楼市出现小阳春，但民营房企春天仍远
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如何妥善处置和化解房地产风险仍将是未来很长一段时期内关乎经济转型的重大话题。

俞再孟

■近日，关于楼市迎来小阳春的新闻报道纷至沓来，就连一个月前将房地产定性为困难行业的武汉，2月份成交量也迎来大幅回升。

综合来看，2月份各大重点城市成交量环比、同比都有不同程度的上涨。以上海为例，多家房地产经纪机构数据显示，2月二手房成交1.9万套，为2022年7月以来的新高，近两年来看也是成交高点，一方面由于1月成交量过于低迷，另一方面，政策的放松向市场传递出积极信号，确实带来一定的拉动效应。

但小阳春的可持续性以及楼市变迁对未来中国经济更加深远的影响，值得做更多深入的思考。

高层变调、地方松绑

去年下半年以来，房地产调控的风向明显趋于宽松。

去年12月15日，国务院副总理刘鹤在一次重要讲话中指出，房地产是国民经济支柱产业，正考虑新的举措改善行业资产负债状况。今年1月17日，刘鹤在达沃斯论坛上再次强调，房地产业是中国国民经济的支柱产业。

1月6日，彭博社报道中国正计划放松严格的“三道红线”政策，并称此举可能标志着中国房地产政策的最急剧转变。

尽管目前尚无官方来源显示“三道红线”政策放宽，但地方政府已经在迫不及待给楼市松绑。据中指院统计，截至2月28日，全国今年已有近90省市（县）出台楼市利好政策超百次。多地落实首套住房贷款利率政策动态调整机制，已有超30城降低首套房贷利率下限至4%以下。

种种迹象显示，长达两年多的房地产行业大整治基本落下帷幕，房地产重回支柱产业定性。

回看此轮房地产整治，风向趋紧始于三年多前。2019年7月中央提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，并从银行、信托、债券等多方面收紧，严控资金违规流入房地产。2020年8月官方对房企提出“三道红线”的监管要求，由此正式开启了针对房地产行业的整治行动。随着恒大财富在2021年9月爆雷，房地产行业出现多米诺骨牌效应，佳兆业、融创、阳光城、世贸、富力等一大批龙头房企纷纷倒下，继而又引发烂尾楼、断贷潮、停工停产、债务违约等一系列影响深远的事件，导致本已受到疫情影响的中国经济在2022年雪上加霜。

疾风骤雨般的整治重创了房地产市场，也改变了消费者对房价的预期以及地方政府的财力。国家统计局发布数据显示，全国商品房销售面积比2021年下降24.3%，创近7年来的新低，销售额比2021年下降26.7%，创近6年来的新低，全国重点70城房价破天荒连续16个月环比下跌。财政部数据显示，2022年国有土地使用权出让收入66854亿元，比上年下降23.3%。

根据彭博社汇编的数据，由于信贷市场的渠道基本关闭，2022年，开发商已经出现140多笔债券违约。总体而言，按发行量计算，开发商拖欠了总计500亿美元的国内和全球债务。

另据中指研究院数据显示，2022年，中国法拍房挂拍数量60.6万套，创历史新高。挂拍数量最高的城市则是重庆，共挂拍3.2万套，同比增长超80%。据统计，住宅是法拍房的主力军，占比超50%，住宅与商业二者合计占总拍卖套数近90%。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，上一轮楼市回升时，购房者对楼市充满期待，因此当时盲目购房的人比较多，并且为此担下债务，后续因为多重原因被迫断供，这也是导致法拍房住宅挂拍量增加的原因之一。

2022年12月末，据彭博社报道，北京大学国家发展研究院院长姚洋受访时说，“中国政府似乎会提出更加具体的措施......必须至少止住房地产市场的下跌，在此方面有令人鼓舞的迹象”。他认为，对房地产行业使用如此严厉的政策并不合适，有些公司的业务之前或多或少是健康的，但由于“三道红线”，它们的业务出现了问题。

楼市回暖、民企“躺平”

根据央行、银保监会在1月5日下发的通知，对于新建商品房售价环比和同比连续3个月均下降的城市，地方政府可自主决定维持、下调或取消首房贷款利率下限。这一政策为降低房贷利率打开了大门，1月29日郑州打响了下调个人房贷利率的“第一枪”，并将首套房贷利率调整为3.8%。之后，又有不少重点城市跟进，首套房贷利率最低降至3.7%。

在包括低利率在内的一系列优惠政策吸引下，近期购房者进场速度明显加快，带动一波楼市回暖的行情。不过，多位分析人士认为，目前“小阳春”的持续性面临挑战。

李宇嘉表示，由于楼市和经济基本面较弱，2023年房地产市场只会呈现弱复苏，不太可能出现大幅度反弹，特别是房价反弹。下半年的市场表现要看疫情之后整个市场恢复程度如何，可以预见的是，市场回暖会是一个漫长的过程。

中泰证券首席经济学家李迅雷认为，从去年开始，中国的房地产市场已经开启了一个可能长达十年的下行周期。在政策暖风下，2023年房地产市场的下行斜率可能会有明显放缓，但是长期趋势或难以发生根本性扭转。

花旗集团分析师预计，2023年房地产销量将再下降25%，因为供应减少将限制复苏，买家的预期需要时间才能扭转。

需求端出现小阳春的另一面，是供给端的普遍“躺平”，尤其是民营房企。

房企的“躺平”，主要体现在拿地方面，因为这对楼市新增供应将产生直接影响。中指研究院的数据显示，2022年，TOP100企业拿地总额12975亿元，同比下降48.9%，全年整体拿地低迷。

另据相关研究机构统计，2022年拿地金额TOP100企业中，央企、国企占比53%，地方城投平台占比32%，混合所有制企业占比6%，分别较上年同期增加8个百分点、26个百分点、1个百分点，民营房企占比仅9%，同比下降35个百分点。拿地榜10强座次，有8席均被央企、国企拿下。

据中国房地产报记者统计，销售50强中14家房企拿地数量挂零，“宇宙房企”碧桂园2022年拿地不足百亿，相比之下，其在2021年拿地超2000亿。

与财大气粗的国企央企相比，民营房企风险意识更高，在熊市中拿地的欲望更低，但其处境与动向却对整个行业具有风向标意义。目前来看，众多民营房企的春天仍未到来，今年拿地规模恐怕仍不乐观。值得注意的是，地方城投2022年拿地金额大幅上升，这将给地方债务添加沉重的负担，令本就已经债务高企的地方政府财政更加捉襟见肘。

楼市存量方面，上个月官方公布全国有六亿栋房屋，震惊全网。事实上，类似包括空置率、房屋数量等等讨论在近些年一直不绝于耳。数据显示，2022年末商品房待售面积5.63亿平方米，同比增长10.5%。其中，住宅待售面积增长18.4%。全国45个重点城市1月二手房挂牌量突破350万套，多座重点城市二手房挂牌量都突破了10万套，消化周期普遍在1-2年，郑州达到40个月，大连甚至需要68个月。

毫无疑问，过去的一年，房地产市场经历了1998年房改以来最惨烈的调整，而这一轮调整的余波仍在荡漾。信用评级公司穆迪称中国房地产市场很难回到调整前的规模，将不再是经济增长的主要动力。这次全行业的大洗牌出清了一些高杠杆、高负债的房企，有利于提升行业的集中度和竞争力，改善行业的盈利状况，对留下的房企而言是一次机遇，但政策对行业的深远影响料将持续更长时间。

众所周知，房地产调控政策的影响早已超出房地产行业本身。过去十多年，地方财政、居民资产、金融理财乃至各行各业都围绕着房地产这一中轴在运转，房地产已然成长为中国经济中的庞然大物，尾大不掉，牵一发而动全身。房地产越发展，越成为中国经济转型过程中根深蒂固的障碍，整治的难度与代价也就越大。治亦难，不治亦难，而在经历近三年的严厉调控后，可以肯定的是，如何妥善处置和化解房地产风险仍将是未来很长一段时期内关乎经济转型的重大话题。■