房地产市场从未如此玄幻
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房子到底还能不能买？

FORTUNE

■广东省惠州市近期屡上热搜，先是官方定调“团购买房折扣可低至八折”，后又爆出部分项目“骨折”价卖房后遭封盘。尽管惠州的房地产市场有一定的特殊性，但也在一定程度上凸显出地方政府在房地产政策方面左右手互搏的窘境。

实际上，近期关于房地产市场的头条新闻充满了玄幻感：有在鹤壁10万买8套房的，也有上海亿万富豪一日夫妻排队打新几千万豪宅的。另外值得注意的是，在相继拿下西安、广州两宗大热门地块后，纺织业大亨刘伯香旗下的亚伦地产今年新增土地货值达到了94.8亿元，一举进入了拿地榜单前20名。房地产市场为何如此玄幻？房子到底还能不能买？围绕这些话题，“财富Plus”的用户展开了精彩讨论，我们选取了其中一些展示如下：

地方政府左右手互搏为哪般？

@王磊Sans Wang

资深营销顾问，商业专栏作家

惠州部分房地产项目“骨折”，这条新闻让很多读者觉得有点“震惊”。连靠近深圳的大湾区城市房价都开始跳水，中国房地产市场是不是真的开始进入了下降区间？我们从三个方面简析一下，希望能够给大家理清思考的脉络。

首先，惠州大亚湾片区的房价“跳水”其实已经不是第一次了。惠州市面积超过11000平方公里，基本上相当于广州、深圳、东莞三个城市面积之和。而且，惠州市各个区县发展不太平衡，惠东县、龙门县发展相对慢一些。在一些人看来，惠州房价具有很大的不确定性：有人看涨，认为是价值洼地；有人看跌，是一个泡沫深坑。而且惠州大亚湾片区毗邻深圳，曾经在很多开发商和购买者看来是一个非常有发展前途的片区，因此很多开发商在那里扎堆。其实，10年前这个大片区就出现过一次房价的“骨折”跳水，很多深圳购买者对此记忆犹新。

其次，惠州这次政府操作和实际情形已经说明房地产市场进入了一个“表面稳定，实际分化”的趋势。从政府角度来讲，非常希望房地产市场和土地市场能够持续保持稳定、健康的增长，房地产拥有者更希望自己的房子价格持续上涨，但是从整个中国经济发展的大的趋势看，其实已经很难实现房地产市场的价格整体稳定增长。虽然有些城市因为指导价格的存在而出现“表面稳定”，但是实际上不同的城市、相同城市的不同区域、相同区域的不同楼盘价格已经开始出现销售和价格分化。未来这种分化也许会进一步加深，出现和中国经济的类似的“结构性”问题。因此，也可以称为“中国房地产的结构性问题”。

第三，城市地方债务、房地产企业债务和居民债务三个因素将如何影响未来房地产发展的走势？在过去的20年，很多人都是从地理位置、交通环境、人口基数、城市发展趋势等要素来分析房地产，这些都是从供应侧来分析的，在那个蓬勃发展的阶段有合理性。但是，在目前房地产市场出现结构性过剩的情况下，我们是不是应该更多从需求端来分析，更为合理？

这个需求端包括居民购房资金需求端、房地产企业资金需求端和城市地方财政需求端；这三个资金需求端其实构成了一个需求的循环。然而，目前看来，三者的债务问题都比较大，特别是房地产企业债务和城市地方债务更甚；而中国居民债务整体也到一个非常高的临界点。在这三个因素的共同影响下，整体中国房地产市场发展趋势可能会越发明显。

@谭浩俊

财经评论员

据不完全统计，今年以来，至少包括广东惠州、江苏盐城、吉林长春、河南洛阳、安徽铜陵、福建宁德等近20城发布“团购买房”相关政策及活动，也就是开发商可以对团购等实行降价售房。然而与此同时，地方政府又在打压和限制房价，甚至开发商降价售房还要受到政府的处罚。一手拿着矛，鼓励“团购买房”，一手又举着盾，对愿意主动降价的开发商实施处罚，这样的行为显然是非常可笑的，也是会影响政府公信力的。

或许在房地产问题上，一些地方是非常矛盾的，也是比较功利的。面对市场持续低迷，开发商资金链断裂风险越来越大，地方经济也因房地产市场过于低迷而备受影响，就想通过各种手段鼓励居民购房，以缓解开发商资金紧张矛盾和减轻地方经济下行压力。而在房地产市场有所反弹，居民购房热情稍稍恢复后，面对开发商想趁机扩大销售、回笼资金，通过降价售房，地方又觉得机会来了，不需要降价了，就对降价售房的开发商实施处罚。这种过于功利的行为，确实对房地产市场的发展非常不利，也是给出台“团购买房”政策的地方一记耳光。

@柏文喜

IPG中国区首席经济学家

以市场为表，以土地财政为里的行业特征，让房地产行业在高度依赖土地财政的当今地方财政格局之下被紧紧地与地方政府利益诉求实现了深度捆绑。一方面，土地作为最好的抵押品支持了地方政府多年来负债发展的融资需求，也反过来将金融体系的安危与地方政府的宏观财政能力紧密捆绑在一起；另一方面，地方国企和平台公司作为地方政府发展经济、支持城建的臂膀和“钱袋”，土地资产都以各种各样的形式成为其资产负债表上的重要组成部分。在三年疫情之后各地财政状况大幅恶化和财政自身流动性承压的情况下，保持作为抵押品的地价稳定以及平台公司资产负债表的表面健康，就成为防范地方财政与金融风险的核心要义。虽然说房价的上涨不符合政治正确的方向，但是房价的下跌则可能引发地价下跌以及土地出让困难和平台公司的资产负债表急剧恶化，这才是地方政府当前千方百计需要防范的最大风险。

也就是说，之前以防范房价过快上涨为诉求的房价调控与管制，目前已在实质上演变为防止房价下跌的市场调控和风险防范了。

降价促销是活跃楼市最有效的市场自我调节措施，而对降价促销的简单直接的限制，自然造成了市场成交量的下滑和企业现金流、行业流动性的丧失，反过来必然也影响到土地出让收入和房地产交易税费收入，让土地财政自身成为房价管制的直接受害者。至于媒体报道惠州市部分项目“骨折”价卖房后遭封盘的新闻，只不过是行业监管部门干预房企自主调价促销的又一个案例罢了。开发商根据市场变化和自身企业需要来调整房价和降价卖房，有形之手却借口开发商降价卖房引发群体事件而禁止降价卖房并予以处罚，无论从法理还是逻辑上都是不成立的。家门口菜市场的小葱降价了，咋不见之前买过菜的市民闹腾和政府禁止小葱降价并对菜农、菜贩予以处罚呢？

手里有钱，买房还不如买地产股？

@睿智

最近，上海的新楼盘——云锦东方因为亿万富翁排队买房而在网上爆火。几年前，上海楼市开盘都是人山人海，排队认筹是很平常的事，但近年这种情况比较少，所以这次上海云锦东方认筹排队，给人们的感觉是当年的楼市火爆又回来了。事实上从4月以来，北上广等一线城市楼市总的说不温不火，因此云锦东方的情况并不代表常态。

国内的房地产市场火爆了20多年，一线城市的房价更是翻了15-20倍，房子堪称是最好的投资品，在人们的意识里中国房价会一直涨下去。这得益于人口红利期和城镇化不断提升。随着 “房住不炒”等地产调控政策，加之人口红利逐渐远去，以及三年疫情经济下行，地产业进入寒冬。

如今，各项政策促经济复苏，楼市复苏是重头戏，但3月份有个小高潮之后似乎缺少后劲。究其原因还是经济、人口等大环境影响。不过上海云锦东方热卖，在说明个人手里有钱之外，也与价格与二手房倒挂明显有关。买者想办法去认筹，不乏有买到便是赚到，将来出手稳赚不赔的购房心理在发挥作用。

@不再犹豫

房地产行情仍未走出低迷，但百亿私募半夏投资创始人李蓓从今年开始不止一次在公开场合表示长期看好地产股。她认为，房地产是过去利润比较集中的企业部门，近几年行业的需求和产能出现了改变，而经过这两年房地产行业的供给侧改革，加上企业负债表的创伤，活下来的房地产企业是没有能力扩张土地储备的，目前的供应还是低位，因此只要稍一出现需求复苏，房价可能会涨。“对于还活着的企业而言，它的股票可能是有价值的，以前可能只有5%的市场份额，但是因为小伙伴们都死掉了，可能就有10%甚至15%的市场份额。活着的企业市值回到当年的高点是有可能成立的”，但这并不意味着房地产投资会回到繁荣时期。

在李蓓的逻辑中，产能无法扩张而需求还在，这可能会令活下来的房地产企业每股盈利增长，由此带来资产包价值的重估。“房地产企业我们不是用毛利率去估它，而是用资产包。我有1万亿的土地储备，但是有7000亿的负债，净资本本来是3000亿；但是现在（土地储备）贬值到只值8000亿了，还是负债7000亿，所以你的股票市值可能就从3000亿跌到了1000亿，其实就是一个带杠杆的房价和地价；但如果房价涨10%，这个弹性也是非常巨大的。”在李蓓看来，零星上涨的房价已经说明她的上述逻辑。

关于宏观环境，李蓓认为，从现在往后，国内总需求向下的驱动包括出口、基建和地产新开工，向上的驱动则包括消费、地产竣工和二手房装修链条。地产领域则是非常割裂的反转：一季度，住宅新开工累积下降18%，而住宅竣工上升17%，这种割裂和分化不会是暂时，将会持续两至三年。半夏投资在个股和商品领域会持分化的思路，买竣工链条和后端装修占比高的品种，规避出口、前端新开工和基建占比高的品种。“如果看合力，竣工的增长和消费的温和复苏，应该抵不过基建、新开工和出口三者的拖累。经济合力总体还是会偏弱一些，所以国债应该依然是相对安全的配置，如果出现阶段性超预期的经济动量下行和风险事件，则可能有惊喜。”■