深圳楼盘断供风波，没有赢家
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2月26日，一条关于“深圳一楼盘大幅降价，业主欲断贷断供”的信息引发广泛关注。

王磊

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房贷合同隐性规则的设计在房价不断上涨、能按时交楼的前提下，不会出现任何问题，反之则会暴露各种矛盾和冲突，正如深圳楼市正在经历的风波。蒙受损失的购房者当然值得同情，但其实经济的周期性、房市的上涨下跌和我们自己人生的起伏，都逃不开社会发展规律。

2月26日，一条关于“深圳一楼盘大幅降价，业主欲断贷断供”的信息引发广泛关注。该楼盘位于深圳市坪山区，项目名为玺悦台，业主在2020年～2022年陆续购买了玺悦台的新房，成交价近4万元/平方米，但近期深圳房产中介宣称该楼盘的销售价格低至2.38万元/平方米，相当于打了六折，因此，业主将从即日起断贷断供。

这条新闻令我感触良深，因为这又一条是关于楼市、价格、业主、房贷和银行“五位一体”的消息。如果从开发商、银行以及老业主、新业主各自的立场和观点来看，各方的诉求也都是合情合理的。但是，当这几个角色的诉求都汇聚在一起，就会出现难以调和的矛盾以及难以解决的“规则性困难”。某种程度上来说，这注定是一场没有赢家的撕扯。

那为什么出现这种“规则性困难”情形？如果在楼市下行和房价继续下降的周期里，对于贷款买房者来说还有哪些不可预见的问题？

归根究底，房地产市场中，买房贷款规则的隐性设计是建立在房价不断上涨的假设前提下，也因此银行贷款的规则、合同条款有很多容易忽视的“隐性设计”。购房者在贷款购买商品房的时候，都是基于一个前提假设，即这套房子的价格未来会不断上涨，这是因为考虑到通货膨胀、经济发展和以往的房地产市场规律。

购房者的普遍想法是，如果有一天还不起银行的房贷了，可以考虑卖掉再还贷款，或者直接抵押给银行还贷，这样这个房贷就两清了。但是，这种想法都是基于房价不断上涨的前提下才能真正实现。很少有人会考虑到房价的下跌或者大幅度下跌带来的房产评估价值低于银行贷款额这种情形，此时即使购房者把房子全部给了银行，也无法还清贷款，还需要继续补充抵押物。

而更为实际和具体的情形是，中国的银行并未与购房者共同承担房价下跌的风险，而是所有的风险由购房者单方面承担，因为无论这个房子价格下跌还是遭遇烂尾，事实上都需要贷款购房者单方面承担，这一结果在签订贷款合同的时候就已经注定了。

因此，房贷合同隐性规则的设计在房价不断上涨、能按时交楼的前提下，不会出现任何问题，但反之则会暴露各种矛盾和冲突，正如深圳楼市正在经历的风波。

蒙受损失的购房者当然值得同情，但其实经济的周期性、房市的上涨下跌和我们自己人生的起伏，都逃不开社会发展规律。当我们认知这个规律，就会更加审慎对待我们的生活和工作。

首先，中国经济的发展也是有周期性的，有繁华之日，也有震荡之时。我们购买的房子也不可能价格总是上涨，涨跌也是规律，还有很多不可预见性——火灾、地震、暴力装修带来房子结构性损坏等等，这些都会带来其房屋价值的大幅度流失。因此，我们如果把过多的资产和负债全部压在钢筋混凝土搭建的房子上，这并不是人生的一个明智之举，更不是我们真正的人生和快乐！

其次，我们的工作也会出现起伏，随着年龄增长和职位的提升，也并不意味着你能赚更多钱。或者说房价的上涨、工资的不断上涨、经济的不断发展都是基于一个时代的前提的，脱离了这个时代的前提，我们很多时候其实是无能为力的。

认知风险、管理风险、对待周期也是我们都要了解和学习的一门学问，用震荡和周期去理解社会，在很多时候也尤为必要。

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