对这次地产救市，不必过度乐观或悲观
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新一轮财税体制改革仍是关键。

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5月17日，房地产迎史诗级利好，中国人民银行、国家金融监督管理总局、住房城乡建设部等部门宣布一系列重磅政策：取消房贷利率政策下限，下调公积金贷款利率和房贷最低首付比例；新设立3000亿元保障性住房再贷款；“组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房用作保障性住房”，“酌情以收回、收购等方式妥善处置已经出让的闲置存量住宅用地，帮助企业解困”，等等。

受此影响，当日A股100只地产股上涨，万科、保利发展等20余只股票涨停，且这一涨势延续至今日（5月20日），但万科股价今日大幅震荡后收高，也表明市场对政策整体看好的同时，对其刺激效应的看法仍存分歧。同时，中原地产数据显示，“517”楼市新政后首个周末（5月18-19日），北京二手房日均成交再次突破1000套，基本达到2024年小阳春的热度——政策刺激效应也可窥斑见豹。

尽管房地产迎来史上最重磅政策组合，但3000亿能否顺利撬动市场？市场何时才能真正平稳发展？围绕这一话题，我们选取了其中一些展示如下：

@朱霄

某券商衍生品金融部

在所有救市政策中，政府财政或者货币当局直接出手，永远是终极杀招。这意味着通过松绑、畅通、减负来刺激市场的固有需求已经效果有限，只有公共部门代表全体国民以显性税或者铸币税为代价，拿出市场之外的增量资金去直接拉动需求，才能有效解决“市场失灵”的问题。

地产困境全面爆发已快满三年，期间各种“市场化、法治化”手段出台了不少，但真正意义的救市可能在2024年才展开。半年多前，就有类似声音，“靠逼着开发商自己保交楼可能是不足够的，财政出钱，地方政府自己买断烂尾楼来保交楼可能才是有意义的。”抛开道德风险，这个方案也困难重重，核心问题就是谁出钱埋单？救市资金不是大风刮来的，它也是有成本的，成本不体现在显性就会体现在隐性，不体现在近期就会体现在远期。

地方财政早就在习惯过紧日子了，甚至可以说，某地的房地产越困难，那么大概率该地的地方财政也越紧张，隐性债务压力也越巨大，就越没有余粮去自行托底。而这次，政策层给出一个真正具有可操作性的方案路径。一方面是财税政策作用于回购土地，资金来源是地方政府专项债券，另一方面是货币政策作用于收购成品住宅，资金来源是基础货币创造。如果与房地产目前淤积的呆滞资产负债规模相比，三千亿元似乎并不充裕。但这可能是一个“恰当”的起手数字，一季度A股救市的直接资金差不多也就三千多亿。

新的利器已从工具箱中拿出，初始剂量的克制无可厚非。此前过度悲观的人，可以舒缓一些预期；而此刻过度乐观的人，却也大可不必。没真正参与过房地产相关经济活动的局外人，可能总会倾向于低估这个行业所面临的危机程度。虽已困难到第三、四个年头了，但全行业的销售额还在跌上加跌，库存量节节攀升。就在地产ETF火力全开的五月份，两家顽强自救的原千亿级房企还在陷落，广东的雅居乐首次宣布债券违约，江苏的中南建设收到退市通知，人类的悲欢，确实并不相通。

@钟正生

平安证券首席经济学家

房地产仍在“磨底”。4月房地产投资同比进一步下降至-10.5%，70大中城市新房和二手房房价环比分别下跌0.6%和0.9%，跌幅均创2015年来新高。全国房地产待售面积达到7.46亿平，已超过2016年2月创下的高点。房地产呈“供需双缩”，房价下跌与销售下降形成负循环。最新政策主要从三个方面做出安排：继续推进“保交楼”；开始推动“去库存”；允许回收已售土地。

推动房地产去库存和促进房地产市场企稳，还有几个问题有待明晰：1、房地产“收储”所需的资金量级可能更大。我们估算，假设各地按照二手住宅均价收储，目标是将库存去化周期拉回合理区间的上限，那么一年内需“收储”解决的住宅库存达到接近1600万平方米，对应所需收储资金为2.7万亿。如果将二手住宅挂牌量增加的问题考虑进来（会对新房销售构成挤压），所需资金规模将更大，本次推出的3000亿元保障性住房再贷款资金体量也许不足。2、房地产库存的分布与保障性住房需求的分布可能存在差异。三四线城市依靠“收储”解决问题的紧迫性最高、一线城市则最低。但从人口流入、产业支撑的角度，一、二线城市的保障性住房需求势必更大。这种错配也许会影响“去库存”政策的效果。3、财政资金支持尤为必要，项目收支如何平衡是个关键。综合考虑运营成本、空置率及租金回报率，保障性住房的运营收入未必能够覆盖贷款利息成本。本次提出的地方政府收回收购已开工未竣工的存量土地，也同样涉及地方政府资金来源的问题。这可能需要放在新一轮财税体制改革的背景下来解决。

经济数据方面，4月生产好于投资，有利于产能利用率的回升；内需消费仍处于复苏轨道，助力工业产销率回升至97.4%；外需出口增势较好，对中国经济稳增长发挥了重要作用。不过，近期外部经贸环境承压，对下半年出口持续较快增长增添了不确定性。当前，经济下行压力主要集中在房地产领域，其次表现为基建和制造业投资的增长放缓，产能利用率下降对制造业投资的压制作用已有所体现。房地产“去库存”需要更大政策力度，财政政策亟需加快发力。

@谭浩俊

财经评论员

只要有楼市新政出台，就有专家跳出来说有诸多好处，感觉老百姓捡了多大的便宜一般。仅就央行首套房房贷最低首付比例下调为15%而言，易居研究院研究总监严跃进举例说，以前上海首付比例最高的时候是70%，买一套1000万的房子得先拿出700万，现在只需要拿出150万就可以了。——好诱人的比喻啊，就像剩下的850万不要再还一般。

殊不知，首付比例70%也好，15%也罢，对1000万的房款不仅没有影响，购房者还要多付利息。下调首付比例，只有一种好处，那就是对迫切希望买房、又掏不出很多现钱的居民来说，可以缓解一下掏现钱的压力。从银行的角度来说，愿意下调首付比例是因为话语权转到老百姓一边了，他们捂紧口袋，不再轻易掏钱买房，长此以往不仅开发商受不了，银行也受不了。所以仅下调首付比例，对老百姓来说没有什么便宜可捡，还是为了开发商和银行。

在目前的环境下，只有不给老百姓增加负担的政策，包括不再让房价上涨，才是好政策。

@裕棠

这些年来，老百姓的心情如同坐过山车一般随着房价大起大落。最近一年房价确实跌了一些，坊间就叫苦连天。可真实的市场究竟降了多少呢？很多楼盘恐怕还没有降到三四年前的价格，只能怪当初房价涨得一骑绝尘，现在让大家心里一时难以适应。

如今经济低迷，房地产救市政策接二连三，有人说15%的最低首付比例说明国家的测算是房价肯定不会继续跌破这个比例，还有人说买房比租房划算的时代就要到了，因为今后月供完全可以覆盖房租，也有人说这是最后一次解套的机会，等等。但想想未来的人口巨变，除了那些依然具有经济发展潜力的城市，其它城市的需求恐怕很难释放。

什么时候房地产市场能够平稳发展，民众不需要再提心吊胆、投机取巧，什么时候他们才能安心工作生活，为经济增长添砖加瓦。

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