前9月全国商品房销售99380亿，下降26.3%
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10月24日，国家统计局发布2022年前三季度房地产数据。

解红娟

■10月24日，国家统计局发布2022年前三季度房地产数据。

数据显示，1—9月份，全国房地产开发投资103559亿元，同比下降8.0%；其中，住宅投资78556亿元，下降7.5%。

商品房销售和待售方面，1—9月份，商品房销售面积101422万平方米，同比下降22.2%，其中住宅销售面积下降25.7%。商品房销售额99380亿元，下降26.3%，其中住宅销售额下降28.6%。9月末，商品房待售面积54333万平方米，同比增长8.1%。其中，住宅待售面积增长15.6%。

全国商品房销售面积下跌22.2%

相较之下，1-9月份，全国商品房销售面积下跌22.2%，相比1-8月份收窄了0.8个百分点。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，连续两个月收窄，显示前期国家及各地积极纾困楼市，包括8月份再次大幅度降低LPR，热点城市降低二套房首付，公积金额度增加等等，起到了积极的效果。

“此外，全国商品房销售额跌幅比商品房销售面积的跌幅大，彰显了开发商降价促销的力度在加大，这与调研的情况是一致的。”李宇嘉介绍，比如广州将新房销售价格下限幅度调至预售价下浮20%，很多二三线城市新盘项目都加大了销售折扣的力度。

就9月单月来看，全国房地产商品房销售面积和金额环比均增长，同比降幅收窄，降幅较8月分别收窄6.4和5.7个百分点。

“短期来看，各地优化政策的节奏有望持续，政策效果或进一步显现。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，9月底，央行、银保监会、财政部等部委持续释放利好政策，10月以来，已有多地跟进落地相关举措，据中指监测，十余城降低首套商贷利率下限至4%以下，其中武汉、天津、石家庄、昆明、贵阳等城市均在列，降低房贷利率有利于降低购房成本，促进置业需求入市，根据中指数据，10月国庆假期后的两周，重点城市新房成交面积环比持续增长，同比降幅收窄。

也就是说，全国商品房销售规模同比降幅有望延续收窄态势，市场情绪或进一步修复。

不过，由出于安全考虑不少开发商决定暂缓拿地，导致开工和拿地跌幅继续扩大。数据显示，1-9月份，全国土地购置下降53.0%，跌幅比1-8月份扩大了3.3个百分点，连续16个月下跌，且跌幅继续扩大；新开工下降38.0%，连续14个月下跌，且跌幅也在扩大。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，土地购置数据最近几个月普遍都是下跌近50%的水平，说明土地数据的压力确实较大，而助力土地市场走出低谷的动力，关键还在于确保销售市场回暖和房企资金状况改善。

事实上，目前已有部分开发商开发商资金面出现好转。数据显示，1-9月份，全国房地产开发企业到位资金下跌24.5%，跌幅相比1-8月收窄0.5个百分点，跌幅连续2个月收窄，显示开发商资金面在好转。

在李宇嘉看来，开发商资金面好转，一方面有去年低基数的影响，另一方面近期专项借款、纾困基金以及资产管理公司积极介入，加上开发商大力度降价促销，同时紧缩拿地和开工，助力资金面好转。

与此同时，保交楼也取得了一定的进展。1-9月份，全国房屋竣工面积下跌19.9%，跌幅连续两个月收窄。

李宇嘉表示，随着专项借款、纾困基金积极落地，部分涉房企业资本市场融资开闸，预计保交楼的形势继续向好，从而对稳定市场预期，扭转需求端疲弱态势有积极作用。

“短期来看，四季度仍是‘保交楼’的关键节点。”陈文静认为，房地产开发投资有望继续修复，叠加高基数效应减弱，四季度投资额同比降幅或进一步收窄，但全年投资下行趋势难改。

李宇嘉则认为，楼市正在出现良好的迹象，关键要看保交楼和销售端，因为这两个指标关系到需求端的信心能否稳定住。“只要新房能竣工交付，开发商积极降价促销，需求就会慢慢稳定住。未来，保交楼能取得积极进展，新房价格能继续降低，就一定能带动有效需求入场。这样，开发商资金链好转，开工、拿地的积极性就会增加，房地产良性循环的局面就能形成。”

9月份商品住宅销售价格环比总体呈降势

国家统计局发布2022年前三季度房地产数据同日，2022年9月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数出炉。国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读2022年9月份商品住宅销售价格变动情况统计数据称，9月份商品住宅销售价格环比总体呈降势。

总的来看，2022年9月份，70个大中城市中商品住宅销售价格下降城市个数增加，各线城市商品住宅销售价格环比下降或持平，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅一落一升、二三线城市降幅扩大。

商品住宅销售价格下降城市个数方面，9月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有54个和61个，比上月分别增加4个和5个；新建商品住宅和二手住宅销售价格同比下降城市分别有50个和63个，比上月分别增加1个和2个。

其中，广州环比下跌0.3%，深圳环比下跌0.5%，二线热点城市武汉、福州、西安、南京等城市环比跌幅均较大。

“9月份，70城新房价格环比下跌0.28%，与上月基本持平，连续13个月处于下跌态势。”李宇嘉指出，自7月份以来，由于资金链继续紧张，开发商降价促销，且9月份降价促销的力度加大，新房价格跌幅持续扩大，9月份保持了这一态势。其中，一线城市涨幅从7月份持续收窄后，9月份出现了今年以来首次下跌的现象，主要原因在于广州、深圳下跌，形成拖累导致一线城市由涨转跌。

数据显示，9月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.1%转为下降0.1%；二手住宅销售价格环比持平。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.2%和0.3%，降幅均与上月相同。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.4%和0.5%，降幅均与上月相同。

同比数据同样处于下跌态势。数据显示，9月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨2.7%，涨幅比上月回落0.1个百分点；二手住宅销售价格同比上涨1.2%，涨幅比上月扩大0.4个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降1.2%和3.0%，降幅比上月均扩大0.2个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降3.8%和4.5%，降幅比上月分别扩大0.1和0.3个百分点。

值得一提的是，这是70城新房同比连续6个月下跌，且跌幅持续扩大。

严跃进表示，9月份二手房价格指数和一手房走势一致，下行的压力略增大。从二手房市场角度看，近期一些城市的做法是值得肯定的，包括带押过户等，这都有助于促进二手房交易的活跃，对于房价指数的企稳也有帮助。四季度各地要扎实推进二手房交易营商环境优化的工作。

“9月份，新房和二手房价格跌幅都在扩大，主要原因在于：包括一线城市在内的城市，新房供应量在9月份都在增加，加上市场对开发商的债务风险仍旧担心，导致开发商不得不积极降价促销，且促销力度加大，以保卫资金链；同时，二手房业主开始有诚意地降价，希望能回笼资金。”在李宇嘉看来，保交楼和促销售能稳定住需求端，供给端能控制住风险传染，开发商资金链能好转，则房价跌幅扩大的趋势将得到抑制。■