上海广州限购放松，房价后市如何走？
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徐瑾：上海广州等一线城市松动，今年或是限购全面放松之年。限购为何放松，影响几何，现在是买入的时机么？人们对房子的观念正在改变。

徐瑾

■严冬暴雪尚未真正来临，天地之间已经有了松动的迹象。

2024在1月末的同一天，继广州之后，上海苏州放开房地产限购。去年已经有些城市酝酿取消限购，如今则轮到一线城市。2024年可能将是房地产限购全面放松之年。限购为何放松，影响几何，现在是买入的时机么？

政策还会放松

目前看来，一线城市放松政策有点儿像挤牙膏，一点点放松，而多数二线城市虽然没有全部名义上彻底放开，但是基本趋势是全面放开。

以这次苏州限购放松为例，基本上买是全放开了，卖还有约束，即一方面购房不再审核购房资格，另一方面新房仍为两年限售。对比之下，上海的放松，依旧体现了对“精准”的偏好。以前上海外地户籍单身不可以买房，哪怕社保个税多年，所以也被称作单身税。放开之后，社保个税五年，恭喜你，可以买外环外了，“自1月31日起，在本市连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非本市户籍居民，可在外环以外区域（崇明区除外）限购1套住房，以更好满足居民合理住房需求，促进区域职住平衡、产城融合”。和北京不同，上海分为内环、中环和外环，一般定义浦东新区部分地区，闵行区部分地区，嘉定区部分地区，金山区，奉贤区等都属于外环。外环当然也有一些不错的板块，但是显然不是核心区域。

这些城市竞相放松，更多考量不在于二手房，而在于一手房，尤其是土地市场。上海以往新盘需要高积分才能进入买房资格，如今外环新盘密集上市，发售压力巨大，很多基本不要积分。更关键的是，各地土地市场也已经大幅变冷。2023年全国100大中城市住宅类土地成交总金额为25454亿元，而2022年、2021年与2020年分别为32040亿元、42599亿元以及46651亿元，短短4年时间接近腰斩。

从市场经济的角度，卖家买家不是竞争关系，卖家和卖家之间才是竞争关系，也正因此，在争夺购买者这件事上，各个城市竞争对手不仅是和自己差不多的城市，其实更是比自己高一级的城市。换而言之，如果一线城市放松，最紧张是各个二线城市，而二线城市的放松，基本决定三四线城市的房价骨折。对比看苏州和上海的放松政策，两个城市高铁相距半小时，二者前后脚出台，可以说暗中对标，上海外环外基本对标苏州城区，是让购买者做一个选择题。

影响几何？

限购是对于需求的抑制，当前房地产市场问题显然不是需求过剩，而是需求不足。

目前的放松符合预期，继上海之后，北京深圳肯定要跟，无非就是看步伐。如何评价当前放松政策？我当然支持放开限购政策，因为过去基于房价上行判断的限购政策显然过时了。不仅如此，从经济学思维审视，作为一种行政管制，多数限购政策要么意义不大，要么南辕北辙，在房地产上涨阶段人为制造了稀缺，在房地产下行阶段也人为遏制了需求。

问题在于，在各地竞相对有购买力的群体发出邀请之后，结果会如何？对当前各类放松政策，很多网友评价是“已阅”，然后就没有然后了。

一方面，目前一线城市放松实在太谨慎了。上海现在放开外环外，大家肯定等着中环内环，这其实给予各方很大压力。最尴尬的现实可能是，现在还有人关注限购，万一真放开，没人关注怎么办？另一方面，即使全面放开，需求可能也已经消失或者正在消失。过去大家感觉中国有钱人真多，有时候去购房现场感觉买房就像买菜那么随意轻松，好像放开随时都可以引发爆买。但是需注意的是，涨价有人抢，跌价就不一定了，即使现在房价便宜了，真正有购买力的人群往往拥有不止一套住房，基于过去经验和未来预期，他们大概率也会优化其资产配置，不太会单边继续押注房地产资产。

在过去，中国中产阶层可以说主要的资产都基于房地产，现实地说，房地产不仅仅是住的，也是中国人最重要的金融资产。如果你过去二十年你没有买房甚至买少了房，那么就错过了一场资产盛宴，好好工作不如买套好房的现实，曾经冲击不少人的职业信念。在这个过程中，涌现出太多潮头人物和人性故事。如今随着房地产的大潮退却，这些人和事都成为过去，二十年前、十五年前、十年前买房的都赚钱了，但是如果是五年前买房的，很多基本都相当于没赚钱了，如果继续跌下去，更严重状况可能出现。

房子对于中国人不仅是家的概念，更是阶层跃迁的台阶，击鼓传花的资产游戏，从中，刚需、单身买房、改善型住房等概念都有，内环老破小还是外环远大新房地产，大家一拥而上。“上车”这个词和现在进入体制的“上岸”一样，生动地刻画了大家那时向上攀援的野心和焦虑。

只要房价还在涨，资产就在上涨，阶层跃升的台阶就不会停滞了。但是如今，盛宴不在，大家面临不仅是名义资产缩水，甚至还有沉重的房贷。一个城市中产，如果此前通过低点买房赚到的人，近几年有机会大概率会继续高位买房，那么其最新买入的房子很可能是亏的。这就像股市盈利加仓，很长时间账面都盈利，但是一旦价格转折，浮盈很快消散。毕竟，大家赚的是时代的钱，并不是自己的本事。

后续如何走

放开限购，房价会如何？各位不妨自问，你还会买房么？

在房价变迁之下，大众的思路也在变化，很多大家曾经以为颠扑不破的信仰正在被重塑。

“成家必须有自己房子”、“生孩子必须有自己的房子”、“男人必须有自己房子”、“女生必须有自己的房子”、“孩子必须有学区房”、“人老了房子最可靠”、“中产的标配是两套房子” 等等等等，这些话术已经失效。即使对于十八线城市的一般民众，也开始体会到，房子不仅是资产，更可能是你的负债。拥有房子不等于有安全感，这是过去几年已经被证实的消息。

而对于不少年轻人，拥有自己房子的想法开始变得不那么美好，尤其对于那些拥有过一套居住体验不好、房贷很高房子，不少人对此褪魅。我身边不少案例，现在对房子更多反向操作。不仅更多人卖出多余房子，哪怕是唯一住房，要么换小房子，要么就租房，最极端的是索性卖掉自己的房子，再租回来。这自然是基于对市场判断和自己的需求评估，越来越多人认可租房子比买房子更划算。

对于房子的执念，并不是一成不变的。在市场面前，大家都会被教育。任何文化社会因素，在市场经济面前，其实都是可以被教育的。这就是经济规律的魔力。毕竟，房子是资产，但是谁会买入一个下跌的资产呢？尤其在经济前景不好的当下。

类似的道路，其实日本韩国已经走过。最近有个韩剧，里面背景和房价有关，折射经济压力下的众生相。韩剧里夫妻都有工作，老公首尔大学毕业，创业失败也试图开出租车，努力还房子按揭，两人为此几乎搭上个人生活，但最终还是左右为难。

说到房子，一个细节，他们买的房子7亿韩元，接近80平米，要卖的时候，挂牌就要亏一亿五千万韩元。我看了下数据，韩国房价最近一年多也没涨了，前几年很夸张，据说2020~2021年最大涨幅超过40%。一亿韩元现在等于54万人民币，对比北京上海，这个价格似乎也没那么夸张，比起香港更是算友好了。

不过，对于当事人来说，降价很痛苦，而即使降价一亿五韩元，也未必卖得出去。在下行市场，接盘的都是好人，谁愿意做冤大头呢。不愿意被砍价？韩剧里面中介大妈就皮笑肉不笑回了一句，“最近没债没房子的人最舒服了”。确实，没有负债就意味着不需支付利息，没有房子就意味着没有下跌的资产。

怎么看后市？一线城市肯定逐步放开，二线会全面放开，但是房地产作为投资品的过去逻辑，基本在中短期已经不复存在。这不是简单看空或者看多，而就是变化的现实。在任何投资品市场，多数人必然是追涨杀跌的。和股市不同，现在唱多房价声音不多，唱衰的自然也不算多，但也有人表示二手房已经进入超跌空间，对此我不敢苟同。

回头看，房子确实是来住的，为了房子让住在里面的人失去幸福感，这样的现实肯定值得反思。

房价涨，大家不爽，房价下跌，大家也不爽。其实这就和政策一样，其实涨跌方向不是最大问题，而是应该有稳定的经济规律，少点火上浇油或者不痛不痒的行政干预最好，涨多了会自动调整，跌了也是如此。不少研究已经指出，在经济领域，政策摇摆反复是最伤害公信力的做法。无论稳定上涨还是稳定下跌，这样对于社会和民众都有稳定预期，无论买卖，大家心里都有数，也没有那么慌张。

对于中产而言，调整预期很重要，现在手握现金其实是比较舒服的状态，可以比较从容地决策，这也是近年存款不断增加的核心动力。和过去情况不同，在宏观变化的当前，时代红利使得随波逐流就可以发财的情况变为过去，优化资产配置每个人的必修课。■

注：本文仅代表作者个人观点