房屋养老金定调后，房地产税也为期不远？
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上万亿资金或被激活。

刘兰香

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一石激起千层浪。

8月23日，住房和城乡建设部副部长董建国在国新办新闻发布会上表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制，上海等22个城市目前正在开展试点，“特别说一下房屋养老金，个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来”。

就在三天前，上海市市长龚正就房屋安全管理也称，截至2023年底，上海市城镇既有住房建筑面积超过7.6亿平方米，大量房屋开始步入“中老年”，上海将探索实施三项制度。一是房屋定期体检制度，二是房屋安全保险制度，三是房屋养老金制度，今年先在浦东等区开展试点，明年将在全市范围推开。

一方面事关房地产，一方面“养老金”这三个字很容易让人联想到本已争议颇多的个人养老金问题，因此一时之间，关于住房养老金将加重业主负担以及这是房地产税“变种”等说法出现。其中一则关于“房屋养老金的收费标准”的传言称，“上海浦东试点房屋养老金的收费标准提前透露，主要依据房屋的面积和楼层而定”，并标注了不同房屋的收费细则。但25日，上海辟谣平台从上海市住建委、市房管局获悉，该传言不实。

众说纷纭之际，微信公众号“建筑杂志社”于26日凌晨发布了署名为住房城乡建设部建筑杂志社智库研究院执行院长肖正华的社评文章，称早在2022年开始就被官方多次提及要研究建立的房屋养老金制度近期被严重误读，住建部副部长23日发言的最后提到“试点的重点是政府把公共账户建立起来”，这里的公共账户并不需要老百姓出钱，却被很多自媒体、视频博主忽略或断章取义。

他指出，养老金公共账户资金来源渠道主要有：城市政府可以通过地方财政补贴一点、土地出让金归集一些、原公房出售资金等多渠道归集。

“有人说，不是有房屋维修基金制度吗？的确，每位购房者买房时都按建安成本5-8%缴纳了房屋维修基金，其在保障小区日常安全运转中发挥了重要的作用，但因数量十分有限，已难以满足维护城市房屋安全和老旧小区更新需要。”肖正华说，步入存量房时代，越来越多房屋出现老化，存在的安全隐患问题不容忽视，例如2022年“4·29”长沙居民自建楼房坍塌事故，以及过去大大小小因房屋老化、体检缺失带来的房屋坍塌事故。鉴于此，房屋养老问题需要未雨绸缪。

房屋维修基金制度是指，根据住建部《住宅专项维修资金管理办法》的规定，专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。这笔资金通常在居民购房时缴纳，从2004年开始，住宅专项维修资金已是办理房屋产权证时必须缴纳的费用。据上海市房地产科学研究院的一份报告，目前全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元，上海、北京、杭州等城市结余超过百亿元。

多方信息显示，这上万亿资金并未得到充分利用。华创证券的一份研报表示，受申请动用程序繁琐等因素影响，当前住宅专项维修资金的提取率较低。2022年底，北京商品住宅专项维修资金提取率不足10%，而这个比率在全国已算较高。此外，2004年的“房改房”和部分商品房并没有缴存住宅专项维修资金；2004年左右的商品房和经济适用房因价格较低，住宅专项维修资金缴存基数低，部分小区余额较低，资金筹续也存在困难。

由此来看，住建部方面所言房屋养老金“试点的重点是政府把公共账户建立起来”，大概率是希望在激活个人所缴纳的住宅专项维修资金的同时，通过公共账户来补足相关的资金缺口。同时，可以预期的是，在房屋养老金制度建立后，由住建部统筹调度并使用住宅专项维修资金的流程将变得更加顺畅，一些较为突出的房屋安全问题也将更快得到解决。

显然，房屋养老金与房价无关，更多与房屋质量相关，而房地产税与房价则是高度相关的。肖正华也表示，房屋养老金和房地产税完全是两回事，传言房屋养老金是另一种房地产税，纯属混淆视听、牵强附会，是刻意诱导，以此引发大众误解。

与已经基本定调的房屋养老金相比，久闻其声但未见其人的房地产税因波及面较广而受到更多关注，但房地产税的引入时机是个关键问题，因为在市场处于下行趋势时，引入房地产税可能会加剧市场的不稳定。只有综合考虑整体经济状况、市场供需关系以及社会接受度等因素，才能选择合适的时机推出房地产税，而目前来看，这一时机似乎并不成熟。

但值得一提的是，房地产税的引入可鼓励更长期的投资行为，因为对于那些寻求长期稳定持有的人来说，房地产税是一种显性的成本，可能促使他们更加关注房产的质量和长期价值。这反过来也会降低房屋养老金方面的压力，尤其是公共账户的压力。

另外，虽说这次建立的房屋养老金制度主要是使用公共资金来建立房屋养老金公共账户，但不可回避的一个问题是：无论是地方财政还是土地出让金，当前都面临紧张局面，是否足够支撑房屋养老金公共账户的建立？换而言之，在开拓地方财源的可选路径中，开征房地产税在不远的未来或许也并非毫无可能。

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