如何才能建立有效房屋养老金制度？
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“房屋养老金制度”再度被提出，就是住宅专项维修资金。这项资金取之于民用之于民，保障居住条件，是延长房屋使用寿命的必要保障。

谭浩俊

■【“房屋养老金制度”再度被提出，就是住宅专项维修资金。这项资金取之于民用之于民，保障居住条件，是延长房屋使用寿命的必要保障。现行房屋专项维修基金数量远达不到维修、维护需要。如果不能及早采取措施建立，就会对房屋维修和维护带来极大影响，给房屋安全留下许多隐患。】

“房屋养老金制度”再度被提出，无疑引发舆论和公众广泛关注。此项制度看似离我们很远，实则就在身边。据《中国人口普查年鉴-2020》及相关数据显示，我国城镇家庭住房中，超3成是本世纪之前所建。也就是说，房龄都在20年以上，部分存量房房龄超过30年，有的接近40年。随着房龄的不断增长，风险隐患也在加大，需要维修和维护的房屋数量也在不断增多。相反，现行房屋专项维修基金数量远达不到维修、维护需要。如果不能及早采取措施，建立“房屋养老金制度”，就会对房屋维修和维护带来极大影响，给房屋安全留下许多隐患。

所谓“房屋养老金”，简单地讲，就是住宅专项维修资金。住宅专项维修资金是用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后日常维修以外的大、中修，更新改造的资金。这项资金是取之于民用之于民，保障居住条件，是延长房屋使用寿命的必要保障。“房屋养老金制度”，自然就是确保房屋舒适安全、能够有效延长房屋使用寿命、提高广大居民生活质量的一种制度安排。

那么，如何才能建立适应我国房地产市场发展实际、满足广大居民住房需要、能为房屋提供全生命周期安全保障的“房屋养老金制度”呢？眼下来看，应做好四方面的工作。首先，先试点，再推广，做好制度的顶层设计工作。由于是一项全新的工作，没有现成的经验可以借鉴。因此，必须按照先试点、再推广的方式，先选择少量城市试点，待条件成熟后再全面推广。而按照目前的实际情况来看，由于不同城市的情况不同，试点的效果也会不同。一旦相差较大，推广的难度也会很大。在这样的情况下，试点城市的选择就一定要点更多一些、面更广一些、最大限度地发现可能出现的矛盾和问题。在此基础上，做好顶层设计工作，减少推广过程中的矛盾和问题。

其二，想方设法做好资金筹措工作，拓宽资金筹措渠道。建立“房屋养老金制度”，制度是基础，资金是核心。没有有效的资金来源渠道，“房屋养老金制度”就无法推行。即便推行，效果也不会好，矛盾会相当多。就眼前而言，“房屋养老金”除已经存放在居民个人账户的住宅专项维修资金外，还必须建立公共账户，通过多种渠道筹措“房屋养老金”。土地出让金无疑是最应当安排“房屋养老金”的一种渠道。因为，土地出让金就是来源于土地，如果没有房地产市场的发展，大批房屋的建立，怎么会有如此庞大的土地出让金呢？因此，按照一定比例在土地出让金中提取“房屋养老金”是合理的，也是合适的。除土地出让金外，老旧小区改造资金、三供一业移交应归集的资金、城市物业管理奖补资金等，也可以部分或全部纳入到“房屋养老金”中。

再者，要更加有力地加强房屋建设质量监管工作，确保房屋质量安全可靠。建立“房屋养老金制度”属于后续工作，前期则是房屋的质量安全。质量好、安全度高的房屋，后续的维修、维护等方面的压力也会小得多，需要的维修资金等也会大大减少。反之，就会增加房屋维修、维护的压力。因此，在探索建立“房屋养老金制度”的同时，要更加有力地加强房屋建设质量的监管工作，确保房屋质量安全可靠，最大限度地减少维修、改造，最大限度地避免发生质量安全方面的问题。如此，对房屋建设质量和安全也提出了更高要求，必要时，可以提高房屋质量安全等级标准，以减少维修等方面的负担，减轻“房屋养老金制度”压力。

最后，要充分发挥物业作用，严防过度装修现象。眼下的住房市场，几乎每家在装修过程中，都会对房屋结构进行调整。虽然绝大多数居民都懂得不能改变承重墙结构，但是，也有极少数、极个别居民将承重墙结构改变，导致住房发生裂缝等方面的问题。如哈尔滨发生的居民“私拆承重墙”事件，就造成了非常严重后果。更重要的是，每户居民都在装修过程中改变房屋结构，就算没有动承重墙，也会对房屋质量和安全带来不利影响的。因此，必须强化物业监督作用，严防居民过度装修问题。否则，也会给未来“房屋养老金制度”带来很多新的压力。■