房价骨折之后
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徐瑾：对比历史高位，一线城市房价继续下跌，个别楼盘却依旧哄抢。房地产拐点是否来临？经济周期早已经写就，人不能对抗趋势。

徐瑾

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四月残忍，对期待卖房的中国房东而言尤其如此。

即使价格已经一降再降，但买家们仍旧带着大幅砍价的屠龙刀。社交媒体上卖房降价百万的帖子比比皆是，而卖家在犹豫中错过的第一个买家往往可能就是他遇到的最高报价者。这种感觉，和惨烈内卷的大龄青年相亲市场有得一比。

这种洪流，对过去三十年习惯房地产上涨周期的中国人是新的一课，却是日本和香港曾经走过的路。房地产下一步会如何，拐点会来临么？

折叠的房地产

房价到底下跌了多少？按照统计局数据测算，今年前两个月全国新建住宅平均成交价格，与2023年4月份的顶峰相比，下降22.6%。民间的中指研究院数据则指出，3月二手住宅已连续23个月环比下跌，如果按照中原地产领先指数来衡量，四大一线城市均值在2021年7月达到最高点，截止今年2月底则下跌了22.5%，其中北京跌幅最小，为-21%，深圳跌幅最大，为-34.6%。而市场公认，一线城市房价相比三四线城市其实坚挺很多。

宏观数据之外，对比身边类似小区的类似房型，买卖双方对房价涨跌心里都有一本清楚的账本。某些城市跌去三成并不新鲜，某些城市的楼盘甚至跌去了一半，即使昔日坚挺的学区房也备受冲击。媒体报道，北京一个著名的学区房，对口是北京头部小学，曾经一平米超过20万，现在成交量接近冻结，成为北京房价回调的受害者。一套过去900多万的房子，僵持在600万。

当然，并不是所有的房子都不好卖。上海新天地的某楼盘数天之内售罄，几千万的房子犹如大白菜一样被哄抢，几天时间接近两百亿的收入甚至让雷军等人自愧不如。

有人据此认为房地产有了回暖，真是如此么？对比无数买家卖家博弈的二手房市场，一手房市场本身相对更封闭。更不用说，由于城市限价政策，一手房与二手房之间往往还有价差。以上述上海该楼盘为例，均价17万左右，比邻上海最好的位置新天地，附近的类似楼盘如翠湖之类基本是20万朝上。这样的情况下，买到就是赚到的心理依旧存在。

对于真正的富豪来说，想买真正高品质的豪宅没有地方花钱。而对于中产来说，负担刚需压力山大。从折叠的房地产，可以窥探社会阶层金字塔高耸的侧面。

房价骨折

中国人常说房子是家，的确，房子对于中国人来说，这三十年还是最重要的金融资产。

房价下跌，跌意味着财富的急剧缩水。按照胡润的数据，一年时间，中国中产减少不少。600万资产“富裕家庭”减少0.8%至514万户，千万资产“高净值家庭”减少1.3%至208万户，亿元资产“超高净值家庭”减少3.8%至13.3万户。

对比富人，中产的感受其实更恶劣。对于先富起来的富豪而言，买房原始成本多数很低，房价的下跌，有波及，但是还没有多痛苦。真正痛苦的是有一两套房的中产，他们有的是刚刚上车，有的是第一套房吃了甜头，加杠杆买了第二套。在一线城市，基本上2018年之后、甚至2017年之后入手的，即使不考虑税费利息，也已经是接近买入价。按照中原地产领先指数的数据，目前一线城市二手房房价已经跌回2017年1季度水平。

即使对高薪人士比如大厂员工，也难以豁免这种疼痛。比如杭州某些楼盘，被炒高的房价不断探底，不少房东破防。有杭州业主甚至组团投诉谈论杭州房价下跌文章，觉得是在唱空自家资产。当然也有理性自省的人，有个杭州妈妈有个热门帖子，分析了自己作为普通中产的感受：她自己和老公都在大厂，在职业上算是吃到时代红利。但是房子跌得破防，她感叹，对于中产，甚至都不需要二胎、国际学校、全职主妇这些操作，哪怕你什么都没做，甚至更努力，也不得不面对财富降级。

经济周期早已经写就，人不能对抗趋势，每个人都犹如象棋中的过河卒子，无力摆脱自己的局限，不得不在时代的棋盘中狼奔豕突，努力挣得一点更好的可能性。 

房地产的长期周期

最近万达出售资产引发关注，昔日首富王健林的资产可能只有此前的十分之一，很多人觉得很惋惜。但是这比起恒大许老板之流，难道不是成功？赚钱可能靠勇气，靠聪明，靠风口，但是赚了钱能安全离桌，绝对需要有智慧，这更难。 

如果走过不止一个周期，就会发现，时间其实相对公平。当年房价涨起来的时候，早上车的朋友，房价轻松就上涨了百万甚至更多，与没上车的朋友比起来，在当时看起来也是天差地别的距离。但是十来年过去了了，发现涨涨跌跌，其实都是在过日子，时间会抹平一切。那些换来换去住在大房子的人，不一定更幸福。金钱可以熨平人生很多不快，但是没有改变人生的基本选项。

对于普通人，应该怎么办？房价下跌了，但如果房子是你的唯一住房，你能做的，不是祈祷它一定要涨回去，而是尽量忽视它，该干嘛干嘛。毕竟涨跌不是由你控制的，而你的人生，是你决定的。如果你的房子很多，则需要重新思考自己的资产配置。毕竟，我们拥有房子是为了有安全感，而不是买下我们自己的牢笼。

房地产的黄金时代过去了，大家之前说，“选择比努力重要”，但是未来，时代比选择重要。在这个经济的冬天，也许开启一种新的可能性，人的价值不是简单依附资产，你的价值，最终还是要依靠自己来证明。

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