如果房价用黄金计算
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刘渊：房价和金价谁的表现会更好，可能是很多人关注的问题。如果手上有一笔钱打算投资，持有黄金或一线城市的房产，未来哪个收益会更高呢？

刘渊

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在过去的很长一段时间内，国内房价的涨幅曾经遥遥领先于其他投资品。可能很少有人留意到——随着近期房价的下跌，黄金价格的上涨，如果以过去20年为基准计算的话，国内黄金价格的涨幅已经赶上了上海房价。举个例子来说，假如在20年前的2004年5月，你花200万人民币，在上海陆家嘴买了一套当时某知名楼盘，世茂滨江花园的住房，同时也花200万人民币买了19.4公斤黄金。到了今天，他们的市场价值是相等的，都是1060万元人民币。

当然房子和黄金不同，不同的楼盘，甚至同一楼盘内不同的房型、楼层、甚至装修，价格都会有所差别。20年5.3倍的涨幅来自于中原二手住宅价格指数。这是一个基于样本楼盘计算的市场房价平均涨幅，在上海中心城区的中高端楼盘房价涨幅基本是这个水平，郊区或当年起售价较低的楼盘涨幅会更高，因为这些楼盘20年前的房价基数低。

与国内其他一线城市相比，上海房价指数的涨幅也是最低的，主要原因是上海房价上涨起步早。早在2004年初，上海中心城区的楼盘均价就已经超过1万元/平方米，而同期深圳的均价只有6000元/平方米。所以在目前一线城市房价水平接近的情况下，上海房价指数的涨幅低于其他城市。换言之，过去20年内，国内其他城市的房价涨幅还是高于黄金的，虽然两者之间的差距正在快速缩小。

在经历了过去20多年的高增长后，目前国内的房地产行业已经进入了调整阶段。在这样的背景下，展望未来，房价和金价谁的表现会更好，可能也是很多人关注的问题。如果手上有一笔钱打算投资，持有黄金或一线城市的房产，未来哪个收益会更高呢？

这个问题，我们可以从成熟市场的历史数据中寻找答案。以经济、房地产发展成熟国家的核心城市，纽约、东京为例。从30或40年以上的长周期来看，国际大都市的房价长期都是增长的。东京虽然90年代初房地产泡沐破灭后，房价一度大跌。但在经历了近30年的调整后，最近房价也恢复了上升趋势。

如果这些大都市的房价涨幅和黄金价格对比的话，情况会怎样呢？我们选取各城市以本地货币计价的黄金价格作为参照，经过计算可得出以下结论：

纽约，从1987年1月到2024年2月，37年，房价指数累计上涨了298%；同期美国黄金价格上涨了411%，黄金涨得更快。因此，如果房价用黄金计算的话，37年间纽约的房价反而跌了22%。

东京，从1977年1月到2024年2月，47年，房价指数累计上涨112%，同期日元金价上涨649%，金价涨幅大大超过房价。如果东京房价以黄金计算的话，47年反而下跌了72%

香港，从1994年1月2024年2月，30年，房价指数累计上涨了122%，同期港币计价的黄金价格涨幅493%，因此，用黄金计价的香港房价，30年跌了63%。

从以上案例我们似乎可以得到这样一个规律：长期来看，国际大都市的房价，如果用黄金计算的话，价格反而是下跌的。那么，是不是持有黄金更合算呢？

住房和黄金不同，不是单纯的投资品，而是有使用价值的。不论自住或出租，住房的使用价值都可以通过租金回报率来衡量。历史来看，1979年以来，纽约的租金回报率在4-8%之间波动。假设扣除各种开支，以每年3%的净租金收益计算，40年的静态收益率可达120%，已经超过房子的原始价值。

考虑到通胀因素，可以把每期的租金都按当时金价折算成黄金。如果这样计算的话，纽约37年住房的总收益，以黄金计价的话，可达到113%。也就是说，假如你在1987年用10公斤黄金买了一套纽约的住房并出租，然后把每年的租金都换成黄金。2024年2月把这套房子卖出时，房价只合7.8公斤黄金，但37年的租金总计约有13公斤黄金。总的投资收益是21公斤黄金。

东京房价如果考虑租金收益的话，即便47年间黄金计价的房价跌了72%，但靠着稳定的租金回报，用黄金计算的长期收益也是正的。而香港用同样方法计算的结果也是类似的。

就是说，长期来看，国际大都市的住房总投资回报是超过黄金的。其中的关键在于长期稳定的租金回报。而稳定租金回报的基础，则是这些国际大都市对人口的吸引和有限的土地/住房供应。即使经济增长放缓，比如东京“失去的30年”，也能有稳定的租金回报。

当然长期而言，房价和金价的走势并不是一成不变的。以纽约和东京过去30-40年的表现来看，大多数时间，房价和金价走势是基本同步的，表现为以黄金计价的房价走势持平。这一点也体现了房地产抗通胀的基本特性。

当房价涨幅显著超过金价时，通常意味着出现了房价泡沫。比如东京在1987-1995年期间，纽约在1998-2007年期间，以黄金计算的房价大涨。对应的就是各自的房地产泡沫过程。

而国内城市上海和深圳，在2004-2013年间，房价/金价基本持平，对应了房地产市场的相对健康成长；而2014-2021期间房价涨幅大幅超过黄金，则显示此时的房价可能有泡沐成分。因此，近期房价/金价的下跌并不是坏事，体现了房地产价格向合理水平的回归。

当然，房价和黄金价格影响因素错综复杂，以上的分析只是简化后的判断。而且，对历史数据的分析，我们事后来看，相当于开启了上帝视角，可以选取房价起止处于相对平稳阶段来分析并得出结论。而当我们身处市场之中，尤其是市场本身处在调整状态时，难免有“只缘身在此山中“的困惑，要做出准确的判断就没那么容易了。

从趋势来看，国内一线城市房价目前正在向合理水平回归。于此同时，租金回报率逐步增长，目前一线城市平均租金回报率为1.6%（截至2024年4月底），较一年前的1.36%有稳健的增长。因此，虽然短期内房价仍然可能跑输金价，但从长期来看，靠着稳定的租金收益，持有一线城市房产还是可以跑赢黄金的。

而在一线城市内部，上海目前以1.75%的租金回报率领先于其他城市，加上过去20年间上海房价涨幅，以黄金计算的房价涨幅均低于其他三城。因此，上海可能是一线城市中率先企稳的城市。

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