房地产：楼“艰”不拆：一个“农民救市”的方案
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陈稻田：楼市艰难，如果走法律清算的流程，大量未完工房屋或会被拆除，财富浪费惊人。建议设立租房基金，对新移入的农村居民发放租房补贴。

陈稻田

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楼在中国古人的心里是某种“诗意的栖息”，比如宋词有“漠漠轻寒上小楼”，可知作者居住的是宋代的一套小高层居室，并且取暖可能略有不足。现代的楼房大概没这么有诗意，因为最近再没有出现此类的精彩诗歌了。这些单调的建筑，长期以来却价格涨幅惊人，占据了民众注意力的中心。眼下，在热闹了20年之后，房地产的繁荣就要谢幕了，本文无意对一个泡沫的破裂徒增感慨，而是探讨怎么能减少社会“损失”，以及其它可能的进步。

市场出清，代价几何？

统计局数据显示，中国2023年的商品住宅施工面积接近60亿平方米，这些已开工项目要完工需要不断的资金投入，而资金的来源一个是新的“期房”的销售，一个是金融机构的新增融资。低迷的新房销售导致开发商现金流入下降，与此同时金融机构对地产商的贷款敞口普遍在收缩，资金的紧张导致这些项目进度缓慢，很多预售的楼房不能及时交付，“保交楼”成为一个普遍而迫切的问题。假设60亿平米中有十分之一，也就是6亿平方米面临“交楼”的困难，体量也达到6亿平方米。即便以建筑成本价每平米2000元计算，价值也有1.2万亿元。

如果是走法律清算的流程，很多开发商会破产，项目会被清算，大量的未完工房屋，随着停工、闲置、风吹雨淋，未来大概率会被拆除。即便是大量已经建好交付的房屋，如果长期空置，缺乏维护，也面临快速的贬值，最终也可能成为建筑垃圾。总而言之，潜在的财富浪费是惊人的。

房子本无过，只是时局艰！可否有一个“广厦不空”、“房艰不拆”的方案让这些建筑避免被拆除或者是闲置浪费的命运，尽其所能为社会充分利用呢？本文试图做一个探讨。

经济增长中的“人口要素”：一个思路的转换

大多数时候，一个经济体的人口变化是缓慢而外生的，因此在探讨短期经济增长的时候人口因素往往不在考虑之列。不过在特殊的情况下，人口因素的作用不容小觑，例如2023年美国的移民人口大幅增长，从“供给侧”对经济的软着陆产生了显著的影响。尽管中国的人口总量趋于平稳甚至下降，但是考虑到城乡二元的人口结构，城区人口增长的空间仍然很大。

土地财政带来了很大的繁荣，但是也可能延缓了很多制度性的改进，比如高质量的城市化。现在很多城市里房子很多，但是“人显得不太够了”，吸纳新居民的改革措施可能更容易实施。农村人口向城市的迁移会带来“移民“收入的增长，同时也会促进流入地的经济活力。人口的增长带来经济的增长，甚至连当下沉重的地方政府债务都能够被部分化解。我的一个研究显示，如果经济的可持续增速提高，那么政府的可持续负债能力就可以提高（以债务/GDP比率衡量）

农村向城市移民的发展经济学

假设在一个人口百万左右的“小城市”，政府通过500元每月的租金补贴，把一户四口之家的农村或郊区居民引入到城区居住，一年花费是6000元。当前我国的城乡收入差距大约是一倍，假设该市农村地区的人均收入是2万元，城市是4万元。假设新移民的收入人均可以提高到3万元，四口之家就可以提高4万元的总收入。因为是新增人口，这个家庭对该市经济总量的影响还有一个“乘数效应”，假设乘数效应是1.5倍，那么总经济增量将是6万元。这个增量里面如果有10%成为政府收入（通过各种税费收入），那么前面政府补贴的租金就“回本”了。

对于新进入城市的一户家庭，收入能够增长50%（从人均2万到3万），”钱从哪里来“的问题需要详细讨论一下。在一个纯消费经济中，人均收入是不增长的，因为没有投资带来的资本增长。不过在特定的环境下，例如在城乡二元分割的条件下，人口从一个低水平均衡的经济（农村）转移到高水平均衡的经济（城市），经济自然就能增长。这些新定居城市的人口会增加各类服务和消费品的生产，同时也更多的消费这些产品。例如一个最简单的分工，你为我剪头发，我教你学经济学，假设在城市里这样的分工比农村效率更高，人口从农村迁移到城市经济就会增长。这样的一个经济，通过外延的扩大，人口的增长和新增就业的增长是同比例的。而要获得这个经济效率的改进，农村人口能够在城市里定居是至关重要的。

上述分析表明，即便没有新增的投资，农村居民进入城市定居就能够提高自身收入，也能促进当地经济增长。美国每年有高达百万的低技能移民，他们”加入“美国的经济体系后促进了美国的经济增长，而其自身的收入也大幅提高。不过对推崇高科技的人来说，这种显得“低级”的经济增长机制可能被严重忽视了。我曾经和一位做“硬科技”PE投资的朋友讨论美国经济，我表达的意思是从宏观经济的角度，“科技产业”对美国并没有很多人想象的这么重要，美国经济的大部分都是“过日子”的简单服务。他几天之后发给我一篇文章，这篇文章用“实物工作量”的方法，通过用水、用电、用料的数量对比，力图表明美国经济很大部分是“虚”的。而实际上，现代经济的服务业占比越来越高，人们对“物料”的消耗是有限度的（例如很多人为了减肥每天处于饥饿当中），人们更有效的互相提供各种服务就能促进经济增长，改进居民福利。

对新居民的租金补贴：一个救市方案

写到这里，“房艰不拆”的方案就很自然了。本文建议地方政府设立租房基金，对新移入的农村居民发放租房补贴，把空置的房子“住起来”。对于那些需要”保交楼“的未完工项目，这个政策也带来明显好处。比如银行在考虑给地产商发放“保交楼”贷款的时候，如果预期楼房建成后政府的租金补贴能够产生稳定的房租现金流，事情就要好办的多，各种融资方案就可能被开发出来。对那些已经建成交房，但是不能达到入住标准的”毛坯房“，未来能够租出去的预期也会鼓励房主把房子装修完，而这将带来新增的投资，促进经济增长。此外重要的一点是，对长期效果的预期立刻就能够产生短期的效果。

如果房租补贴“肥水不流外人田”，这些人口迁移大概率会发生在同一个城市辖区的农村和城区之间，因此相关的公共服务例如教育和医疗都比较容易解决。不可否认，人往高处走，经济的力量自然就会促进人口的迁移。不过对收入低、风险偏好低的农村人口，一些降低人口迁移的举措会极大的促进这个过程，而我认为城市的房租补贴就是这样的措施。

这个方案对地方政府的财政会有什么影响呢？前面的算例尽管粗糙，但至少表明这不会增加太多的财政负担，因为经济增长之后政府收入也会增加，甚至政府收入增加的比租金补贴支出更多。财政考虑之外，从更广阔的社会角度考虑，面临“烂尾”的楼宇能够变得有用，这个价值是巨大的。

城市化：人力资本投资的角度

对于农村人口来说，定居城市可能是开启智识之旅，是一种人力资本投资。我的这个认识部分来自一位朋友，他在小时候得以进入城市生活，从而打开眼界成为了出色的艺术家。刚入城的时候他的小学老师看他土气，对他不够友善，而小同学们也顺势欺负他。他性格倔强，胸有不平而纳于语言，于是就打架，可谓是儿童的一种本能表达。令人惊讶的是，儿童竟然也有了社会层级的概念，他说有一次全班的男生追在后面要打他，这让他此后数日只能在校门外逡巡（此处需有大笑）。不过事情也有好的一面，这一番“争取平等”的奋斗，造就了一身神力，到他青年时代，可以单手轻松地把七、八十斤重的杠铃抓举过头顶，大有楚霸王举鼎的气势。一次在北京的公共汽车上，有地痞无理抢占他女朋友的座位，他扯着衣领就把对方给拎了起来。他美丽的女朋友，一位优秀的女高音歌唱家，由此见证了爱情的力量。这位朋友后来成为了一位优秀的画家和雕塑家，并且随着艺术功底的提高而变得文明谦和，再也不打架了。他曾经为一家寺庙雕塑弥勒佛，凭借大力神功，这个佛像体型巨大，笑容真切，招人喜爱，香火长年兴旺，可以说有力的促进了当地的经济发展。

这个例子表明，把投资只看作道路、厂房和机器等“物件”，那是太狭隘了，对人的投资才是更好的，回报更高的。对很多人来说，能够到城市里定居、生活、学习，就是最好的投资。耶稣号召门徒要成为“得人”的渔夫，本文的方案则既能“得人”，还能“得钱”。一个被普遍接受的说法是，中国农民发明的土地承包制，解决了中国人吃不饱饭的问题。他们另一个大的贡献是建造了城市里绝大部分的房屋，从而解决了城市人口的住房问题。本文的方案有可能让农民做出新的贡献，为当前房地产的泡沫危机解困。

政府锦标赛理论：一个回顾

本文“地产救市”的思路以房租补贴为工具，但实质还是通过人口和就业促进增长，在增长中解决问题。凯恩斯在“通论”一书中为了寻找宏观经济的度量单位，花了不少的心血。他最后选定就业作为度量，因此书名的第一个关键词是就业。这个思路看来深刻的影响了宏观经济学的发展，很多的模型几乎可以被称为是“劳动力模型”。而公共政策也深受其影响，例如美联储的“双重使命”之一是充分就业，而不是经济增长。

中国的经济改革取得了巨大的成功，解释这个成功的一个重要环节是政府行为。地方政府的经济绩效“锦标赛理论”风行一时，影响力很大。不过，这里有一个不小但是被普遍忽视的问题，为什么竞赛的指标中就业的权重很不显眼，而GDP则占据了显著的地位？就业目标和GDP增长目标对经济政策含义的区别，在研究经济学很长时间之后我才有了更深的理解。我在多年前曾经发表过一篇关于“最优市场化”的学术论文，它就不是锦标赛的思路，目前来看应该说很有远见的解释了经济的一些重要变化。

地产泡沫和偶像崇拜泡沫

经济学的基本原理是强大的，但是面临泡沫，或者说资产价格的“群众运动”，这些原理的作用需要很长时间才能显象。地产的繁荣喧嚣历时20多年，民众投入到其中的时间估难以计数，更不要说其中的大喜大悲了，考虑到这些，房产确实是太“贵”了。当下地产泡沫的破灭似乎不再有争议了，不过还有另外一个泡沫，偶像崇拜的泡沫，能否也破灭呢？目前连众所周知的知名地产商都陷入了严重的困境，这表明在地产行业里有真正的判断力、有远见的人是很少的，但是在泡沫膨胀的岁月里，偶像崇拜泡沫也随之膨胀，而崇拜限制了很多人智识的发展。

汉语特别适合描写意境，例如在描写春天的时候就很感人，同样在描写偶像崇拜的时候也很容易打动人心。房地产泡沫破灭已经开始，它能够带来偶像崇拜泡沫的破灭吗？

公共政策与市场化

行文至此，本文的任务就算基本完成了，但因为涉及到“政策建议”，最后讨论一下公共政策与市场化的关系可能是有益的。此前我在FT中文网发表了关于“A股救市”文章，有一些朋友表示批评，主要原因是他们认为这是政府干预的，非市场化的。我的想法是，政府的行政权力已经在那里，建议方案是对公共权力提出了更高的标准，进行更好的使用。它既没有促进市场化，但也没有抑制市场化，它只是一个有潜力带来数十万亿价值创造的政府行动方案的建议。

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