房地产：“史诗级”救市的明牌和暗线
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“房住不炒”真正开启。

刘兰香

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2016年12月，中央经济工作会首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”。直至今日（5月17日），房贷首付比例创下商品房时代的纪录低点，“房住不炒”的时代或许才真正开启。

今日午间，中国人民银行、国家金融监管总局等部门连续发布房贷相关的通知，其中最重磅的一条是，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。另外，通知还宣布取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，并下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。

这些政策无疑都可以直接降低购房成本，尤其降低首付款对一线城市可能更有效，因为这些城市的购房门槛较高，降低首付对购房者的“减负”效果更直接。而更值得关注的是，央行对最低首付比例设定在15%这一水平，一方面表明官方对整体房价进一步下跌幅度的判断，另一方面意味着房地产市场重回暴涨时代的概率也极低——毕竟“房住不炒”是中国房地产市场的长期战略，如果15%的首付比例会再次引发房地产泡沫，那么央行也不大可能冒此风险。

对购房者来说，无需过多考虑市场波动而仅凭住房本身情况做出购买决策的时代渐行渐近。

换而言之，“房住不炒”这一愿景终于可以真正落地。这自然也需要供给端的疏导，在今日上午举办的全国切实做好保交房工作视频会议上，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰表示，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作，“商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房”。

这也是在最高层会议上官方首次确定“政府收储”，佐证了这几天热传的政府下场大规模收房的消息。何立峰同时称，要压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，加强统筹协调，充分发挥城市房地产融资协调机制、再贷款政策等作用，加强对城市和房地产企业的指导支持，有力有序有效推进保交房各项工作。

紧接着在17日下午举办的国务院政策例行吹风会上，中国人民银行宣布拟设立保障性住房再贷款。再贷款规模3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次；发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行；银行按照自主决策、风险自担原则，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，收购已建成未出售商品房，用作保障性住房；中国人民银行按照贷款本金60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。

实际上，“政府收储”这一政策并非空穴来风，而是有其先兆。早在4月15日媒体就报道过，国家可能统一回购商品房作为保障房。一个重要的背景是，目前全国一二线城市的房价普遍较峰值下跌了30%以上，而去年黄奇帆曾经提出，当房价跌至打七折时，政府可以开始收房，使保障房占整个住房市场的20%。

4月底以来，北京、上海、天津、深圳等已有超50个城市（或行政区）下场买房，包括地方委托机构帮助民众卖旧买新、牵头组建住房保障银行从城投手中收购现有存量住房等。但与收二手房相比，收新房显然更简单，因为新房不需要单独协商价格，可以直接与开发商进行批量谈判，也帮助开发商解决去库存问题。而且新房成交量的增加也将带动二手房市场的活跃度，市场信心一旦反弹，可能会减少恐慌性抛盘。

无独有偶，5月17日也是超长期特别国债正式首发的日子。5月13日，财政部宣布将发行1万亿元超长期特别国债，其中5月17日发行30年超长期特别国债400亿元，5月24日将发行20年超长期特别国债，6月14日将发行50年超长期特别国债。

与超长期国债发行以及房地产救市组合拳相配套的是，后续可能会继续降准降息，尤其是等美国降息，人民币汇率贬值压力减轻后，中国在这方面会有更多主动权。

毫无疑问，历史上最大尺度的房地产救市正在展开，这有助于提高居民住房消费的意愿和能力，减轻居民资产缩水和消费低迷的负反馈循环效应。房地产市场的“政策底”接近于明牌，但“市场底”最终要通过稳就业和收入来铸成，这是条暗线，也是更大的挑战。

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