金融政策发力，房地产能否走出困境？
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沈建光：房地产“黄金白银”时代已过去，未来市场形势究竟如何？“金融支持房地产16条”有何积极影响？能否推动房地产行业走出困境？

沈建光

■自2021年下半年开始，中国房地产市场进入深度调整。考虑到房地产在经济运行中的作用举足轻重，其持续下行对投资、消费、财政等造成了全方位冲击，成为拖累经济增长的重要原因。11月11日，人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，从六大方面出台了16条措施托底房地产市场。与此同时，支持包括房企在内的民营企业发债融资、预售资金监管优化措施也陆续出台，市场对于房地产下行的担忧有所缓解。当前房地产市场形势究竟如何？“金融支持房地产16条”有何积极影响？能否推动房地产行业走出困境？

房地产持续下行全方位拖累经济增长

10月房地产各项指标继续走弱，“销售弱—资金周转难—拿地下降—投资回落”的循环仍未打破。销售端，10月商品房销售面积当月同比降幅扩大至23%。高频数据显示，截止11月20日，30城商品房成交面积同比降至近30%；资金端，房地产开发资金来源当月同比下降26%，其中定金预收、个人按揭明显走弱，反映居民购房信心依然低迷。

拿地端，10月土地购置面积和土地成交价款当月同比降幅均在50%上下，房企现金流承压导致拿地意愿不足；投资端，房地产投资当月同比下滑16%，已经接近2020年初疫情爆发时期。其中，新开工、施工面积降幅均超过30%。受新开工持续回落、房企拿地意愿不足等影响，短期房地产投资下滑态势难以扭转。

房地产对于经济金融财政平稳运行至关重要。正如易纲行长在2022年金融街论坛年会上所言，“房地产业关联很多上下游行业，其良性循环对经济健康发展具有重要意义”。据统计，房地产及相关产业产值占GDP的25%左右、房地产投资占固定资产投资的25%左右、房地产贷款占银行业贷款的25%左右、房地产相关收入占地方财政收入的50%以上。

去年下半年以来，房地产行业持续走弱，已对中国经济造成不小冲击。首先，地产走弱拖累固定资产投资。受房地产投资下滑拖累，10月固定资产投资当月同比降至5.0%，民间投资当月同比更是下降1.6%，创2020年5月以来新低。

其次，房地产相关消费深度下跌。由于住房销售低迷、装修需求降温，房地产相关消费表现不佳。10月家电零售同比降幅扩大至14%，创2020年3月以来新低；家具和建材零售降幅也分别达到7%和9%，均处于历史低位。

再次，地方财政收入受到较大拖累。2021年，房地产相关收入（土地出让收入和房地产相关税收）占地方财政收入的比重超过50%。今年1-10月，土地出让收入同比下降26%；房地产相关税收收入同比降幅超过8%，其中契税、土地增值税降幅分别达到25%、8%。

“金融支持房地产16条”从供需两端托底楼市

11月11日，人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，从房地产融资、保交楼、房企风险处置、消费者保障、监管政策调整和鼓励住房租赁六大方面出台了16条措施支持房地产市场平稳健康发展。

在笔者看来，“金融支持房地产16条”是今年以来力度最大的稳地产金融措施。此次政策对房地产企业（供给端）的支持力度明显加码，表明政策重心从前期的“保需求”“保项目”转向兼顾“保主体”，从供需两端托底房地产市场。

第一，缓解房地产企业资金压力。一方面，保障开发贷、债券、信托等房企融资渠道；另一方面，支持开发贷、信托等存量融资展期。此外，支持包括房企在内的民营企业发债融资、预售资金监管优化措施也同步出台。由此可见，政策层面更加关注“保主体”和“保房企”，致力于减轻房地产企业现金流压力。

第二，继续做好“保交楼”金融支持。一方面，支持政策性银行发放“保交楼”专项借款，规模达2000亿元，三季度货币政策执行报告进一步指出“视需要适当加大力度”；另一方面，鼓励金融机构提供配套融资支持，特别强调“对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责”。全力做好“保交楼”旨在提振居民购房信心，破除银行“不愿贷、不敢贷”政策梗阻。

第三，做好受困房企的风险处置。一是资金支持优质房企兼并收购房企项目；二是鼓励资管公司担任问题房企破产管理人、重整投资者人；三是支持金融机构设立市场化基金推动项目完工交付。接下来，股权融资化解企业风险的方式有望落地，实现信贷、债券、股权融资“三箭齐发”的政策支持模式。

第四，继续加大需求端支持力度。文件强调“因城施策实施好差别化住房信贷政策……支持刚性和改善性住房需求”。9月底，央行、银保监会明确指出符合条件的城市可下调或取消首套房商贷利率下限，并下调首套公积金贷款利率15个基点。9月，个人住房贷款加权平均利率降至4.34%，创2008年12月以来新低。

此外，“金融支持房地产16条”还提及：保障消费者合法权益，比如鼓励协商贷款延期还本付息等；调整风险银行管理政策，包括延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排、优化房地产项目并购融资政策等；支持住房租赁金融市场，包括支持信用债券、担保债券以及房地产投资信托基金（REITs）试点等。

房地产“黄金白银”时代已过，未来将走向可持续发展阶段

11月以来，“金融支持房地产16条”等一系列稳地产政策的出台，无疑将对房地产行业带来积极影响，有助于缓解房地产对经济增长的拖累。

短期来看，房地产市场有望避免流动性问题。“金融支持房地产16条”等政策重点支持房地产企业融资、缓解现金流压力，防止房企出现流动性危机，甚至引发系统性风险。不过，需求释放还需进一步提振市场预期。考虑到疫情冲击下居民收入预期偏弱、前期政策落地梗阻仍存，购房需求仍待进一步改善。接下来，扭转房地产市场颓势还需供需两端政策进一步发力，尽快提振市场预期。

中长期来看，房地产“黄金白银”时代已经过去。坚持“房住不炒”的总基调下，以往房地产政策频繁切换、房价屡控屡涨的时代已经过去，近期政策放松也并非重走“房地产作为短期刺激经济手段”的老路，而是避免出现系统性风险。

未来，在住房制度改革和长效机制建设的基础上，房地产行业将走向可持续发展阶段。二十大报告中强调“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”（支持租购并举）以及前期地方与中央财权与事权的理顺，有助于从根本上摆脱土地财政的顽疾；而“共同富裕”、“高质量发展”的新要求也使得中国经济需要降低对房地产的过度依赖，通过改革与创新寻找经济增长的新动能。■