万科的危机与化解
+ 查看更多

郑志刚：现在断言，不时陷入各种“丑闻”的万科度过难关为时尚早。未来的1-3年将是重要的观察窗口。

郑志刚

■

尽管之前就有征兆，万科新一轮危机最初源于董事会主席郁亮先生带队北上与保险资产公司协商债务展期的传闻。在传闻发出的当日，万科经历了新一轮的股债双跌。

3月11日，穆迪将万科的高级无抵押债务评级下调至Ba2。在穆迪的信用等级标准中,“Ba”代表具有投机性质的因素，反映不能保证将来的良好状况，一旦经济情况发生变化，还本付息能力将削弱。因此,业内也将“Ba”戏称为“垃圾级”。惠誉和标普对万科信用评级下调紧随其后。

穆迪等下调万科信用评级仿佛坐实了之前协商展期的传闻。很多投资者灵敏的鼻子甚至从中嗅到了当年恒大和碧桂园一样的味道。万科的债务危机全面爆发。

尽管不乏很多财经媒体客观理性的报道，但我看到其中最嗨的是各种自媒体。各种关于万科暴雷的预测扑面而来。

客观地说，无论与险资协商债务展期，还是穆迪等评级下调，并非无中生有，空穴来风。2024年2月，万科实现销售金额只有140亿元，同比下跌54%；前两个月销售额累计335亿元，同比下跌43%。而按照相关专业机构的测算，万科度过偿债难关，销售至少要恢复到250亿元左右。

不得不说的是，迄今为止，万科这一房地产的优等生在化解治理危机问题上又上缴了一份还算过关的答卷。这一方面与国家房地产政策在经历了一段时期观望后出现全面松动的迹象，另一方面则与万科管理层积极进取沉着应对分不开。

那么，万科是通过哪些举措来缓减这场危机的呢？

第一，万科积极变现资产，补充现金流。

2024年2月，领展房产基金以23.83亿元收购了万科旗下上海七宝万科广场余下50%权益。在变卖七宝广场之前，万科还将广州天河万科广场出让给广百股份。等等。

在3月29日万科举行的2023年度业绩推介会上，郁亮进一步提到，未来两年将削减付息债务1000亿元以上。事实上，万科拥有较大体量的经营性资产，未来可通过资产处置、发行REITs、经营性物业贷款缓解现金流紧张。其中REITs为代表的不动产长期股权投资，为其经营性物业开拓和资产增值变现提供了重要的实现途径。

第二，万科持续寻求，并不断获得主要股东的支持和帮助。

3月15日万科第一大股东深铁集团与中金基金签署《中金印力消费基础设施封闭式基础设施证券投资基金战略投资者配售协议》。深铁拟通过战略配售方式认购30%万科旗下印力发行的中金印力消费REITs，额度10亿元，占总体募资额的30%以上。此外，深圳国资旗下的海港人寿也认购1亿元。此举表明，第一大股东深铁及其背后的控股深铁的深圳国资用实际行动支持万科化解债务危机。事实上深圳国资曾明确表示，“如有需要或遭遇极端情况，有充分信心、足够的资金资源和工具，通过项目合作、优化股权投资结构、债券认购、协调金融机构融资等一切可能的市场化、法治化手段帮助万科积极应对”。

在业绩推介会上，万科董事会秘书朱旭先生把深圳国资对万科的支持概括为四个方面。其一是帮助万科处置流动性较低的不动产和长期股权投资；其二是上文提到的通过市场化的方式认购万科旗下印力的消费类REITs；其三是通过深圳国企和万科之间的产业型协同，推动了多个项目的合作；其四是深圳国资积极协调金融资源来支持万科。按照朱旭预计，“这些项目如果全部落地完成以后，可以帮助万科释放百亿规模以上的流动性”。

万科打破31年的分红惯例，在该业绩推介会上宣布今年取消分红。这一举措事实上同样与股东的支持和谅解分不开。面对行业还在深入的调整之中，市场的信心还在恢复之中，经营的不确定性也存在，债权投资人自然希望公司不要分红或者减少分红，以保留更多的现金储备，保证未来的债权偿还。综合债权投资人和股东的意见，万科董事会决定今年取消分红，保留更多的现金储备应对未来的不确定性。

第三，获得银行和金融机构的理解和配合。

万科很早就认识到REITs对于不动产经营的重要性。郁亮曾经说过，REITs之于不动产类似于按揭贷款之于住宅开发，能够建立不动产经营“投、融、管、退”的商业模式闭环，由此推动万科从开发商向不动产商转型。万科旗下印力集团发布的中金印力REIT已正式进入询价阶段，万纬物流REIT已于交易所正式发布，长租公寓REIT目前也在积极申报中。万科有望成为业内唯一一家发行三种经营性REITs的企业。

年报显示，2023年万科在境内外合计新获取的融资897亿元，其中境内新增融资766亿元，新增融资的综合成本3.61%。

第四，及时发布业绩，让投资者和资本市场吃到一颗“定心丸”。

3月28日晚间，万科发布2023年度报告。年报显示，2023年万科实现营业收入4657.39亿元，归母净利润121.63亿元。在行业深度调整下，万科实现经营性现金流连续15年为正。截至2023年底，万科在手货币资金998.1亿元，可覆盖一年内到期有息负债；剔除预收房款的资产负债率为65.5%，从2018年76%的高点连续5年下降。

当然，万科在房地产业发展持续恶化的局面下，尚可的业绩表现来源于万科在业务开拓的持续努力。截至去年底，万科开发业务实现销售面积2466万平方米，销售金额3761亿元。根据第三方统计，万科2023年销售额稳居行业第二，同比降幅显著低于百强房企全年降幅。

第五，管理团队通过主动降薪表明与利益各方风险与共，共渡难关。

在业绩推介会上，2023年在万科集团全职工作的8位董事、监事、高级管理人员宣布自愿放弃2023年度奖金。不仅如此，郁亮、祝九胜、解冻等高管同时宣布，自即日起，自愿领取税前月薪1万元。在房地产火爆的2015年前后，房企高管薪酬普遍很高，被誉为“打工皇帝”，远远高于其他行业。而郁亮从2011年起，年薪长期在1000万以上。

年薪从千万以上调整到数百万，进而到现在的十几万（月薪1万元）。这不仅反映的是房地产行情在短短几年内的急转直下的客观事实，很大程度也反映了万科管理层与利益各方风险与共，共渡难关的积极态度。万科管理层没有像这个行业中的大部分企业一样，选择今朝有酒今朝醉，不管明日是与非。毕竟，单纯从2023年的年报看，万科全年业绩尚可，利润为正，继续保持行业领先，因而没有理由让这些高管只拿十几万的年薪。管理层的上述做法让投资者和利益各方从中看到他们与利益各方风险与共，共渡难关，积极应对债务危机的态度。

同样重要的是，上述行为向利益相关方传递了一种信念。那就是，管理层坚定地认为，万科目前出现的困难只是短期的，他们坚信万科能够度过难关，未来更加美好。事实上，郁亮多次表示，未来住宅建设的中枢值是10亿平方米，房地产市场现在显然是超跌了。

万科的经历也让我想起很多年前对另外一家同样重要的但如今深陷债务暴雷的房地产头部企业的参访。对这家企业的参访是从一所由这家企业的创始人亲手创办的招收全国贫困家庭子女入学的中学开始的。这家企业致力于公益事业和社会责任的履行无疑给我留下了十分深刻的影响。据当时陪同参访的负责人介绍，创始人本人先后向该中学捐赠达4.6亿元。而整个企业，截至2018年底，已累计投入扶贫公益资金超48亿元，助力近36万人脱贫。

这个企业留给我的另一个重要印象是它计划在从2018年起5年连续投入800亿资金研发建筑施工机器人。他们当时的出发点是面对日益严重的劳动力短缺，用建筑机器人缓解建筑行业的用工压力，同时一劳永逸地解决困扰房地产开发的施工安全和建筑质量问题。这些想法不可谓不前沿，不先进。在参访过程中，我曾亲眼目睹上百名研发人员在开放的工作间中同时进行研发，场面令人震撼。

在参访结束后与管理层的座谈会上，我主要谈了两点。其一是如何利用资本市场开展积极主动并购，以减少研发投入的风险。我的直觉是，研发不仅仅与科学技术有关，是一个科学技术领域的问题，更与资本市场发展有关，是一个投融资和不确定性分担决策问题。其二是一家如何在履行企业社会责任与创造利润这一企业核心使命二者之间进行平衡。在今天包括ESG在内的社会责任履行等问题的看法上，我更愿意相信弗里德曼曾经说过的一句话，“企业最大的社会责任是创造利润”。一家公司是因为她创造了一种伟大的产品而不是因为从事公益事业而成为一家伟大的公司。当然，我们如今无法评估当初不计风险的研发投入和单凭公益热情的社会捐助为这家企业出现今天的局面“贡献”了多少。

万科与这家企业相比，也许值得庆幸的是，它的国企身份使得在这些方面社会各界，甚至万科自身不会对它太过苛责。但同样重要的是万科管理团队头脑的冷静。当万科的很多同行陷入研发投入和社会责任履行的竞争狂潮时，他们却喊出了“活下去”的口号。

当然，现在断言，不时陷入各种“丑闻”的万科度过难关为时尚早。未来的1-3年将是重要的观察窗口。随着未来支持房地产发展政策密集出台，且力度超过以往，相信房地产市场会逐渐恢复的理由也许会越来越多。春天来了，万科的严冬过去了吗？

又讯：万科港股创新低，此前公布2023年业绩令人失望

Sherry Qin

万科企业(China Vanke)香港上市股票周二大幅下跌，这家房地产开发商此前公布利润骤减并宣布不派息，这也是该公司31年来首次不派息。

在发布年报后的首个交易日中，万科H股下跌11%，至4.8港元（合61美分），创该公司2014年香港上市以来新低。万科在中国内地上市的A股下跌4.2%。

万科企业在上周四提交给交易所的公告中称，2023年实现净利润人民币121.6亿元（合16.8亿美元），比2022年下降46%。

野村(Nomura)分析师在一份研究报告中说，由于毛利率下降、减值损失扩大且投资收益减少，万科核心业务利润下滑了51%。

万科成立于1984年，去年是中国销售业绩排名第二的房地产开发商，但也受到房价下跌和需求低迷的影响。

万科因此决定2023年度不派发股息，称“当前行业正在经历深度调整”。

万科表示：“规模过快扩张时期，部分投资判断过于乐观，这些项目消化还需要一段时间。”

Jefferies分析师表示，万科决定2023年度不派息是“一个重要的（负面）意外”，相比之下，万科在2022年度的派息率约为40%。

万科面临的主要挑战是化解资产负债表风险。该公司在公布2023年财报后表示，力争未来两年削减付息债务人民币1,000亿元。

万科的第一大股东、国有企业深圳市地铁集团(Shenzhen Metro)最近几周展现出对万科的支持，包括认购万科发起的房地产投资信托基金，向这家开发商注入流动资金。

但野村认为这些措施还不够。政府和商业银行需要采取更多行动以恢复市场和购房者的信心。

Jefferies分析师也对万科保持谨慎。他们说，该公司“合同销售额表现不佳，（毛利率）持续面临压力，加上盈利风险，未来将继续拖累其业绩”。■