中国楼市变奏曲
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我国全面实现不动产统一登记；房地产是国民经济的支柱产业。

王昕杰（渣打银行中国财富管理投资策略总监）

■2023年一季度中国房地产市场明显升温，市场惊“楼市小阳春”的同时，更多则是议论房地产牛市回来了吗？乐观者在数据面得到支持，一季度商品住宅的“量价齐扬”，尤其3月份的数据看到了更广泛复苏的迹象，体现出经济活动的回升以及市场信心的修复。而存疑者从需求层面考虑，在一季度数据中也看到了复苏中的结构不均衡，一线城市的销售面积和价格涨幅要好过于二、三线城市，此外开发商投资的相关数据也还没有看到明显改善。

进入4月后，房地产市场恢复的节奏开始放缓，虽然商品房销售额累计增速较一季度明显扩大、销售面积累计增速也持续改善。但4月二手房成交量环比陡然下降，在疫情期间压抑的购房需求集中释放后，出现边际走弱的现象。由于库存压力，前期地产销售的回升不太容易向地产投资传导，开发商投资相关的数据包含投资增速、施工和新开工面积，累计增速则继续下滑。总的来说，需求层面复苏的持续性仍待观察，地产投资的复苏动力更是弱于需求端，需要更多不同层面的数据来确认。

除了数据层面的低迷，消息面的因素也在干扰市场。自然资源部部长王广华于4月25日宣布我国全面实现不动产统一登记，消息公布后，有担忧房地产税是否即将全面试点，而如果房地产税出台，是否会带来房价下跌、甚至崩盘。然而，相关的担忧把统一登记与征税过于简单地直接连接。事实上，早在2015年原国土资源部负责人就曾对此回应“不动产登记并非为征收房地产税”、其后也曾表达过“不动产统一登记并非征房地产税必要环节”，不动产统一登记的根本目的在于明确产权、保护产权，可以作为设立房地产税的基础，但并非实施房地产税的前奏。

当然笔者并非就此断言房地产税不会出台，但就出台的时机是否就在当下提供一个思考角度。财政部原部长楼继伟3月份在《比较》期刊上发表《新时代中国财政体系改革和未来展望》一文。文中在可行性方案中提到：建立适合作为地方税的税种，房地产税是其中最合适的，并指出，在经济转为正常增长后应尽快开展试点。该文章发出后，有市场评论认为这是房地产税出台的信号。然而，回看文中提及开展试点的前提为“在经济转为正常增长后”，当前的经济处于什么阶段，4月份的政治局会议给出了方向，会议肯定了一季度“经济增长好于预期”，同时指出“经济运行好转主要是恢复性的，内生动力还不强，需求仍然不足”。可以简单的理解为目前经济还未恢复到位，这或许可以对房地产税出台的时机给出一些指引。

今年政府将经济增长目标设定在5%左右，在“质的有效提升”同时强调“量的合理增长”，在优化经济结构的基础之上稳中求进。今年的外需可能在欧美经济衰退风险下受到冲击，我们发现政治局会议强调，“恢复和扩大需求是当前经济持续回升向好的关键所在。积极的财政政策要加力提效，稳健的货币政策要精准有力，形成扩大需求的合力”。高层强调充分发挥消费的基础作用和投资的关键作用，扩内需以恢复信心和促进消费会是稳增长的工作重点。

对个人而言，房产占居民资产的比重极高，据中国人民银行2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查结果显示，城镇居民住房资产占家庭总资产的比重更是接近60%。而房地产市场的低迷不但冲击居民资产水平，也可能透过财富效应影响个人，抑制消费转而增加储蓄，对消费复苏造成直接的负面影响。中国人民银行的数据显示，2022年居民存款大幅增长，全年住户存款增加17.9万亿元，比2021年多增了8万亿元。去年居民存款的大幅增加，除了房地产的影响也叠加了疫情冲击与金融资产下跌的因素，因此如何将前期累积的高额存款释放，作为内需消费的助力会是政策主要发力的方向。

自去年四季度以来高层对房地产表态延续积极，多次重申房地产支柱地位、支持刚性和改善性住房需求，2022年中央经济工作会议部署“确保房地产市场平稳发展”。政策举措从楼市托举16条、以及一行两会出台的第二支箭（债券）和第三支箭（股权），可望消弭2018年以来的政策制约。据克而瑞研究的数据，今年一季度地方65个省市83次松绑房地产政策，虽然政策出台频次相较去年四季度略有下降，但力度不减，并增加了“防风险”这一高频词。政策支持力度加大，有助于企业信用的改善和购房信心的回温，很大程度扭转房地产对消费的拖累作用。需要强调的是，不要因为房地产政策的放松而有不切实际的期望，现阶段不会重现强刺激的举措。

高层多次强调“房地产是国民经济的支柱产业”，中央财办也强调房地产行业的重要性：“房地产链条长、涉及面广，是国民经济支柱产业，占GDP的比重为7%左右，加上建筑业则占到 14%；土地出让收入和房地产相关税收占地方综合财力接近一半，占城镇居民家庭资产的六成，房地产贷款加上以房地产作押品的贷款，占全部贷款余额的四成，对于金融稳定具有重要影响，是外溢性较强、具有系统重要性的行业。”

同时，房地产上下游的产业长链条也是少有其他产业可以比拟的，其良性循环对经济健康发展具有重要意义。如果考虑到整个上下游产业链的拉动效应，房地产对国民经济的影响恐怕更高。它不只是钢筋、水泥，还涉及很多消费品，包括装修、家用电器、家具等等，所以房地产市场的回升除了通过财富效应促进消费，也会直接带动家电、家具建材类消费增长。

4月的政治局会议继续强调，“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。”由此可以看得出来高层对于房地产的核心诉求是“稳支柱、促需求、防风险”，而不是让房价快速重回上升通道或依靠房地产投资拉动短期经济。

需求端，支持刚性和改善性住房需求，开年住建部部长倪虹就明确表示“大力支持首套房，合理支持二套、政策向置换和多子女倾斜，原则上不支持三套”，就是不给投机炒房者重新入市留有空间。未来各地方因城施策，以扩大有效住房需求。

供给端，则是确保“保交楼”的稳步推进，前期3500亿专项贷款和2000亿免息再贷款等一系列举措支持之下，2023年前2月房屋竣工面积同比增长8%，为2022年以来次新高，显示“保交楼”已取得一定实质性成效。然而在此轮房地产回升的过程中，我们看到复苏不全面、结构不均衡的情况。房屋销售数据中，一线城市好于二三线城市，库存压力主要集中在基本面薄弱同时购买力又不足的三四线城市。在土地拍卖部分，整体市场仍处于低迷，但拿地区域也还是以高一二线城市为主。在今年房企业绩会上，越来越多的开发商表示，在确保现金流安全前提下，投资方向更加聚焦核心城市。

从中长期来看，支撑房地产行业持续向好的基本面没有改变。二十大报告明确了未来房地产发展方向，二十大报告从“增进民生福祉，提高人民生活品质”的角度阐述了住房和房地产发展方向。房地产市场的长期健康发展，对实现稳增长的目标非常重要，因为房地产市场关联性强，从居民资产比重到消费信心，从上下游产业长链条到GDP占比，对整个国民经济的拉动效应非常明显。预期房地产市场也将维持良性复苏的势头，但未来随着房地产市场的修复持续，区域的不均衡仍可能延续一段时间。■