楼市又放松：奈何将如何
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古尧：新政策措施表明，当前楼市不仅是放松，而且更是激励。即使新一轮楼市激励扩展，也难改变行业发展低迷和经济刺激作用不再局面。

古尧

■几乎在一片全民的声讨声中，楼市又悄然开启了新一轮的放松和激励政策。房地产果真如坊间所言为经济发展之“夜壶”，关键时刻都要拿出来用？还是稳经济技穷、无奈只能重启楼市激励？从经济和金融形势看，风险防控或为楼市放松主因；从产业周期的角度，房地产行业已过顶点，进入减速发展期；即使新一轮楼市激励扩展，也难改变行业发展低迷和经济刺激作用不再局面。

楼市放松不改泡沫认识

在中国楼市，房子不仅是投资品，而且是一种财富储存形式，甚至成为了钻石式的典藏品。当住房被赋予了财富储存形式后，住房就完全脱离了基本面；成为钻石式“典藏品”后，房地产就成为了一种“信仰”载体，一种财富等价物。笔者曾在本网撰文中指出：被典藏的闲置住房越多，市场上的住房供应越显得不足，房价的单向走势越表现得要长到天上去的树，住房越成为居民最终财富保有形式，住房的收藏属性就越被强化。当对楼市的调控需要以非市场化的行政手段来进行时，这一事实就已清楚表明调控部门认为楼市已处高度泡沫化状态。“限购、限贷、限卖、限价”是对消费者和经营者行为自由、选择自由的直接剥夺，显然只有在市场化调控手段无效和市场泡沫程度比较严重情况下，才会不得已转向行政限制。

既然认可存在楼市泡沫，且从过往楼市调控出台时机和表态看，当前楼市泡沫状态应该是调控部门想要努力消除的。“树不能长到天上去”，这是领导人和权威人士在2015年就对楼市的表态，但2015年后至2021年底，多地房价又经历了大幅上涨，深沪等热门城市一些地方甚至翻了一倍以上。另一方面，从经济层面看，中国经济自2014年后就进入了漫长的“底部徘徊”时期，进入新世纪第3个年代后，疫情影响下中国经济增长面临再下台阶趋势。

面对新形势下的经济窘境，楼市泡沫能否维持，甚至再膨胀，早已让位于对楼市泡沫衰退后风险如何暴露的关注。中国经济在自身新发展阶段需求改变，以及国际经济格局改变下，经济增长的新发展模式已不再将房地产当作主导产业；以新能源、生物工程为代表的战略新兴产业，成为了经济发展的主导产业，经济发展战略重回到了实体经济部门中去，制造业重新成为“香饽饽”。国内经济发展战略的这种转向，实际上也与国际上美国等西方发达国家，引领制造业回流的经济发展战略相呼应。而要在经济和社会中重新树立起从事实业的氛围，或者为制造业转型创造一个良好环境，客观上就需要继续推进抑制房地产泡沫的政策。

新一轮楼市激励是防风险下的无奈选择

然而，挤楼市泡沫的过程，同时也是一个风险暴露的过程。从产业生命周期的角度，当一个产业进入成熟期后，行业的风险暴露必然增加。房地产行业因其高杠杆性和天然的高金融属性，本身具有较高的风险传染性。因而房地产行业的挤泡沫和风险释放过程，必须以缓慢、可控方式进行。按照监管环境和经济、金融形势变化，房地产行业违约将遵从“海外债券（美元债）——国内非公开债务(银行贷款、信托等)——国内公开债务”的顺序，依次发生和演进。从实际情况看，楼市美元债的风险已显性化，相关债券工具价格已得到充分体现；而进入2022年后，越来越多得房地产经营企业公开债务工具违约和评级下调，表明房地产行业风险暴露，已越来越趋向公开化和严重。

当经济受疫情影响、供应链冲击等国内外因素作用下，持续处于“托底”阶段情况下，房地产行业风险暴露的失控，将对经济复苏造成压力，甚至打断复苏进程。出于风险防控目的，宏观调控部门不得不再度祭出楼市放松政策，以其给房地产行业创造宽松发展环境，减缓风险暴露对金融市场和经济运行的冲击。

从各地为“保交楼”的努力看，楼市泡沫风险暴露不仅具有经济影响，而且具有重大的社会影响。楼市风险暴露的社会影响，使得对楼市风险暴露的缓释性要求，对调控部门又进一步提高。这使得地方当局有着强烈的将风险暴露延后动机，从而增加了在楼市调控和经济转型间抉择的难度。

楼市放松难起波澜

新的楼市政策措施表明，当前楼市不仅是放松，而且更是激励——取消限购、限贷等行政管控措施是放松，降低按揭利率、首付比例，甚至给与购房补贴，那就是典型的激励措施了。楼市调控再转向，对自身、对经济，却都难以再起引领作用。对楼市自身发展来说，由于房地产行业已越过产业生命周期顶点，放缓是不可改变的趋势，城市化进程、人口结构改变、社会再负债能力、金融机构杠杆提升能力等等，均是这方面的具体解释因素。房地产行业生命周期进入顶部趋向下行，意味着行业竞争激烈程度上升，以及增长速度的下降，从而依靠房地产高投资带动整体投资高增长的阶段不再重现，房地产行业的经济引领作用将下降。楼市新一轮激励措施，在调控目的上是为了缓释风险暴露，而非为刺激发展带动经济；在经济托底作用方面，早已失去了带动经济增长的实际功能。从房地产开发投资累计同比增长数据变化看，自2021年9月进入负值以来，该指标持续下降态势并没有改变，近1年（2021年9月-2022年8月），房地产开发投资增长持续运行在-0.4%∽-0.2%之间。房地产开发投资的持续萎缩，意味着房地产行业实际上拖了经济增长的后腿。注：本文仅代表作者个人观点■