中国最大的“隐形地主”还平安吗？
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经过多年运营，平安不动产与全国各地大大小小地产商之间的关系早已盘根错节，想要抽身离开并不是一件简单的事。

张志峰

■【导读】或许从投资金额上，平安不动产无法与母公司中国平安相提并论，但论及合作广度，前者的合作对象几乎囊括全部规模房企，另外还包含众多地方中小企业，更符合其“隐形地主”之称。经过多年运营，平安不动产与全国各地大大小小地产商之间的关系早已盘根错节，想要抽身离开并不是一件简单的事。

有人说，平安走着“一条由简单向复杂、由直接向间接、由实体向虚拟的保险资金不动产投资发展路线”。

不过当这条路恰逢行业寒冬，就会显得愈加坎坷。

自去年下半年以来，几乎所有房企都感受到了危机，信用违约风险呈指数上升。

作为所有险资中“涉房”数量与金额居首的平安系，直接入股成为二股东的十余家规模房企已有近半数暴雷，其他战略层面或项目层面的违约合作伙伴更是数不胜数。即便侥幸存活下来的，人员调整、降薪、战略收缩、半停工也早已成了常态。

外界很难厘清楚平安系在房地产领域投资了多少，又亏空了多少。

但平安系高管深知“知错、改错、但不认错”的套路。

今年的中期业绩会上被问及此处时，中国平安首席投资官邓斌表示，集团在不动产方面的投资风险远低于行业平均，风险完全可控。“中国经济向好，平安对优质的不动产投资仍然有加配的计划。”

只不过，邓斌口中的不动产投资加配计划，已经明显从简单、直接的住宅开发，向复杂、间接的商办、工业园区等商业物业收租模式偏移。

有接近平安不动产的知情人士向观察者网透露，受疫情影响，商业物业风险和收益同样失衡，因此集团已经有全面裁撤不动产业务的意愿。

轻资产转型的必要性

这点从平安不动产近期的增持信息中不难看出。

2022年以来平安不动产的增持公司大致分为三类：其一是来自集团旗下其他平台转让的项目公司股份，其二是地产开发合作伙伴违约后，被迫接手项目公司股权。

第三类则是符合企业轻资产转型的少数其他投资。

如发生在9月14日的最近一次投资，招商蛇口与平安不动产共同参股成立上海招承商业管理有限公司，双方分别持股51%和49%。

天眼查数据显示，上海招承商业管理有限公司注册资本100万元，经营范围包含物业管理、信息咨询服务(不含许可类信息咨询服务)、企业管理咨询、停车场服务、住房租赁、非居住房地产租赁等。

这既秉承了平安不动产“万年老二”的投资习惯，又符合企业向轻资产运营转型的大方向。

更重要的是，大幅削减了投资支出，无论单笔投资数额还是频率，与此前的地产开发投资相比简直是九牛一毛。

平安集团的常规操作中，第一类投资尤为常见，出于各种不同目的，将旗下资产在不同平台间来回转让。

如5月27日，平安不动产从云南平安投资手中接盘一家旅游项目开发运营公司——西双版纳景欣旅游发展有限公司100%股权；6月1日，平安不动产又从集团手中接盘一家物业租赁与管理企业——深圳市创吕企业管理有限公司100%股权。

而真正的风险，几乎都来自于第二类投资。

不动产投资“风险可控”？

过去几年，中国平安以寿险母公司的身份，直接对房企母公司进行股权投资，如碧桂园、金茂、招商蛇口、华润置地、华夏幸福等规模房企，均以中国平安为二股东或三股东，以投资收益等方式作为主要获利手段。

而平安不动产作为集团直接参与房地产业务的主要平台，通常直接与房企的项目子公司进行股权合作，通过组建合营或联营公司的方式，参与地产项目开发与运营。

如果说目前的楼市下行状态对于绝大多数房企而言是灭顶之灾，那么对于仅以投资者身份站在房企背后，且总资产超过10万亿、保险资金投资组合规模超4万亿的平安集团来说，损失的仅仅是部分投资收益。

数据显示，中国平安2021年末的不动产投资余额为2161.38亿，仅占集团总投资资产的5.5%

有资深投行人士解释称，这样“广撒网”式投资的最大好处就是分摊风险。中国平安通常仅以派驻一到两位董事会成员的方式影响房企战略决策，不必参与项目开发经营等日常工作。

当房企出现减配交付、欠薪裁员、信用违约、拖欠工程款以及由此造成的交付危机时，不会累及中国平安自身品牌，因为没人去找幕后投资方的麻烦。

这也是邓斌站在集团视角上，认为“平安集团在不动产方面的投资风险完全可控”的根本原因。

邓斌将中国平安的投资结构比喻成“双哑铃型”。

“大哑铃”一边是大量长久期的利率债，例如国债和地方政府债等，这些固收产品是平安保险资金穿越宏观经济周期的保证，另一边则是符合经济快速发展动能的风险资产，包括股票、不动产、私募基金等投资。

同时，风险资产部分的资产配置又形成一个“小哑铃”，一边是重仓的高价值、分红型投资，另一边则是成长型股票的投资。“我形容这是‘阴阳平衡’，有稳健的，也有进取的，这样使得我们整个投资配置处于非常均衡的状态。”邓斌说。

当然，这类投资方式的缺点也同样明显。上述投行人士告诉观察者网，最大缺点就是平安对于投资标的掌控力不足，行业大环境好的时候跟着赚钱，反之则难以根据自身意愿及时调整经营策略，想要将收益维持在行业均值不是件容易的事。

投资容易撤离难

对于集团来说，不动产投资只是“小哑铃”中的一个方向，但对于直接参与单个项目开发及运作的平安不动产而言，刚刚执掌其半年的蒋达强很难做到像邓斌一样淡定。

或许从投资金额上，平安不动产无法与母公司中国平安相提并论，但论及合作广度，平安不动产的合作房企几乎囊括全部规模房企，另外还包含众多地方中小企业，更符合其“隐形地主”之称。

据媒体不完全统计，与平安不动产共投资的超过400家房地产开发公司，其中超过半数平安处于控股地位，地产行业的触底平安不动产感受颇深。

今年8月，上海票据交易所公布了截至2022年7月31日的商票持续逾期名单，彼时逾期企业数量合计3112家，较上月末增加445家。平安不动产一家全资子公司赫然在列，引发行业内不小震动。

事实上，该项目公司名贵阳花溪金科房地产开发有限公司，原本为重庆房企金科地产独立运作项目。2021年10月14日，平安不动产增资5000万买下了项目公司40%股权，相当于溢价25%，仍由金科操盘。

按平安不动产的常规操作，通常会在与交易对手签订的项目合作框架协议中约定退出方式，优先考虑让合作方回购股权或者通过项目清算退出。

这类名义上是股，其实质却是债的投资方式，是地产圈常用的“明股实债”，帮助企业拉高杠杆，用更小的自有资金，撬动更高的投资收益。

上述逾期商票实际上是金科开出去的，2022年6月7日平安不动产被迫全面接受了项目剩余的60%股权（实则是债务）。

项目想要偿还供应商欠款、停工项目想要复工，都需要平安不动产拿出更多的真金白银补充进来。

单纯的一个项目或许难伤其皮毛，但随着违约房企不断增加，类似的项目也只会越来越多。作为400多家地产投资公司的“棋手”，平安不动产所面临的压力可想而知。

经过多年运营，平安不动产与全国各地大大小小地产商之间的关系早已盘根错节，想要抽身离开并不是一件简单的事。

财务风险暴增

企业财报数据显示，平安不动产近年来一直维持增收不增利状态，2019-2021年，企业营收分别为21.98亿元、33.48亿元和38.85亿元；而由于投资收益不断减产，企业利润日渐下滑，分别为71.48亿元、64.1亿元和58.47亿元。

2022年中期报告，是蒋达强上任董事长后的第一张成绩单。

从2002年入行，至2021年3月，蒋达强历任华润、大悦城、旭辉、弘阳等多家规模房企的部门经理、区域总裁、集团总裁等位置。

2022年2月，入职平安不动产不到1年的蒋达强顺利坐上董事长宝座，马明哲看重的或许正是他作为资深地产人的这份传奇履历，以期化解平安不动产的危机。

然而2022年上半年，平安不动产营业总收入10.62亿元，同比下降48.89%；营业利润13.89亿元，同比下降51.5%；归母净利润11.75亿元，同比下降50.42%。

2022年上半年企业债权投资暴增，由2021年末的28.03亿元，飙升至111.04亿元，增幅达到296.15%。

以此为前提，平安不动产为了化解危机，不得不大幅举债来填补庞大的地产出险项目。

尤其是短期借款，由上年末的43.49亿元，飙升至106.32亿元，升幅也达到了114.86%。现金短债比由1.49倍，下降至0.65倍。

企业上半年仅利息费用就高达9.15亿元，已经接近营收和利润的数值，且将随着短债的暴增而继续走高。

这样的财务指标让平安不动产风险大增，单项指标甚至高过一些已经造成实质性违约的房企。因此，集团想要壮士断腕，直接裁撤不动产平台或者业务条线也不无可能。

2022年8月，平安将旗下一家名为上海安赏企业管理咨询有限公司的公司更名为上海平创安商业管理有限公司，由平安不动产100%控股。而8月初刚从华联股份离职的曾灿霞当月29日变更为平创安的法人，这一入职时间值得玩味。

查询不难发现，无论是在华润置地还是华联股份，曾灿霞的履历都是以商业管理资产运营为主。上述知情人士告诉观察者网，曾灿霞将负责平安不动产的自建、资管业务。

这不由得让人猜想，蒋达强的未来在哪里？■