中国楼市交易心理的变化
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林原：目前，从中央政府到地方政府，都出台了救市措施，这些措施会在多大程度上影响房市交易心理及后市走向？

林原

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中国房地产市场在疫情基本结束后的2023年二三月出现“小阳春”，成交回暖。然而，此后绝大多数城市房价一路下跌，成交面积也处于低谷，到目前已有一年多时间。在不少地方，房价已经回跌到2016年到2018年水平。

这些年来，市场心态发生了巨大变化。在2015年以前，中国房地产市场存在多空分歧——看多者认为房价会持续上涨，而这与城市化进程、大拆大建等有关；看空者认为房地产市场存在泡沫，迟早会下跌。2016年到2017年的大牛市（在一些城市始于2015年），对市场心理有重大影响。看空者声音变得相当微弱，并有部分空头转为多头——他们不仅转而唱多，还着手做多，追涨买入新旧房产。

那时中国普通民众较普遍地认为购房能（低风险地）实现财富大幅增长，其它投资渠道（包括股票、期货、艺术品、实业投资等）都难做到。有些人甚至认为，早买套房，可以少奋斗十年。即便从2017年开始各地陆续推出限购措施，市场心理并未真正发生变化。购房热潮从大城市向中小城市扩散，甚至底层百姓也在热议房价。而在世界房地产史上，曾经出现过类似现象。在1871年的芝加哥，几乎每两个男人中的一个、每四个女人中的一个会参与土地投机（参见霍默•霍伊特：《房地产周期百年史——1830～1933年芝加哥城市发展与土地价值》）。

在新冠疫情期间的2020年及2021年，笔者见过一些“信心满满”的房地产经纪人与投资者。他们相信房价不会下跌，当时仍是买入房产的适当时机。实际上，国内部分地方房价正是在2021年年中悄然见顶的——笔者从2023年末到2024年春采访中国九城市房地产经纪人得知，除北京、成都、鹤岗外，厦门等地房价都是在2021年见顶的。然而，在严格的疫情防控期间，人们普遍未意识到房价悄然触顶。对房地产市场走弱的迹象，当时一些人即便观察到，也会认为那是在疫情防控期间出现的暂时现象。

2023年“小阳春”后房价的持续下跌，已经使市场心理、市场舆论发生重大变化。普通居民意识到，投资房地产并非风险最小，而是存在较大风险。高位买套房会导致十年白奋斗——对于那些在2020年、2021年入市并面临大幅亏损的人来说就是如此。中国股市中有种说法：未经历过一轮完整牛、熊市，难称为成熟的投资者。走过长期牛市的中国房地产市场，目前在用不断下跌使投资者逐步变得成熟起来。

在市场不断走低过程中，一些买房者发现，房价很快跌破他们的购入价，导致“一买就套”、“一买就赔”。在这种情况下，部分原本想购房者“裹足不前”，转而观望。一些确实有心买房者（包括部分刚需），讨价还价会非常“狠”，甚至超出卖房者原先的心理底价。

对售房者而言，如果挂牌价相对较高，连看房者都没有，更不用说卖出。少数急于成交者会发现，除非以比本小区所有其他售房者更低的价格挂出，否则短期卖不出去。如果挂牌价不够低，要想确保成交，就需要对看房客户果断降价。《房地产周期百年史——1830-1933年芝加哥城市发展与土地价值》一书提到1876年芝加哥地产持有者是如何卖出的：“如果地产持有者发现买方无法支付自己所说的价格，那么他将立马给他一个能够拯救自己的最低价；如果买方仍然不愿意，那么他将以买方说的价格成交。”这种交易现象在前段时间中国的房地产市场中也能见到。

一年多来，房地产市场多空分歧并未完全消除，但看空者显然（较看多者）占据优势。总体来看，房价下跌预期已经形成，而持续下跌又会强化这种预期。至于数量有限的看多者，他们会寄望于政府出台利好楼市的政策——各地政府也确实这样做了。然而一般来说，地方政府推出的救市政策就时间而言不够及时，就力度而言也不够大，不足以扭转市场趋势。北京在4月30日宣布调整住房限购政策，允许部分居民家庭、成年单身人士，在五环外新购一套商品住房。这种政策对于市场心理影响非常有限，改变房市走势可能性也非常小。上海5月27日出台的救市政策，力度比北京为大，但限购并未完全取消，或仍难改变房产交易心理，也难改变楼市走势。

在市场心理已发生巨变情况下，楼市要止跌企稳并非易事。除地方政府外，中央政府也出手了。5月17日，房地产救市新政出台——包括个人房贷最低首付比例下调、取消首套及二套房贷利率政策下限等。不过，市场信心恢复仍需时间，房价能否由此企稳也需观察。最近在房地产市场上，一些原本急于售房者或会改为观望，另一些原本观望者或想借利好挂出，而部分犹豫中的购房者未必会彻底消除顾虑。

最后要说的是，有些论者认为：一线城市短期内全面取消限购可能性不大；若全面解除限购，会引发“炒房潮”。这种观点值得商榷。之所以这些城市主政者短期内不愿全面取消限购，或与他们救市紧迫感不足且有其它方面顾虑等有关。但有必要指出的是，从目前楼市走势及市场心理来看，即便一线城市全面解除限购，房价能否很快由跌转涨并不很确定——“炒房潮”是否会很快涌现，也难下断言。

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