更新改造以外，最大的问题就是“难用”。综合公开报道，山东省在2019年底的住宅维修资金结余约857.42亿元，累计使用金额约28.66亿元，北京截至2023年底北京累计归集维修资金达831.89亿元，累计使用金额87.86亿元；上海、深圳、广州等定期披露维修基金数据的城市，使用比例也较低，在8%至13%之间。
不少专家认为这个钱使用的比例太低了，但这种观点不一定对，因为维修资金的筹集主要来自新房和公房出售时的缴纳，这些房屋的平均建筑年限不到20年，除了日常小修，大多还没有到必须要大修的时候，使用比例低很正常。
尽管如此，中国维修资金的使用确实比较困难。这个困难不是很多人提到的“两个三分之二”的绝对多数原则（未成立业主大会，住宅专项维修资金的支出有，即建筑物面积和人数都要超过三分之二通过），而是业主大会、业委会等机构未能充分代表业主的意见，业委会也缺乏统筹协调能力完成小区维修方案的拟定和审议，并且中国的维修资金使用在业主意思自治以外，还需要获得城市房地产建设部门的审批。
具体来看，就住宅维修养护事项，业主原本应该是拥有最大话语权，业主大会及其选举出来的业委会应该是维修资金征缴和使用的决策者，业委会依业主大会授权做决策，物业或第三方公司执行业委会的决定。
这个角色美国业主并不陌生，也就是很多人闻之色变的HOA（Homeowners Association，业主协会、物业管理委员会），HOA的主席和委员由业主定期选举产生，可以决定物业管理费的标准、负责公共区域的维修（供应商选择、支出审批等），还可以决定各种小区规则，如外墙体颜色、加建工程细则、前庭后院的设计规范，可以细至草坪怎么修剪、汽车可否停在屋外等，如果业主不遵守小区规约，HOA便会寄发警告函，直至罚款。
HOA另一个关键的职能就是决定区域内住宅大修资金的筹集与使用，HOA的财务有两种资金，一类是运营资金，负责日常公共开支，另一类是储备金，主要用于大修和紧急情况，如更新小区道路、泳池等设施，HOA的财务报表里一般也会注释小区各种公共设施的使用寿命和剩余年限。购房人买房时，要审查HOA的财务报表，看公共设施的折旧情况及储备金情况。公共设施剩余年限短、储备金少意味着购房以后，HOA可能会很快增加月缴费额以弥补储备金用于未来的大修。
HOA也是经常被吐槽的机构，被罚钱、被要求缴纳额外的储备金的滋味肯定不好受，即使在中国的社交媒体上也可以看到各种描述美国业主大战HOA的小作文，但好处是业主觉得现有HOA委员倒行逆施、无法忍受，大可以去社区的其它业主那里拜票，用更符合人心的竞选纲领赶走现有HOA委员。如果多数业主认可业主应该当期缴费少一些，长期房价低一点没关系，那么HOA就会换一批这样的委员。缴费的高与低、社区管理的严苛与宽松，都是“人民内部矛盾”，完全可以“用手投票”、“你行你上”。
社区内部的公共设施更新改造只要符合County、State的一般性规定，怎么支出就无需获得他们的额外审批。当然，社区业主意思自治也意味着在社区内部事务上，联邦、州、郡政府的财政不会支持，社区有钱就可以搞的漂亮一点、安全一点，社区没钱，没钱搞大修，那也没办法，州郡会有最低的安全标准规制，在此之外，他们没有额外的义务。这都是业主自己的选择，怪不得别人。
反观中国的业委会，有诸多的先天不足。现实基层有多类机构，聚焦到一个小区，有实务经验丰富的物业公司，很多还有国有成份加成，他们主导着现实基层的运行，业主要选举业委会、维修方案的设计、供应商的选取都绕不开物业公司。小区里还有居委会、村委会和基层社区党组织，上面有街镇、区县政府。在所有这些行为主体里，业委会的存在感最弱。
官方数据显示，截至2023年底，上海已组建业委会的住宅物业管理区域1万余个，占符合业主大会成立条件住宅物业管理区域总数90%以上。但据吴晓林、谢伊云在2018年的论文显示，上海正常运转的业委会仅占12%，一项全国性问卷结果里，运行良好的业委会仅占15%。
为什么会这样？据夏江旗在《上海社会发展报告（2015）》文章里的调研结果，上海业委会成员年龄结构老化，调研的三个街镇的小区业委会负责人平均年龄为62.4岁，60岁以上的占71.6%，他们精力和物业管理知识也有限。
他们的产生和运营也不独立，据某直辖市的《住宅物业管理规定》及相关意见，业委会成员候选人由筹备组、换届改造小组确定，筹备组、换届小组的成员则是由街镇政府工作人员、村居委工作人员和业主代表共同构成，业主代表除了自荐、业主推荐，还可以由村居委、党组织推荐。相关党政组织还可以推荐村居委成员、党员、楼组长等人员成为业委会成员候选人。候选人的产生，还需要街镇里的党组织、房管、信访、城管、市场监管、公安等部门共同把关。业委会产生以后，还要接受居委会的指导。
这种程序下产生的业委会成员很难代表真实业主的意愿，有公共服务意愿的业主也不大可能主动竞选获胜。因而业委会往往处于“出力不讨好”、无法动员业主的尴尬境地。这进一步抑制了公共服务能力较强的业主参与业委会的积极性，让业委会沦为物业公司、村居委的应声虫。
在这种情况下，业委会根本没有能力动员业主从长远考虑小区的维修养护，把维修资金花在刀刃上，让业主住的安心、住的安全。由于村居委和物业公司直面居民，业委会这类基层自治组织退居他们之后，小区维修的议题就变成业主向政府要资源，政府千万百计筹措资金（包括向业主直接收费）解决居民需求的二元对立。
据盛智明基于“上海都市社区调查”的研究，“当居民在日常生活中遇到困难和问题时，约78%的居民第一反应就是去找居委会反映问题、寻求解决办法，不仅加重了居委会的负担，同时也将很多社区纠纷和矛盾导向了居委会。由于居委会越来越像街镇的下属机构，当居委会没有能力和办法帮助居民解决问题、争取资源的时候，居民对居委会的不满情绪和抱怨就会增加，还可能越级到上级政府组织上访、闹事。
但我们必须要看到，为什么业委会是重要的？中国人民大学校长林尚立教授在2014年的一篇专访中区别了两种基层治理，一种是行政管理，一种是基层自治，他认为如果只有政府管理，没有社会参与，这种治理模式即便暂时有效，但也一定存在缺陷。他指出当时的上海居委会本是居民自治组织，但已经成为行政的“末梢”，其结果是“基层社会的组织能力衰败”，表现为“社区始终无法形成较好的秩序与公共的意识”，“由于社区拥有的公共资源有限，居民个体存在的‘私’的东西就会膨胀，一旦出现问题，社区的自我协调能力不够，且每个家庭又从‘私’的角度出发看问题，小矛盾发酵成大问题”。
中国业委会、居委会如此的局面，一方面是中国基层自治的制度实践的历史还不够长，大多没有经验，也有一些困境，令各方不敢进一步推进；另一方面，有相关部门不敢让业委会、居委会意思自治是基层自治裹足不前的主要原因。大量的政策让居委会、业委会成为行政“末梢”，例如社区民警进村（社区）班子、居委会指导业委会，这些都在制度上消除了基层自治的可能。
现在，我们就看到了目前的局面。基层小区对房屋养护有千万种想法与立场，一刀切的整体性政策必然会有很多人反对，这是极为正常的现象。所以如果房屋养老金要对家庭额外征缴费用，必然会有大面积的反对。因此住房维修资金的筹集与使用，必然是一个地方性、基层自治的制度才能实现的，除非高层级政府愿意承担大比例的维修资金支出责任，因此有关部门就不得不澄清 “不需要居民额外缴费”、“不增加个人负担”。
但高层级政府承担维修资金的支出责任也不是好事，很有可能既不公平，也不效率。政府的钱不是天上掉下来的，也是通过税收等渠道筹集的，并且增长空间受制于财政增长，所以高层级政府做这件事情会有三个直接后果：第一，明显的再分配效应，在中国现有的政治环境下，要么是会哭的孩子有奶喝，要么是背景更强的小区优先获得资助，这会加剧城市内部的贫富分化，尤其在财力不充沛的城市会更加明显；第二，增长空间有限，这一点在1998年以前政府主导住房供给的时代表现的非常明显，如果没有98年的住房改革，大多数中国人仍然进不了城，居住面积也不会成倍增长，老旧小区更新也是如此，未来如果只靠财政，那么除了少数中心城市和城市的中心区域，大多数城市是无力应对可能沦为贫民窟的小区衰败；第三，既然是政府主导支出，那支出的效率与偏好与居民的偏好会有明显的错配，政府短期关注养老问题，小区的适老改造会很好，儿童的需求可能就会被降权。
最后，简单总结一下，房屋养老金（或者大修储备金等）对于所有的住宅都是极其重要的，事关安全，更事关房价，没有这个储备金，家庭最大宗资产折旧会非常快。但这并不意味着应该由政府主导房屋养老金，正是因为这个资金会极大的影响家庭资产，因此个人家庭有动力去支出这个钱，但这是建立在个人家庭可以参与到小区的治理，业委会和居委会可以充分的代表业主的意见，在业主的授权下管理这个资金的收支，要实现这一点，基层自治是必不可少的。
对于政府来说，基层自治、让业主自己决定如何收钱、如何花钱，可以消解很大部分的政府-市民的冲突，也降低了政府财政预算的刚性，可以把财政花在其它更重要的地方，或者降低纳税人的税负水平。对于业主来说，自己管理自己，看起来少了财政资助的好处，但必须要看到，对于普通的小区，财政资助不可能是天上掉下来的馅饼，财政资助如何能落在哪个小区很多时候是玄学，政府支出的钱还是从市民身上征缴来的，很有可能被间接收了钱，但自己却享受不到好处。
维修保养是降低住宅折旧速度的关键
住宅是一项不动产，包括固定资产、汽车、基础设施在内的绝大多数资产，都需要维修养护，维修养护的水平会直接影响资产的折旧。养护的好，折旧的慢，设计寿命50年，但使用100年也没问题；但维修养护的不好，设计寿命50年，实际上使用30年可能就开始摇摇欲坠。住宅是绝大多数中国家庭资产占比最大的单项资产，倾尽家庭积蓄并且背负二三十年贷款买的房子，贷款还没还完，房子却被划为危房，会重创家庭财务。
2014年4月，浙江宁波奉化锦屏街道一幢居民楼倒塌，导致1死6伤，当地在5年内有两起楼房坍塌，涉事楼房的实际寿命只有20年左右。事后看，楼房倒塌致人死伤有两个原因，其一是建筑质量问题，奉化先后5年倒塌的两栋楼房是同一开发商，建筑施工年代是90年代初，使用劣质红砖和海砂是常态，倒塌楼房的钢筋锈蚀，疑似钢筋混凝土构件使用了未经淡化处理的海砂；其二是住宅维修养护缺乏可持续性，奉化倒塌楼房并非全无征兆，早在倒塌之前一年，居民就反映了危房问题，倒前的1月，该楼房被鉴定为C级危房，但找不到维修处理的出钱方，局面就一直僵着，最终眼睁睁等到楼房倒塌。据2014年4月的报道，宁波当地被认定为危房的楼房里，还有60%以上没有解除危险，主要症结都卡在谁出钱。
住宅小区的维修保养还不仅仅体现在房屋和居住安全。住宅的维修保养直接决定了小区的居住品质，决定了住宅的价格，进而决定家庭财产的价值。中国式小区，大多数以多层、小高层和高层为主，联排和独栋别墅很少，这意味着小区内会有大量的公共区域和公用设施，包括停车位、楼梯、电梯、外墙、小区道路、绿化、进水进气和污水管等，这些设施都是需要定期养护和不定期大修。随着时间推移，设施还要更新改造，例如多层安装电梯、老旧小区车位改造等，这些都需要大笔的投入。如果不投入，也可能可以勉强使用，但邻里纠纷肯定少不了，比如多层的污水管堵了，低楼层居民与高楼层的争执，这样的背景下，小区的房价是不可能有好的表现。
中国现行制度安排了住宅维修资金，这项制度始于1998年住房市场化改革。改革前，城市里有五成以上住宅归政府或集体所有，维修也主要靠政府。1998年以后，新建住宅都需要缴纳住宅维修资金，规模约为房价的2-3%或者建安造价的5-8%。这些钱确实不少，目前已经积累至万亿规模。但真要用起来，恐怕也只仅仅勉强能满足一个住宅50年设计寿命的定期小修和普通养护，小区大修、更新、改造是指望不上了。
以上海为例，上海近年启动“美丽家园”三年行动计划，对老旧小区进行更新改造，包括外立墙面粉刷、污水管更新改造、楼栋门头和大门整修、楼道翻新、外围墙更新、适老化改造等。据上海房屋管理局公开信息，在2023年前10个月，上海老旧小区完成改造1300万平方米，涉及老旧小区329个，居民约16万户，完成投资额约57亿元。在“十四五”期间，上海的目标是每年实施改造1000万平方米，累计涉及居民约80万户，预计总投资约200亿元。一个500户左右的小区，需要投入大几百万到一两千万，其中小区住宅的维修基金仅象征性出不到10%的费用，大多数都由市政承担。上海全市2006年以来累计归集的资金也仅在700亿。如果财政不支持，这意味着仅做一次老旧小区的改造，就可能花光一个小区所有的维修资金。
尤其值得注意的是，中国住宅里小高层和高层的占比非常高，远远超过欧美日本等发达国家。据人口普查数据，2010年时，城区家庭有65%居住在多层住宅，20%居住在高层超高层住宅。到2020年，分别有57%和37%的家庭居住在多层、高层超高层住宅里，即使在县镇里也有16%的家庭居住在超高层住宅里。无论是城区还是县镇、乡村，越来越多的中国家庭都住在高层住宅里。
高层住宅的建安成本高，维修养护和大修的成本更高，尤其是电梯、水箱等附属设施。高层住宅更加依赖公共性的维修资金安排，无法像独栋住宅那样各自扫门前雪。高层住宅维修保养不好，倒塌的外部性也非常大，不仅影响本栋楼的居民，还会危及其它楼栋。
千言万语一句话，中国绝大多数城市的多层、高层住宅要想住的安全、住的安心，现有的住宅专项维修资金是肯定不够用的，要么让业主额外出资，应对未来老旧小区更新改造和潜在的安全事项大修，未来要么像上海、北京这样由财政出钱，不断的进行老旧小区改造。
住宅养老是个基层治理问题
既然如此，住建部正在研究、试点的房屋养老金是不是应该出台呢？这恐怕也未必。
很多专家声称，现有的住宅维修资金制度有很多问题，除了规模不够，尚不足以应对小区未来的更新改造以外，最大的问题就是“难用”。综合公开报道，山东省在2019年底的住宅维修资金结余约857.42亿元，累计使用金额约28.66亿元，北京截至2023年底北京累计归集维修资金达831.89亿元，累计使用金额87.86亿元；上海、深圳、广州等定期披露维修基金数据的城市，使用比例也较低，在8%至13%之间。
不少专家认为这个钱使用的比例太低了，但这种观点不一定对，因为维修资金的筹集主要来自新房和公房出售时的缴纳，这些房屋的平均建筑年限不到20年，除了日常小修，大多还没有到必须要大修的时候，使用比例低很正常。
尽管如此，中国维修资金的使用确实比较困难。这个困难不是很多人提到的“两个三分之二”的绝对多数原则（未成立业主大会，住宅专项维修资金的支出有，即建筑物面积和人数都要超过三分之二通过），而是业主大会、业委会等机构未能充分代表业主的意见，业委会也缺乏统筹协调能力完成小区维修方案的拟定和审议，并且中国的维修资金使用在业主意思自治以外，还需要获得城市房地产建设部门的审批。
具体来看，就住宅维修养护事项，业主原本应该是拥有最大话语权，业主大会及其选举出来的业委会应该是维修资金征缴和使用的决策者，业委会依业主大会授权做决策，物业或第三方公司执行业委会的决定。
这个角色美国业主并不陌生，也就是很多人闻之色变的HOA（Homeowners Association，业主协会、物业管理委员会），HOA的主席和委员由业主定期选举产生，可以决定物业管理费的标准、负责公共区域的维修（供应商选择、支出审批等），还可以决定各种小区规则，如外墙体颜色、加建工程细则、前庭后院的设计规范，可以细至草坪怎么修剪、汽车可否停在屋外等，如果业主不遵守小区规约，HOA便会寄发警告函，直至罚款。
HOA另一个关键的职能就是决定区域内住宅大修资金的筹集与使用，HOA的财务有两种资金，一类是运营资金，负责日常公共开支，另一类是储备金，主要用于大修和紧急情况，如更新小区道路、泳池等设施，HOA的财务报表里一般也会注释小区各种公共设施的使用寿命和剩余年限。购房人买房时，要审查HOA的财务报表，看公共设施的折旧情况及储备金情况。公共设施剩余年限短、储备金少意味着购房以后，HOA可能会很快增加月缴费额以弥补储备金用于未来的大修。
HOA也是经常被吐槽的机构，被罚钱、被要求缴纳额外的储备金的滋味肯定不好受，即使在中国的社交媒体上也可以看到各种描述美国业主大战HOA的小作文，但好处是业主觉得现有HOA委员倒行逆施、无法忍受，大可以去社区的其它业主那里拜票，用更符合人心的竞选纲领赶走现有HOA委员。如果多数业主认可业主应该当期缴费少一些，长期房价低一点没关系，那么HOA就会换一批这样的委员。缴费的高与低、社区管理的严苛与宽松，都是“人民内部矛盾”，完全可以“用手投票”、“你行你上”。
社区内部的公共设施更新改造只要符合County、State的一般性规定，怎么支出就无需获得他们的额外审批。当然，社区业主意思自治也意味着在社区内部事务上，联邦、州、郡政府的财政不会支持，社区有钱就可以搞的漂亮一点、安全一点，社区没钱，没钱搞大修，那也没办法，州郡会有最低的安全标准规制，在此之外，他们没有额外的义务。这都是业主自己的选择，怪不得别人。
反观中国的业委会，有诸多的先天不足。现实基层有多类机构，聚焦到一个小区，有实务经验丰富的物业公司，很多还有国有成份加成，他们主导着现实基层的运行，业主要选举业委会、维修方案的设计、供应商的选取都绕不开物业公司。小区里还有居委会、村委会和基层社区党组织，上面有街镇、区县政府。在所有这些行为主体里，业委会的存在感最弱。
官方数据显示，截至2023年底，上海已组建业委会的住宅物业管理区域1万余个，占符合业主大会成立条件住宅物业管理区域总数90%以上。但据吴晓林、谢伊云在2018年的论文显示，上海正常运转的业委会仅占12%，一项全国性问卷结果里，运行良好的业委会仅占15%。
为什么会这样？据夏江旗在《上海社会发展报告（2015）》文章里的调研结果，上海业委会成员年龄结构老化，调研的三个街镇的小区业委会负责人平均年龄为62.4岁，60岁以上的占71.6%，他们精力和物业管理知识也有限。
他们的产生和运营也不独立，据某直辖市的《住宅物业管理规定》及相关意见，业委会成员候选人由筹备组、换届改造小组确定，筹备组、换届小组的成员则是由街镇政府工作人员、村居委工作人员和业主代表共同构成，业主代表除了自荐、业主推荐，还可以由村居委、党组织推荐。相关党政组织还可以推荐村居委成员、党员、楼组长等人员成为业委会成员候选人。候选人的产生，还需要街镇里的党组织、房管、信访、城管、市场监管、公安等部门共同把关。业委会产生以后，还要接受居委会的指导。
这种程序下产生的业委会成员很难代表真实业主的意愿，有公共服务意愿的业主也不大可能主动竞选获胜。因而业委会往往处于“出力不讨好”、无法动员业主的尴尬境地。这进一步抑制了公共服务能力较强的业主参与业委会的积极性，让业委会沦为物业公司、村居委的应声虫。
在这种情况下，业委会根本没有能力动员业主从长远考虑小区的维修养护，把维修资金花在刀刃上，让业主住的安心、住的安全。由于村居委和物业公司直面居民，业委会这类基层自治组织退居他们之后，小区维修的议题就变成业主向政府要资源，政府千万百计筹措资金（包括向业主直接收费）解决居民需求的二元对立。
据盛智明基于“上海都市社区调查”的研究，“当居民在日常生活中遇到困难和问题时，约78%的居民第一反应就是去找居委会反映问题、寻求解决办法，不仅加重了居委会的负担，同时也将很多社区纠纷和矛盾导向了居委会。由于居委会越来越像街镇的下属机构，当居委会没有能力和办法帮助居民解决问题、争取资源的时候，居民对居委会的不满情绪和抱怨就会增加，还可能越级到上级政府组织上访、闹事。
但我们必须要看到，为什么业委会是重要的？中国人民大学校长林尚立教授在2014年的一篇专访中区别了两种基层治理，一种是行政管理，一种是基层自治，他认为如果只有政府管理，没有社会参与，这种治理模式即便暂时有效，但也一定存在缺陷。他指出当时的上海居委会本是居民自治组织，但已经成为行政的“末梢”，其结果是“基层社会的组织能力衰败”，表现为“社区始终无法形成较好的秩序与公共的意识”，“由于社区拥有的公共资源有限，居民个体存在的‘私’的东西就会膨胀，一旦出现问题，社区的自我协调能力不够，且每个家庭又从‘私’的角度出发看问题，小矛盾发酵成大问题”。
中国业委会、居委会如此的局面，一方面是中国基层自治的制度实践的历史还不够长，大多没有经验，也有一些困境，令各方不敢进一步推进；另一方面，有相关部门不敢让业委会、居委会意思自治是基层自治裹足不前的主要原因。大量的政策让居委会、业委会成为行政“末梢”，例如社区民警进村（社区）班子、居委会指导业委会，这些都在制度上消除了基层自治的可能。
现在，我们就看到了目前的局面。基层小区对房屋养护有千万种想法与立场，一刀切的整体性政策必然会有很多人反对，这是极为正常的现象。所以如果房屋养老金要对家庭额外征缴费用，必然会有大面积的反对。因此住房维修资金的筹集与使用，必然是一个地方性、基层自治的制度才能实现的，除非高层级政府愿意承担大比例的维修资金支出责任，因此有关部门就不得不澄清 “不需要居民额外缴费”、“不增加个人负担”。
但高层级政府承担维修资金的支出责任也不是好事，很有可能既不公平，也不效率。政府的钱不是天上掉下来的，也是通过税收等渠道筹集的，并且增长空间受制于财政增长，所以高层级政府做这件事情会有三个直接后果：第一，明显的再分配效应，在中国现有的政治环境下，要么是会哭的孩子有奶喝，要么是背景更强的小区优先获得资助，这会加剧城市内部的贫富分化，尤其在财力不充沛的城市会更加明显；第二，增长空间有限，这一点在1998年以前政府主导住房供给的时代表现的非常明显，如果没有98年的住房改革，大多数中国人仍然进不了城，居住面积也不会成倍增长，老旧小区更新也是如此，未来如果只靠财政，那么除了少数中心城市和城市的中心区域，大多数城市是无力应对可能沦为贫民窟的小区衰败；第三，既然是政府主导支出，那支出的效率与偏好与居民的偏好会有明显的错配，政府短期关注养老问题，小区的适老改造会很好，儿童的需求可能就会被降权。
最后，简单总结一下，房屋养老金（或者大修储备金等）对于所有的住宅都是极其重要的，事关安全，更事关房价，没有这个储备金，家庭最大宗资产折旧会非常快。但这并不意味着应该由政府主导房屋养老金，正是因为这个资金会极大的影响家庭资产，因此个人家庭有动力去支出这个钱，但这是建立在个人家庭可以参与到小区的治理，业委会和居委会可以充分的代表业主的意见，在业主的授权下管理这个资金的收支，要实现这一点，基层自治是必不可少的。
对于政府来说，基层自治、让业主自己决定如何收钱、如何花钱，可以消解很大部分的政府-市民的冲突，也降低了政府财政预算的刚性，可以把财政花在其它更重要的地方，或者降低纳税人的税负水平。对于业主来说，自己管理自己，看起来少了财政资助的好处，但必须要看到，对于普通的小区，财政资助不可能是天上掉下来的馅饼，财政资助如何能落在哪个小区很多时候是玄学，政府支出的钱还是从市民身上征缴来的，很有可能被间接收了钱，但自己却享受不到好处。
注：本文仅代表作者个人观点
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■ 或者, 留一段影像，回一曲挂牵。丝丝入扣、暖暖心灵 ，需飘过的醇厚与共。
■ 或者，热烈空雨伴芬芳泥土；绿绿生命缠锐意骄阳。
回望，回望，一马平川红酒飘散断归途。
■ 或者，灰蒙蒙空气重回道指一万四千点。滚动时光，照进现实，流逝过往，回归未来。
■ 或者，热烈空雨伴芬芳泥土；绿绿生命缠锐意骄阳。
回望，回望，一马平川红酒飘散断归途。
■ 或者，灰蒙蒙空气重回道指一万四千点。滚动时光，照进现实，流逝过往，回归未来。
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