楼市新政留有后手，重构需求开辟新路
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无论如何定义和发现房地产的市场各种需求，都离不开居民的购买能力这个前提，而居民的购买能力与国家的经济增长和发展息息相关，最终只有“发展才是硬道理”。

王磊

■这次的房地产新政之后，政策工具箱里面的工具还有很多。而为了多角度、多层面、多种可能地拉动房地产市场回暖，重新发现和定义房地产的需求成为未来大概率的一条路径。但是无论如何定义和发现房地产的市场各种需求，都离不开居民的购买能力这个前提，而居民的购买能力与国家的经济增长和发展息息相关，最终只有“发展才是硬道理”。

近期，北上广深陆续实施了“认房不认贷”的新政。这四个“一线城市”新政的出台，具有明显的风向标和示范性，也是为房地产市场传统的“金九银十”打好预热的基础。通过政策刺激房地产市场，这还是熟悉的配方，但是不是熟悉的味道呢？往事如烟、时过境迁，如今房地产市场会不会出现区别以往的“变化”和“不变化”？以下三方面，供大家思考和参考：

首先，房地产市场会“波涛汹涌”，还只是“泛起涟漪”？

毫无疑问，四大城市的风向性新政必然会带动全国更多城市逐步跟进，各种鼓励和刺激政策在未来几个月内会不断涌现。那么，这轮房地产市场是又会出现一次短暂的“波涛汹涌”，或只是一次泛起“微微的涟漪”？

对此，我们充满了期待。目前房地产市场需求的结构性、居民负债率、二手房的挂牌数量、法拍房的数量已经与过往的经济环境下发生了很大的变化。除此之外，还有一个更为关键的是——居民对房地产市场的预期。

综合这五个维度进一步思考后，我们认为房地产市场在短期（1—3个月）的“微微涟漪”是大概率事件。这一点，从国家相关部门和地方政府的刺激政策的力度也看得出来。政策的工具箱里面准备了更多的工具，也是为了防止短期的“微微的涟漪”效果都不如预期，为后期继续加大各种刺激政策留下余地。

其次，是房地产政策的“蜻蜓点水”和“左右为难”。

这次的房地产新政之后，政策工具箱里面的工具还有很多。比如：逐步放开限购、降低二套房首付、降低豪宅税、提高公积金贷款额度和比例等等。

很多业内人士认为这次新政只是“蜻蜓点水”，对刺激房地产市场的回暖作用力度有限；不如一次加大政策力度和工具，为楼市的回暖来个真正的“金九银十”。其实，这次这种“蜻蜓点水”的政策也是各级政府“左右为难”的一种表现。换个角度思考，如果刺激政策力度很多、工具用得很多，但是，市场反馈仍然不理想、达不到预期，就会带来一个严重的问题——房地产市场未来信心预期不足的问题。

如果出现这种情形，就会出现房地产政策“边际效益递减”的现象——即使不断推出各种刺激政策，市场仍然不回暖；这显然不是各级政府和开发商希望看到的。因此，房地产刺激政策的渐进性、逐步性、根据市场的形势适时应对就显得尤为重要了。可以预见的是，房地产市场购买者和供应者之间的各种互相观望情绪、博弈心态、风向性的信息会更加明显。

话说回来，还是那至理名言：当“看得见的手”对市场干预、管理得越深，就会越扭曲一个正常、健康发展的市场。当一个正常、健康的市场变成不正常的时候，随之而来，只会用更强的“看得见的手”去加大更强的力度。长此以往，“左右为难”这种现象的出现就是必然了。

最后，为了多角度、多层面、多种可能地拉动房地产市场回暖，重新发现和定义房地产市场的“需求”，将成为新的路径。

“房住不炒”这个基本方针不会动摇，在这个前提下，炒房的需求是肯定要被按住的。而只有重新发现和定义房地产的居住需求，才有可能通过各种政策去引导和刺激居民购买。比如说：改善型需求，换更大、更新、更好的房子；享受型需求，在城市的郊区环境更好的地方为享受生活提供的住房；工作型需求，当工作地点发生变化，尤其是在新区开发的建设中，工作和居住距离比较远，这个需求也是在某种程度上客观存在；亲情型需求，未来子女很少愿意和父母住在一起的，但是又为了和父母近一点，在一个小区里面同时购买两套住房。

其实，客观来讲中国人对房子的需求和喜好还是带有一定执念的。为了从居住角度拉动房地产市场，重新发现和定义房地产的需求也就成为未来大概率的一条路径。但是，需要指出的，无论如何定义和发现房地产的市场各种需求，都离不开居民的购买能力这个前提，而居民的购买能力与国家的经济增长和发展息息相关。

因此，还是得回到的那句话——“发展才是硬道理”。没有经济的发展和收入提升，只会有空洞的需求；当只有空洞的需求，什么样的刺激政策都成为过往云烟了。■